房地产论文范文1000字怎么写

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你可以参考其他文章的摘要和引言，一般来说，摘要要说明论文的目的、过程和结果。引言则是介绍和论文题目相关的历史性资料。具体的如下: 1、 摘要的写法 论文摘要是全文的精华，是对一项科学研究工作或技术实践的总结，对研究目的、方法和研究结果的概括。 摘要置于主体部分之前，目的是让读者首先了解一下论文的内容，以便决定是否阅读全文。一般来说，这种摘要在全文完成之后写。字数限制在100~150字之间。内容包括研究目的、研究方法、研究结果和主要结论。也就是说，摘要必须回答“研究什么”、“怎么研究”、“得到了什么结果”、“结果说明了什么”等问题。 简短精炼是学术期刊论文摘要的主要特点。只需简明扼要地将研究目的、方法、结果和结论分别用1~2句话加以概括即可。 2、引言的写法 引言也叫绪言、绪论。引言的主要任务是向读者勾勒出全文的基本内容和轮廓。它可以包括以下五项内容中的全部或其中几项: 1)介绍某研究领域的背景、意义、发展状况、目前的水平等; 2)对相关领域的文献进行回顾和综述，包括前人的研究成果，已经解决的问题，并适当加以评价或比较; 3)指出前人尚未解决的问题，留下的技术空白，也可以提出新问题、解决这些新问题的新方法、新思路，从而引出自己研究课题的动机与意义; 4)说明自己研究课题的目的; 5)概括论文的主要内容，或勾勒其大体轮廓。 比较简短的论文，引言也可以相对比较简短。为了缩短篇幅，可以用一两句话简单介绍一下某研究领域的重要性、意义或需要解决的问题等，接着对文献进行回顾，然后介绍自己的研究动机、目的和主要内容。至于研究方法、研究结果及论文的组成部分则可以完全省略。 (1)如何写引言的开头 引言开头(即第一层)最主要目的是告诉读者论文所涉及的研究领域及其意义是什么，研究要解决什么问题，目前状况或水平如何。 (2)如何写文献综述 文献综述是学术论文的重要组成部分，是作者对他人在某研究领域所做的工作和研究成果的总结与评述，包括他人有代表性的观点或理论、发明发现、解决问题的方法等。在援引他人的研究成果时，必须标注出处，即这一研究成果由何人在何时何地公开发表。 (3)如何写研究动机与目的 在介绍了他人在某领域的工作和成果之后，下一步便介绍作者自己的研究动机、目的与内容。介绍研究动机可以从两个角度人手，一是指出前人尚未解决的问题或知识的空白，二是说明解决这一问题，或填补知识空白的重要意义。 指出或暗示了知识领域里的空白，或提出了问题或假设之后，下一步理所当然应该告诉读者本研究的目的和内容，要解决哪些问题，以填补上述空白，或者证明所提出的假设。 (4)如何写引言的结尾 研究目的完全可以作为引言的结尾。也可以简单介绍一下文章的结构及每一部分的主要内容，从而起到画龙点睛的作用，使读者了解文章的轮廓和脉络。 至于研究结果，在引言中完全可以不写。研究结果是结论部分最主要的组成部分

1 房地产市场营销概述 1 房地产市场营销的概念 2 房地产市场营销的特征 3 房地产市场营销的内容 2 房地产市场营销策略分析 1 产品策略分析 2 价格策略分析 3 渠道策略 4 促销策略3 房地产市场营销创新 1 意识创新 2 设计创新 3 产品创新 4 手段创新

房地产论文范文1000字

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内容摘要：随着房地产业的迅猛发展，房地产的价格问题越来越引起人们的关注，影响我国房地产发展的最主要的三个方面是土地、房地产金融市场、交易费用，因此我们要做好这三个方面的制度安排与制度建设。　　关键词：房地产价格 土地 房地产金融市场 交易费用 制度安排与建设 　　 　　房地产业是第三产业的重要组成部分，它是一项综合性产业，也是国民经济的基础性、先导性产业。房地产价格的形成十分复杂，要受自然、经济、社会、区域、个体等多方面的影响，据测算，在房地产价格构成中，各种费用所占比例大致为：土地约为20％；建安工程约为35％；“大市政”配套约占15％；各种税费约占10%-15％；开发企业的利润约占15％-20％。 　　本文试图从土地、房地产金融市场、交易费用三个方面来分析我国的房地产价格，寻求新的制度安排。 　　 　　与土地问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　土地是房地产开发的核心要素，我国土地资源缺乏且供给弹性小，人们对土地的需求随经济的发展却与日俱增。我国的土地所有制属于全民所有制，建设用地原则上要使用国有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的财产，这种产权形式暴露了以下几个方面的制度缺陷： 　　在现行的制度条件下，土地的所有权是不能转让和买卖的，但使用权可以买卖，这实际上是土地的出租行为。