关于短租模式的论文题目

关于短租模式的论文题目

随着人们经济水平的提高，人们越来越注重住房要求，即使是在外短期租赁房屋也必须要住的舒适，所以很多朋友都会租赁短租公寓来居住，那么深圳短租公寓有什么优势呢？下面和小编一起来详细了解一下吧。

深圳短租公寓有什么优势

1、价格便宜

深圳短租公寓的价格一般会比宾馆标准间的价格更便宜，而且租赁短租公寓可以享有异地一整套高档社区的房子。短租公寓的经营模式是高档社区的房屋的整租模式，并且是按天来分租出去，所以租房人只要花一间宾馆标准间的钱，就可以享受到一整套家庭配置的房子，享受到的是异地的家，拥有单独的客厅、卧室、厨房、卫生间，整套的私密空间。

2、节省费用

如果租房人是多人入住的话，那么就可以节省差旅费用。因为短租公寓的房子大多数都是1室1厅、2室1厅、3室1厅的高档住宅小区，可以在和宾馆标准间相同价格的基础上实现3到5人的入住。假如是四人在异地住宿的话，选择住宾馆的话，那么就需要开2个标间，那么费用就多了差不多一倍。

3、解决洗衣问题

如果在外出差或者是旅游的话，必然会更换衣服，那么更换的衣物就需要清洗，而三星级以下宾馆都是不提供洗衣服务的，三星级以上宾馆的住宿费用又太高，干洗店的洗衣费用也比较高，如何解决长期居住外地洗衣的问题呢，短租公寓为租房人配备了全自动洗衣机，为租房人解决了洗衣问题，而且还配有空间可以晾晒衣物。

4、解决就餐问题

在外出差或者是旅游的话，吃饭是个很大的问题，但是又不能每餐都到餐馆酒店去吃饭，这样费用会增加，而且外面吃饭的卫生条件无法保证，或者是异地风味可能吃不习惯，为了解决就餐问题，短租公寓都有配备厨房，让租房人可以自己任意烹饪一些自己爱吃的食物。

有的朋友经常出差或者是在一个地方不会长呆，所以选择租赁短租公寓来居住，以上就是关于深圳短租公寓有什么优势的详细介绍，希望可以帮助到大家。短租公寓具有价格便宜、退房方便等优势，所以深受大家的喜爱，

短租自助公寓比一般的酒店更有家的感觉，所以现在市面上越来越流行，但是很多人对短租自助公寓并不是很了解，那么短租自助公寓有哪些优点呢？下面和小编一起来看看相关的内容介绍吧。短租自助公寓有哪些优点1、价格低于一间宾馆标准间的价格。短租自助公寓的价格低于一间宾馆标准间的价格。短租公寓的经营经营模式是整租高档社区的房屋，并且是按照天来租赁出去，所以租房人只需要花一间标准间的价钱，就可以享受到一整套家庭配置的房子，而且享受到的是异地的家，一整套的私密空间。2、多人入住，节省差旅费用。短租公寓的经营场所一般都是一室一厅、两室一厅、三室一厅等的高档住宅小区的已经装修好的房屋，租房人拎包即可入住，可以在和宾馆标准间同等价位的基础上实现3到5人的入住。租房人可以和其他人合租短租公寓，从而节省差旅费用。3、自助洗衣，解决洗衣问题。假如长期居住在外地，那么随身携带的衣物就需要清洗、晾晒，而现在的三星级以下的宾馆是不提供洗衣服务的，三星级以上的宾馆住宿费用又太高，若是拿去干洗清洗的话洗衣费用又比较高，为了解决长期居住外地洗衣的问题，而短租公寓为租房人配备了全自动洗衣机，以及可以晾晒衣服的阳台。4、自助厨房，解决就餐问题、节省差旅费用。出差旅游住宾馆的时候，吃饭就是一个很大的问题，并且每餐到餐馆酒店吃饭的话，首先卫生条件无法保证，另外异地风味也可能吃不习惯，同时就餐费用也会很高。短租公寓为租房人配备了自助厨房，解决了租房人的就餐问题，并且可以节省租房人的差旅费用。5、让您随时随地都有一个家。对于因为出差、旅游而奔波在外的人们来说，家是遥远的期盼。而昂贵的宾馆、饭店、嘈杂的招待所等都是外出者无奈的居所。而短租公寓为租房人提供了一整套的家庭配置的房子，从而让租房人在外地随时随地都有一个家。以上就是关于短租自助公寓有哪些优点的相关介绍了，短租自助公寓结合了酒店设施和家庭特征，居住的环境给人更加的温馨舒适，所以还是非常不错的，不过大家在选择之前一定要对区域进行详细的了解。