现行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用权捆绑在一起一次批给使用者。由于时间跨度很大，开发商们可以将这种介于“租”与“售”之间得来的土地进行抵押贷款，并将多年的土地租金一次加入房屋售价之中进行转嫁，这是一种产权的错位与侵犯； 　　目前土地转让的市场化程度很低。协议出让土地不仅所占的比例过大而且在定价上随意性较大；同时一级市场上缺乏透明度，用地问题上没有形成公开、公平、公正的竞争机制；基准地价的确定也不尽科学合理，难与现实发展同步； 　　房地产投资对地方GDP增长的贡献率较高，常被一些不负责任的地方官拿来当作政绩工程、形象工程做。在这种“经营城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已经成为一些单位和个人寻租的手段，地方政府自然不会是最后的买单者。 　　在现实面前，要求我们要做好以下几个方面的工作：设计一种合理的房地分离的计价与征收方法，即购房者逐年向政府缴纳地租，不再与开发商发生关系，改变土地“批租”的局面；严格控制土地市场，加速推进土地的招标和拍卖制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科学的基准地价确定公布制度，做到及时动态更新；政府要做好并认真执行土地供应和使用计划，规划问题不可一事一议；通过税收手段提高土地炒作成本，对闲置土地长期不开发的，予以收回；建立土地储备制度以便政府可以根据土地市场行情适时收购或者供应土地。今后中国将实行的是最严格的耕地保护制度。 　　 　　与房地产金融市场问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　房地产业是一个资金密集型产业，如果它是一辆战车的话，金融就是它的发动机。从近年信贷超常增长来看，房地产信贷的增长可以说是到了疯狂之地步。房地产之所以能够不断获得金融支持与房地产业具有很强的回弹效应有关，同时房地产开发投资的回报率相对于其他行业高些。银行也把住房贷款当成是新的业务增长点，但现实中存在着严重的信息不对称，银行低估了风险，大量而又广泛的投资于房地产，开发商们开始盲目乐观大肆借贷，非理性的预期造成了非理性的繁荣，这样房地产价格的泡沫才会产生，并且随时可能破裂。 　　我们的房地产金融市场存在着发育程度低，金融品种单一，住房抵押贷款二级市场尚未大量发展，运行管理机制、风险分散机制、监督约束与保障体系不健全、不完善等等问题，其中融资渠道单一是最严重的问题。合理的制度建设也应该围绕其展开，房地产融资多元化势在必行。 　　在新的融资渠道中，最好的选择是通过资本市场直接融资。对于房地产企业来说，通过资本市场运作可缓解来自房地产项目资金需求方面的压力。大力发展房地产信托。从信托产品总体来看，呈现出地方政府基础设施建设、房地产业融资和证券投资三分天下的格局。为房地产基金做好安排。因为2003年的121号文件，作为房地产重要融资渠道的地产基金不得不由幕后走向前台，它为房地产企业无疑提供了新的融资渠道，而且对于投资者来说，不仅可以从该基金获得较高的投资收益率，还能有效地规避风险。 　　房地产金融市场的制度建设任重而道远。要完善旧的信贷制度，严控信贷准入，加强审查管理，健全信用、抵押、保险等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓宽融资渠道，把金融创新与我国的国情实际相结合，促进房地产金融市场健康、快速的发展。只有这样，才能有效的防范房地产价格泡沫的产生与破裂。 　　 与交易费用问题相关的制度安排与制度建设 　　 　　房地产市场是个复杂的市场，其参与者包括买卖双方、建筑施工单位、政府、监理评估等中介机构、媒体等等，他们所提供的服务都是市场交易顺利进行的条件，这些服务的费用可以看成是交易费用的一部分。建立合理的控制交易费用的制度平台应考虑以下几个方面： 　　合理的税费安排 　　在房地产开发中，人们对城市基础设施配套费以及公用设施配套费的征收异议颇多。早有学者提出对城市基础设施配套费不应向开发商一次征收，而直接向业主逐年征收；供水、电、煤气等设施的建设费在其产品价格被理顺后应该自动退出历史舞台；对于一些具有明显摊派性质的收费如人防建设费、教育费附加等，它们属于全民受益的范围，那么也就不应该仅仅由开发企业来缴纳。 　　项目审批中的交易费用 　　房地产业在许多权力部门的眼里仍是一块“肥肉”，谁都想沾点“油水”，而且项目审批环节过多也是我们计划经济体制留下的后遗症之一。开发企业来回奔波于公章部门，不仅降低了效率，而且增加了很多“跑路钱”，这些交易费用也计入了房地产价格之中。 　　招投标中的交易费用 　　在管理混乱的建筑市场上“黑白合同”已经成了公开的秘密了。所谓“黑合同”，就是建设单位在工程招投标过程中，除了公开签订的合同（“白合同”）外，又私下与中标单位签订合同，强迫中标单位垫资带资承包、压低工程款等。另外工程层层转包、建筑“掮客”混水摸鱼等问题也很严重，同时招投标过程也是滋生腐败的温床。 　　工程造价管理中的交易费用 　　做为房地产市场重要组成部分的监理、咨询以及评估部门在工程造价的形成中起到了至关重要的作用。但我们的造价管理存在着很多的漏洞。概预算以及决算审计人员素质参差不齐，监理制度艰涩运行，这样的决算价格难免和工程的实际造价有出入。事实上，我们在开发建设工程中只重视了施工质量的监理却忽视了造价监理工作。设计可行的造价编制审核程序与科学的全面的监理制度，完善激励机制与监督机制，只有这样才能保证工程造价的公平合理，建筑市场的健康规范。 　　与媒体有关的交易费用 　　媒体是提供房地产交易信息的主要工具。疯狂的房地产广告说到底是开发商在为业主们烧钱，而媒体们更热衷于概念炒作，从“奥运”概念到“世博”概念，从“亲水景观”概念到“别墅豪宅”概念，每一轮炒作都拉动房价上扬。当然其中有合理的概念促销，但是，我们更需要的是真实可信的房产交易信息。在巨额广告费的诱惑之下，某些媒体不惜出卖版面，大肆吹嘘，最终，昂贵的交易费用换来了虚假的繁荣，这对房地产的危害是致命的。因此需要一种制度安排来保护业主的利益，更是在保护房地产的未来。 　　我们要理性的看待房地产市场中出现的各种问题，当前中国房地产市场出现了住宅市场化进程加速和制度建设滞后的矛盾，这更加要求我们保持制度安排的科学、合理、适用、可行。只有这样才能防范和解决房地产市场中出现的许多问题，特别是价格问题，也只有这样中国房地产才会走向辉煌！ 　　参考资料： 　　谢经荣等，地产泡沫与金融危机[M]，经济管理出版社，2002 　　刘福垣，房地产泡沫产生的根源在于流通体制[J]，城乡建设，2003(4) 　　卲谦谦、王洪，日本房地产泡沫的成因分析及对我国的经验借鉴[J]，中国房地产金融，2003(5) 　　张锐，房地产业缘何这般热[J]，中国经济信息，2003(6)

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房地产论文1000字

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浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到，2009年即将过去，2009年房地产走过十分艰辛的一年，这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化，如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说，中国房地产市场核心就是自住需求的市场，就是民生的市场，就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。

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住房信贷存在的问题及对策研究一、前言随着经济的发展， 改善居住条件越来越成为我国城镇居民最迫切解决的问题。重要的解决途径就是实行住房商品化。这一方面需要有强大的住房消费贷款支持，另一方面也为银行推动个人住房消费贷款、调整房地产信贷结构创造了条件， 使银行进行金融创新有了内在的动力。自从上世纪年代中期中国建设银行在部分城市试行银行按揭贷款以来， 面对住房金融业丰富的市场资源， 我国各银行普遍开展了针对个人住房消费信贷业务， 甚至推出了专门的业务品牌名称， 如农业银行的“ 幸福之家” 、建设银行的“ 乐得家” 等等其业务量呈现明显的逐年上升趋势。根据中国工商银行的有关统计数据表明该行全国的个人住房贷款从年的亿元增长到年月底的亿元， 年几乎增长了倍。有万户居民靠工行贷款住上了新房。因此、加强住宅领域银企合作是推进住宅产业现代化的有力保证， 其中发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。但是我们通过对我国特别是温州住房消费信贷市场的实证调查分析后， 发现其运作过程中仍然存在着一些问题鱼待研究解决。二、住房消费信贷市场存在的主要问题1、居民的住房消费心理问题勤俭持家是中国人的优良传统， 但人们的投资意识比较薄弱， 绝大多数居民购房是为了改善住房条件， 用于投资目的的比例仍然不多〔日。中国人的另一大传统是量入为出， 习惯于用自己的积蓄来达到购房的目的， 还有很大比例的消费者依然存在着“ 无债一身轻” 的传统消费观念， 而对于西方盛行的提前消费还是不适应。2、居民收入预期问题根据国外普通家庭住房消费信贷发展的经验，城镇普通家庭是否具有住房负债消费的经济承受能力主要取决于其稳定的家庭收入水平。