老牛目前在云南的西双版纳以短租旅居的模式过冬，第一次真正的成为了中国候鸟一族在冬天寻找天气温暖的城市短租旅居过冬的一份子。通过一个多月的短租旅居生活， 也真正地融入到候鸟一族的群体中， 真实的体验到了候鸟一族异地短租旅居的三种短租模式，认识到了它们三者之间的区别和优缺点， 现在我终于有资格聊一聊啦 。

其实异地短租旅居的主要居住模式就三种， 第一种就是短租公寓和短租房；第二种模式就是提供月租方式的酒店宾馆或者是民宿，但基本都会提供独立的厨房或者是公共的厨房，让候鸟老人自己做饭吃。第三种方式就是按照每一个月，每一个人1800元交费。包一日三餐饭菜的酒店等场所，也就是说一个房间内候鸟老两口每月需要交3600元的费用。

关于短租旅居三种模式之间的区别和优缺点，我曾经写过文章，也做过视频，感兴趣的网友可以点击老牛的头像，自己去寻找一下。但是第二种的短租旅居方式也就是月租酒店和宾馆的优点写得不是很详细，有些优点是一笔带过，没有说清楚，有些粉丝询问，那就再写一篇文章，详细的说一下异地短租在提供月租酒店旅居的优点呗。

第一、相比于异地短租公寓和房屋，我觉得月租酒店的优点是不需要中介费。别小看这一条，其实省钱不少呀。以我现在的西双版纳为例，你寻找短租公寓或者房屋的时候， 基本上是需要房屋中介的，而中介是需要收取服务费的，毕竟中介就是靠这个生活，这个我觉得无可厚非。而且因为候鸟老人基本异地短租旅居都是几个月或半年，中介需要靠这段时间赚钱，所以中介提高房屋的租金或者是收取中介费，不可避免。别小看这点中介费，也许就是你一个月的房租甚至更多，而候鸟一族短租旅居也就几个月罢了。写到这里我都有点不敢说了，这篇文章估计会被房屋中介恨死我。

第二、相比于异地短租公寓和房屋，月租酒店的优点是不需要支付押金。不管是谁出租房屋或者是公寓都会收取押金，这个更加的无可厚非， 但是你在退房的时候能不能顺利而且完整地拿到押金？ 这个我们需要打一个问号，如果有短租旅居的网友，看到这篇文章估计能在下面的评论里给你提供许多的实际案例。

第三、 相比于异地短租公寓和房屋，月租酒店基本提供了一切设备，包括做饭和吃饭用的盘碗等餐具，被褥等等更是正常的宾馆酒店能提供什么，月租酒店就能提供什么，而一些短租公寓和房屋需要购买很多东西，包括被褥也许都需要你自己购买，而你买了的东西又不容易带走，花费其实也不少。而且如果短租公寓内或短租房屋内的设施出现问题，远远不如月租酒店内有24小时值班的老板或服务员解决问题方便快捷。

第四、自己做饭吃的月租酒店相比于包吃住一日三餐的月租民宿，提供自己做饭吃的月租酒店，省钱很多。包一日三餐的民宿一般是每人每月1800元，其实就是一个房间内，候鸟老两口要收3600元。

而提供月租的酒店，在云南西双版纳一个房间一般是800元左右，加水电等费用也就是850元左右呗。也就是候鸟老两口每月的租金是900元。自己做饭吃的生活费大概是1000元左右，合计老两口每月花费2000元左右，相比于包一日三餐的月租民宿要省钱1600元，其实基本省了50%的钱，这个数字对于候鸟老人来说还是很可观的，当然无视钱财的土豪除外。

老牛现在写文章想的都是少说两句，一不小心又说了这么多，那么我们还是下次再聊呗。

关于租赁业务论文题目

会计贯穿各行各业之中，应用范围广泛。并且对于这个专业的论文选题也有很多，会计的硕士论文如何选题呢?下面我给大家带来会计硕士 毕业 论文题目选题参考2021，希望能帮助到大家!