收入水平越高， 对住房消费信贷的经济承受能力越大。其住房消费信贷所发挥的扩大需求的作用越明显。目前， 我国经济正处于转轨时期， 产业结构的调整、加入等因素， 造成城镇居民特别是中低收入阶层存在以下的后顾之忧怕下岗失业保险制度不完善， 怕病医疗制度的改革还没有到位， 怕老养老保障制度不健全。而据业内人士分析， 普通工薪阶层的购房总价应控制在家庭年收入的倍以下较为适宜， 如果贷款为八成， 期限为年， 日后每月的还款最好不要超过家庭收入的， 否则就会影响正常的生活水平。这些现实问题的存在使得城镇家庭经济承受能力较弱， 造成城镇居民收入预期普遍不高， 难以使住房消费信贷快速发展。3、住房消费信贷的风险控制与保障问题由于个人住房消费贷款的特点是客户多、面广分散， 基数大、期限长， 因此风险点多而不易控制。银行在个人住房贷款运作过程中， 可能出现的风险包括产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押物价格风险、贷款条件风险等等。为此， 国外消费信贷发展的经验表明， 防范住房消费信贷风险必须有以下条件一是有稳定透明的收入来源二是有可靠的个人信用资格等级三是有住房产权的抵押保障四是有必要的住房消费信贷的担保制度和有效的政策保障制度五是有适合不同层次需要的住房消费信用品种。而以上五大因素， 恰恰又是我国住房消费信贷运行中的缺陷。具体表现在一是贷款机构无法获知住房消费者的实际收入水平。按照国外消费信贷通行的规则， 为了降低家庭住房消费信贷的偿还能力， 住房支出与收入比率一般控制在至之间。由于我国居民收入中包含着许多非货币化收入和灰色收入， 目前银行采纳的唯一能证明贷款者还款能力的“ 收入证明” ， 经调查核实大多不真实， 这样贷款机构就无法确切计算和查证居民收入的实际水平， 也就无法确认住房消费者的贷款资格， 因而也不可能对住房消费信贷进行有效的风险控制。另外， 由于不同银行之间信息沟通不完善。假如某位购房者要在多处购买房屋， 他将其收入证明一式多份， 就可能分别用于不同的银行， 由不同的银行提供按揭贷款。这样一来，其实际贷款额就远远高于规定的数额， 月还款金额也远远大于其月收入情况， 各银行的住房贷款风险在不知不觉之中已经倍增。二是缺乏住房消费信贷的个人信用制度。由于没有建立与个人信用制度相配套的个人信用评估、个人资信调查、个人破产制度。因而个人信用无法准确把握， 个人住房消费信贷的风险无法控制。三是缺乏必要的住房消费信贷担保制度。由于我国现有的担保法规囚没有针对住房消费信贷的相应规定，二级市场的存量产权房以及公房使用权市场发育严重滞后， 致使贷款抵押的住房产权、使用权的变现能力较差， 消费者在申请住房消费信贷时既无法选择可靠的担保形式又不能为贷款机构提供有效的风险保障四是缺乏有效的政策保证制度。由于我国尚没有健全的商品房保险的保障制度， 又没有政府机构提供的保证制度， 也没有包括房地产证券在内的政府机构发行的住房债券。因而， 无法为住房抵押贷款提供强有力的保证和支持。五是缺乏社会不同层次需要的住房消费信用品种。我国一方面缺少长期的住房消费信用品种的供给另一方面， 现存的抵押住房贷款首期付款额比重大、期限小、利率大， 无法吸引更多的中等收入阶层， 无法满足更多的住房消费信贷的需求〔。、信贷经营理念问题由于传统体制所形成的固有惯性和我国现阶段资本的稀缺性特点， 使银行在住房消费信贷的开办上， 既存在一些思想观念上的矛盾又存在一些具体操作上的问题。其表现一是住房消费贷款抵押物的处置难于落实。现在很多房屋都是期房预售， 按照《房地产抵押管理办法》规定， 期房在抵押合同签订日内要在房地产主管部门办理预抵押登记， 待房屋取得产权证后再办理正式的抵押登记手续。若在预抵押期间贷款者无力偿还银行借款， 即会将房屋抵押款给银行。由于种种原因， 目前房屋产权证还是存在着办证难的问题。比如在温州， 就有许多住户在入住两三年后还没有能够取得房屋产权证事例。没有产权证， 房屋自然不能进行正式抵押， 银行也就不能对抵押房屋进行合法处置。有时银行在借款人无法偿还借款而对房屋抵押物进行处置时， 甚至会受到市场以及顾及到社会稳定等因素的限制而难于保全贷款债权。这些因素都在很大程度上制约了个人住房信贷业务的发展。二是尚未形成一整套科学的规范的银行管理制度。例如住房个人抵押贷款面对首期额度较低、利率较高、手续复杂、条件苛刻、收费不尽合理、覆盖面窄、担保手续规定较严等难于刺激个人住房信贷的条件规定〕三是银行自身的业务量和成本增大。一笔住房贷款， 要经过借款人资格审查、抵押物、评估和登记、担保物、财物体现， 第三方面担保货款合同公证等程序才能获得， 致使银行成本增加， 工作负担加重。同时， 贷款过程中， 必须经过房屋测量、估价登记、办证、交税、交费等， 也不同程度地增加了贷款消费人负担， 从而， 不可避免地影响了住房贷款人的积极性。三、住房消费信贷市场解决对策针对我国住房消费信贷存在的问题， 我们认为宜采取以下对策选择、实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制一是制定合理、透明的住房消费政策， 使居民在了解住房政策和规定的基础上， 理解政策的合理性， 进而自觉贯彻执行新政策， 形成稳定的住房消费大众心理预期二是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则， 强化保护住房消费者合法权益机制， 降低住房交易税费， 创造出一个公平、合理的住房消费环境， 形成一个健康向上的住房消费心理机制团。、扩大住房消费信贷的领域和群体。在住房消费群体的选择上， 针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实， 住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理， 又急需住房的青年消费群体上， 有针对性制定一些配套优惠激励政策， 着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为’。在消费领域方面， 应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向， 采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷， 使消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种， 并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点， 制定一些配套的激励优惠措施， 如利率补贴， 减免税费、免贷款、抵押购房公证收费等， 以启动和促进这部分居民的住房消费活动。、建立健全发达规范的住房信贷制度。历史经验表明当一国在进入“ 住” 与“ 行” 消费升级阶段时， 居民的消费模式也随之发生变化， 逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费， 即进入消费信用化时代。目前， 我国正在从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化， 而消费货币化则是年月第期温州大学学报消费信用化的基础。所以， 建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。首先政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作， 特别是在着手建立区域性的个人信用体系的基础上， 尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法其次要进一步完善住房消费信贷商业保险制度， 制定政府的保险和保证、保障措施， 建立必要的住房消费信贷资金供给机制最后就是结合我国目前资本市场发育的现状， 培育一些能够融通长期资金的市场主体， 吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机制投资者掌握的人寿保险金， 养老保险资金等长期资金， 为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。、建立良好的住房信用风险分摊机制客观的说无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场， 住房消费信用的风险总是客观存在的。虽然目前我国已经出台了《商业银行法》、《担保法》、《城市房地产管理法》、《个人住房担保贷款管理试行办法》等法规和条例， 但是《住房抵押贷款法》至今尚未问世， 致使出押和受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款的解释缺乏权威性依据‘习。因此、一方面政府部门应该加紧有关法律的制定工作另一方面银行也应建立起科学的风险约束分摊机制。一是建立和完善政府担保制度， 充分发挥政府对住房消费信贷的支持作用。我国属于发展中国家之列， 市场经济体制的完全确立还需要一定时日。改革以来不同阶层、不同行业之间的收入分配差距迅速扩大， 且仍呈扩大态势。由于住房涉及千家万户的利益， 属敏感性商品。如果成立不以赢利为目的的国家住房抵押贷款担保公司， 对一部分购买商品房确有困难的中低收入者实行担保， 则有利于解除其后顾之忧。因此、组建规范的国家专门的住房担保机制， 不仅可以克服目前由企业出面担保的众多缺陷又可以有效分散银行风险， 增加金融机构的安全性。