金融会计硕士论文题目

1、 金融会计风险原因及对策分析

2、 商业银行金融会计风险防范与控制

3、 金融会计风险的形式及预防分析

4、 企业金融会计的风险防范及控制研究

5、 金融会计风险及防范 措施 分析

6、 企业金融会计的风险因素及合理化防范路径思考

7、 金融会计计量问题研究

8、 金融会计风险管理体系建设初探

9、 关于强化金融会计内部审计的对策探讨

10、 农村合作金融会计监督机制的建立浅析

11、 关于企业金融会计风险的探讨

12、 金融会计的风险预防

13、 事业单位金融会计中的风险因素分析

14、 国际化金融会计视角下国内商业银行的问题探讨

15、 金融会计教学团队建设的探索与思考

16、 新型金融环境下金融会计风险成因与防范措施

17、 浅议商业银行金融会计风险的防范与化解

18、 企业金融会计的风险防范及控制探讨

19、 互联网金融会计核算问题分析

20、 金融会计中的不稳定因素及应对手段

21、 20x年第四季度金融会计动态

22、 企业金融会计风险及防范措施浅析

23、 关于强化金融会计内部审计的对策探讨

24、 基于金融会计视角分析金融风险的合理防控

25、 网络经济对传统金融会计的影响

会计硕士毕业论文题目

1、 证券市场会计信息披露及独立审计研究

2、市场经济条件下会计政策选择的研究

3、基于知识经济的财务会计体系研究

4、论 经验 研究 方法 在现代管理会计研究中的应用

5、论网络会计在企业应用的实现方案

6、论上市公司并购中的财务安排

7、人力资源价值会计的货币计量研究

8、知识经济时代无形资产会计核算问题研究

9、论电于商务及其与会计软件的整合

10、上市公司会计信息披露的研究

11、关于我国社会保障制度会计问题的研究

12、论人力资源会计的理论研究和应用

13、我国注册会计师审计责任与控制研究

14、关于外币财务报表折算方法的研究

15、论我国证券投资基金的若会计问题

16、对股票期权会计的探讨

17、中外会计 报告 比较及启示

18、对我国具体会计准则的思考

19、关于会计信息真实性的思考

20、试论人力资源会计

21、关于会计政策的探讨

22、建立我国金融工具会计的探讨

23、关于商誉的会计思考

24、论会计的国家性与国际性

25、关于法定财产重估增值的研究

26、试论重组会计

27、论现代企业制度的建立与会计监督

28、关于破产清算会计若问题的思考

29、关于会计管理体制的研究

30、对会计目标的重新思考

31、关于或有事项的研究

32、试论会计学科体系的构建

33、会计学专业课程体系的思考

34、浅议企业内部会计制度建设

35、上市公司信息披露若问题的思考

36、债务重组会计的探讨

37、会计准则和制度的经济后果研究

38、关于借款费用资本化的探讨

39、试论会计信息披露制度

40、试论我国的会计准则体系

41、浅谈不良应收账款的原因与对策

42、租赁业务会计处理方法的研究

43、浅析企业内部审计制度

44、债务重组中的所得税问题

45、浅谈企业长期投资项目决策的不确定性分析

46、浅析新会计准则下上市公司的盈余管理问题

47、新企业会计准则中公允价值的运用对利润的影响

48、试论负债和负债经营

49、资本结构对我国上市公司影响

50、论我国中小企业融资存在问题及解决对策

优秀会计硕士论文题目参考

1、试论会计的管理职能

2、论知识经济条件下的会计目标

3、知识经济条件下无形资产价值计量与摊销研究

4、试论无形资产范围的界定

5、论环境会计的概念结构

6、绿色会计初探

7、会计在 企业管理 中的地位与思考

8、稳健性会计信息质量要求的应用与思考