二是建立和完善住房金融二级市场， 充分发挥社会保险金融市场的基础上， 尝试和支持保险基金养老基金和共同基金等金融机构积极参与住房金融二级市场， 更好地体现和推动住房消费信贷的实施。三是建立和完善住房二级抵押市场， 发展抵押贷款证券化， 充分发挥证券在住房消费信贷中的支持作用。开辟住房二级抵押市场， 不仅可以进一步发掘全社会的资产潜力， 为住房市场提供具有竞争性的选择性资金来源， 又可以通过产权重组， 分散和转移了住房贷款风险， 成功地将在住宅金融市场与资本市场有机结合， 推动住房贷款风险分摊的社会化。、加大金融创新力度， 寻求银行利润最大化在我国加入以后， 外资银行进入我国的门槛的不断降低， 广泛介入我国金融市场的各项业务领域当然包括个人住房信贷业务， 银行间的竟争加剧必将迫使国内金融机构加快创新步伐。具体到个人住房信贷业务领域的金融创新体现在一是在思想上， 银行内部要对个人住房消费信贷对促进住房建设和经济增长的相互关系有足够清醒的认识， 进一步开拓进取意识， 改变旧有习惯模式和思维定式， 大胆创新， 勇于改革。二是在具体的服务层次、服务方式、服务态度上要有一个实际的大的改进， 使消费者方便、快捷、满意。三是进一步扩大住房消费信贷服务品种， 扩展服务领域优化服务环境。针对消费者的不同要求， 开辟房改房贷款、使用权房贷款， 房屋互换贷款、私房二手房买卖贷款， 尽快形成品种齐全， 层次分明的住房消费信贷的格局。同时， 围绕住房消费信贷这一领域， 开展住房信息咨询， 买卖指南、个人住房贷款方案设计， 房屋保险公证、抵押还款受理、产权代办等“ 一条龙” 服务，充分发挥其主观能动性， 扩大住房消费信贷的规模。四是进行金融工具创新。例如利用收入增长与时间成正比例的关系， 推出逐渐递增还款的个人住房贷款， 满足部分观念变化快、有强烈消费欲望青年的金融需求利用与国际接轨， 实行市场利率之际， 推出可变利率的个人住房贷款新品种， 供不同层次金融需求客户进行选择。四、结束语随着我国住房分配货币化的推进和住房商品化的发展， 遇到的一个难题就是当前广大城镇居民的实际收入低与高昂房价的矛盾。而个人住房消费信贷业务的开展， 可以有效的解决购房者资金不足的困难， 购房的经济压力分解到以后若干年内承担。将居民的潜在消费欲望转化为现实购买力。因此、切实解决好个人住房消费信贷活动中存在的问题， 对我国房地产的发展和住房制度改革具有重大意义。

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可否从房地产泡沫给金融机构带来的潜在威胁，从而引发可能的金融危机，以及最近国家出台的宏观政策，对房地产价格影响，进而导致对金融体系的影响，这几个方面来写论文呢？

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房地产论文范文1000字高清

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公众供应者供应者供应者[①]房地产企业微观环境因素图在各种影响因素间将会相互影响，但是，并不需要死盯住每一个影响因素，我们在应对环境的影响时，最主要的是关注变化的影响因素所带来的影响。二、房地产市场调研和预测房地产市场信息是指在一定时间和条件下，反映房地产市场及其发展变化规律的状况的知识、消息、情报和资料的总称。房地产市场信息具体包括了房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场交易信息、房地产市场反馈信息等主要内容。房地产市场信息的特征：1、房地产市场信息具有社会性2、房地产市场信息具有多渠道、多层次性3、房地产市场信息具有灵敏性、时效性、流动性房地产市场管理者和房地产开发商对信息的利用程度和利用的方式是不一样的，政府角色可能更注重于房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场交易信息，但是作为企业，它将会更加看重房地产市场供求信息、房地产市场行情信息、房地产市场营销环境信息、房地产市场反馈信息。因为，企业是为了要盈利的，它所需要的信息要能够提供更多的竞争信息和顾客需求信息，但是政府作为房地产市场的宏观调控者就需要了解社会发展情况，以便做出指导性的决策 三、购买者行为分析现代营销理念的核心常常从调查、了解和分析顾客的需求及其购买行为为起点，进而制定营销战略与策略。因为产品市场实际上就是一群有着相似需求的顾客，房地产企业与获取满意的市场份额和市场销售额，首先必须让顾客接受其产品，而顾客的购买行为又是以其需求为基础的。人的行为是受人的思想、情绪、感情、能力和行为动机等心理活动支配的，房地产购买者的行为受其心理活动支配，心理活动是如何起作用的呢？心理学家们有各种观点，按照“刺激――反应”学派的观点，人们行为的动机是一种内在心理活动过程，看不见，摸不着，像是一只“黑箱”是一个捉摸不透呢神秘过程。外部的刺激，通过黑箱（即心理活动过程）产生反应因其行为，只有通过对行为的研究，才能了解心理活动过程。这里所研究的是购买者对营销刺激和其他刺激的反应。进行购买这行为分析将能够有效地分辨顾客的购买动机和达到最终的购买行为。 确认需要收集信息评估选择购买决定购后行为[③]研究人们的购买行动有利于了解潜在的购买对象所处的心理阶段，从而对购买者进行选择性的宣传，下图是购买行为的决策过程：四、房地产市场细分化和目标市场选择市场细分化是本世纪50年代中期美国学者温德尔?史密斯提出的一个新的概念。所谓房地产市场细分化是指根据房地产消费者之间需求与欲望的差异，把整个房地产市场划分为若干个具有大致相同的需求与欲望的消费者群，每一个消费者群成为一个房地产细分市常房地产市场细分化作为一种观念，是对现代房地产市场营销观念在认识上的一种深化。他的出现是房地产市场营销管理研究中继“消费者需求为中心观念”之后又一次革命，使房地产市场营销更趋完善和成熟。房地产市场细分化承认顾客对商品需求差异的客观存在认为房地产市场不仅依靠结构层次、流通领域及其他标志做粗泛的划分，以便从宏观角度为企业提供市场营销举措的科学依据。房地产市场细分化的意义：1、市场细分化有利于房地产企业发现市场机会，选择最有效的目标市常2、市场细分化有利于房地产企业采取针对性的营销策略。3、市场细分化有利于集中企业资源，提高经济效益。但是，细分市场应该根据公司的资源进行，不能盲目的进行细化。在一个大的企业，进行细化是由其必要性的，但是在一个小的公司，其战略应该定位在一个市场上，而不是把市场分得很细，这样不利于集中资源。所以，在考虑目标市场细化时，我们应该考虑以下因素：1、企业的资源和能力2、产品的供求状况3、市场的同质性4、产品在生命周期中所处的阶段5、竞争对手的目标策略最终我们才能进行目标市场的定位，目标市场是企业最终要进入的市场，需要企业把它所有的资源投入到这一市场领域，但是通常我们要注意市场定位要服从于品牌战略。五、房地产产品战略房地产企业营销的首要目标就是要保证自己开发的房地产产品能够进入目标市场，受到消费者和用户的欢迎。使用产品战略就是为了最大的占尽市场份额，但是房地产产品除了实物产品外，其售货服务也是很重要的，这种售后服务就是物业管理。但是产品又分为三个层次：核心产品、有形产品、延伸产品。房地产中发展商所能提供的物业管理属于延伸产品的范围。但是，这种延伸产品又有可能不受到企业的支配，在我国物业管理的发展还处于初级阶段。虽然我国知名的房地产商能够提供最优良的物业服务，但是，最优良的物业服务不一定是适合中国的，只有居民能够支付得起的情况下才能够成为我国房地产发展商的追求目标。我国现在处在一个以产品开发为理念的时期，各种房地产的开发都围绕房地产项目展开宣传。但是营销理念已经发展到以消费者为中心，在没有对顾客的需求进行大范围的调查是不能开发出适销对路的产品的。我国的房地产开发从开始的突出产品功能转向了以环境为买点的市场营销理念。这标志着我国的房地产营销从产品观念向社会营销的转变。但是，我国的房地产营销在很多地方都还停留在产品观念。六、房地产定价策略房地产定价策略是房地产营销活动中极为重要的一部分，它与其他营销策略组和共同作用于营销目标。价格的合理与否直接关系到房地产企业的产品能否为消费者接受，市场占有率的高低和企业利润的多少，它是企业的主要竞争手段，使整个营销组合中最关键最活跃的因素。在对房地产产品定价中，可以对项目的整体收益警醒定价，也可以对某一产品进行具体分析定价。

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引言中国经济的快速发展以及十六大提出了我国将向小康社会过渡，中国的房地产市场前景广阔。但是，要想在市场中占有一席之地必须掌握现代的营销理论对实践中的问题进行分析论证才能找到更好地解决问题的方法。第一章 理论概述第一节房地产营销的基础知识一、房地产营销的概念市场营销译自英文marketing一词。 最早产生于美国，1960年美国市场营销协会（AMA）定义委员会的定义：市场营销是把产品或服务从生产者引导到消费者或用户所进行的一切企业活动。房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。它有以下几层涵义：1、房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和劳务的需求。2、既包括现实需求也包括潜在需求。3、房地产市场营销的中心是实现商品的交换，完成销售活动。4、房地产营销的手段是开展综合的营销活动。房地产营销是市场营销的一个重要分支，是建立在市场营销理论体系上的。在房地产营销的运用上主要由政府管理部门和房地产开发商。政府部门主要作为市场管理者对市场行为的监督以及对房地产开发商进行指导，披露市场供给需求信息，制定相关策略以利于社会稳定和经济发展。房地产开发商主要是发现市场机会，进行营销管理活动。１９９０年，美国企业营销专家劳特朋提出了４Ｃ理论，４Ｃ即消费者的欲望和需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性、企业与消费者的有效沟通。４Ｃ理论的营销主张重视消费者导向，其精髓是由消费者定位产品。二、房地产市场长久以来国内对住房的要求就是能够遮风避雨就行了，但是，随着社会的发展以及我国城市化进程的加快，房地产市场不仅仅局限于提供给人们遮风避雨的场所，而在引领住宅文化潮流上更是不遗余力。房地产有其区别于其它产品的特点。房地产的特点：1、地域的固定性和耐久性土地是房地产产品最重要的生产资料，由于土地的永久性和固定性，所以房地产的地点是固定的。而且房地产的自然寿命通常都超过50年，甚至于美国独立战争时建造的房子仍在使用，很多房地产都是由于经济的因素而重建或废弃。2、土地资源的相对稀缺性土地资源是不可再生资源，人类在改造自然的过程中使得部分的土地资源遭受破坏。随着人口的增加，人类将要进一步加快土地利用的步伐，但是我们只有一个家，地球的陆地面积不会有大的增加，虽然通过填海造地人们在一些经济发达地区增加了面积，但是，世界上沙漠的面积增在加大，人类在未来的可利用土地面积将会变得越来越少。3、使用价值上的收益性、不可替代性和永续性人的一天有1/3的时间是用于休眠的，而人的一天中留在建筑物中时间还远远不止。今天，虽然科技异常发达，但是人类仍未能发明一种产品以替代房地产在人类生活中的重要地位。4、交换关系上的高价值性和增值性房地产产品是多种劳动产品的综合，其所需要的生产资料种类和数量多，所需工艺复杂，所以这就决定了房地产的价值高的特点。同时，由于用于房地产产品生产的土地资源是不可再生的，在人类利用土地资源的过程中，土地资源将会显出物以希为贵的规律。然而，房地产的增值同时还取决于人们的心理预期。由于房地产的自身特点，房地产的市场供给与市场需求又有区别于其它产品的特点。房地产市场的需求特点:1、房地产需求的广泛性衣食住行是人们不可或缺的基本生活活动。无论是用于生活还是生产，人们都需要房地产产品。2、市场需求的多样性人的个性特征决定了要求有不同的房地产产品来满足其不同的要求，有用于生产的也有用于投资的。3、市场需求的永续性这是房地产使用价值上的必备性和不可替代性决定的，因为房地产是人们生活和社会生产的物质基矗它不会因为技术的进步而被淘汰，而是随着人们生活水平的提高、社会文明的进步，人们对房地产产品的要求也越来越高。4、市场需求的融资性由于房地产的价格昂贵，人们难以全部支付购房款，这就产生了由贷款和信用支持的融资活动。5、房地产消费的长期性房地产是高价值性的产品，同时它的寿命也很长，所以房地产消费是长期性的。6、市场需求富有弹性房地产市场的供给特点：1、市场供给缺乏弹性由于房地产具有位置固定，土地资源稀缺，使用价值的不可替代性和开发建设周期长的特点，不论市场需求量有多大，价格有多高，市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。2、市场供给区域性房地产产品的地点固定性决定了房地产产品只能提供给它的生产地点，所以房地产的流通过程中只有商流而没有物流。3、市场调节的不完全性我国的房地产市场现在仍有部分为公有住房，而且有的地区仍未按规定发放住房供公积金。人们根深蒂固的住房观念是阻碍市场化进程的关键，现在仍有不少人认为住房应该由政府无偿提供，这就难以启动住房的消费发展，市场的调节作用就不明显。由于我国的经济发展在东部沿海地区比较快中西部比较慢，所以我国房地产市场的成熟度在东部和西部、在城镇和农村都存在较大的差距。在房地产营销实践中，这些地区与民族的差异是不可能被忽略的。现代地产营销理论是现代营销理论与地产营销实践的结合，只有在平衡分析中国的实际情况才能在营销实践中做得更好。第二节房地产营销管理一、房地产营销环境房地产营销环境分析是整个营销活动的首要环节，是房地产企业进行营销决策、实现营销目标的基矗现代营销的观念的核心是以消费者为中心，企业营销活动的出发点是消费者的需求。要分析研究并满足消费者需求，必须对市场营销环境作透彻分析。房地产市场营销环境分析就是影响房地产企业的市场和营销活动的参与者和影响力。它是房地产企业的生存空间，是企业营销活动的基础和条件，其显著特征是营销环境的动态性。企业要能动地去适应环境。房地产市场营销的微观环境是指直接影响和制约房地产企业营销活动的环境因素，包括企业、供应者、营销中介、骨科、竞争者和社会公众。市场营销的宏观环境是指间接影响企业与制约房地产企业营销活动的社会力量，又称间接营销环境，它包括人口因素、经济因素、自然因素、科学技术因素、政治和法律因素、社会文化因素等。