9、会计信息系统和会计管理活动

10、上市公司财务会计报告披露问题研究

11、加强会计职业道德 教育 的若干问题

12、对作业成本管理的认识

13、试论 企业战略 成本管理

14、人力资源成本计量模式的探讨

15、代理理论与现代企业 财务管理

16、经济环境与会计发展关系的研究

17、会计准则执行过程中存在问题研究

18、探讨提高会计人员素质的新思路

19、会计职业道德教育问题研究

20、浅谈会计 文化 及其构成要素

21、借款利息资本化有关问题的研究

22、浅议可转换债券及其会计处理

23、论影响会计核算方法选择的因素

24、成本报表体系问题研究

25、浅议收入的含义及其层次结构

26、会计信息失真的深层原因和对策研究

27、试论会计信息的地位与作用

28、物价变动条件下会计核算的现实选择研究

29、债务重组及其会计问题的探讨

30、上市公司利润操纵问题的剖析

31、我国上市公司财务信息披露问题与对策探讨

32、上市公司的财务信息披露诚信机制的建立与完善

33、市场经济体制下会计模式的探索

34、如何构建会计监督支持系统

35、会计与企业可持续发展战略关系研究

36、试论通货膨胀对财务会计的影响及对策

37、建立完善的会计准则理论体系

38、企业激励制度与会计政策选择之间关系的探讨

39、资产重组中的财务会计问题研究

40、衍生金融工具对会计的影响探讨

41、运用现金流量表分析会计收益质量

42、关于资产减值准备问题的探讨

43、财务会计与税务会计的主要差异研究

44、会计舞弊的形成原理及治理

45、事业单位分类改革及其对会计核算的影响

46、我国预算会计组成体系探讨

47、以地换房和以房换地业务所得税会计处理分析

48、论内部会计控制与社会监督

49、完善民办学校财务管理的对策

50、对理解人力资源会计研究的思考

51、长期股权投资所得税会计研究

52、固定资产所得税会计研究

53、无形资产所得税会计研究

54、存货所得税会计处理分析

55、固定资产盘盈所得税会计处理分析

56、分期付款购买固定资产所得税会计处理分析

57、自行研发无形资产的所得税会计处理分析

58、长期股权投资成本法所得税会计处理分析

59、交易性金融资产所得税会计处理分析

60、可供出售金融资产所得税会计处理分析

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一、期租集装箱的期租分为长期租赁和短期租赁两种方式。长期租赁一般是指有一段较长的租用期限，而短期租赁则根据所需要的使用期限来租用集装箱，时间比较短。长期租赁又可分为金融租赁与按实际使用期租赁两种方式。前者指租箱人在使用期届满后买下所租用的箱子，后者系指租箱人在使用期届满后将箱子退还给集装箱出租公司。长期租赁对租箱人和出租公司都有好处。对出租公司来说，在出租期间有较稳定的租金收入；对租箱人来说，只要按时支付租金，箱子如同自己的一样；而且，长期租赁的租金比较低。同长期租赁比较，短期租赁较灵活。租箱人可根据自己需要的时间、地点来确定租用期限，但其租金比较高。二、程租集装箱的程租包括单程租赁和来回程租赁两种方式。1.单程租赁。单程租赁多用于同一条航线上来回程货源不平衡的情况，即从起运港至目的港单程使用集装箱。例如某船公司经营A港至B港的集装箱货物运输业务，A港至B港的货运量较大，而B港至A港的货物运输所使用的集装箱较少，即来回程货运量不平衡，而该公司从B港至其它地区又没有集装箱运输业务，营运结果必然在B港导致空箱积压。在这种情况下，该公司可租用A港至B港的单程集装箱，这样既可节省空箱在B港的保管费，又可节约空箱从B港运回A港的运费等。在采用单程集装箱租赁时应注意到，租箱人除支付租金外，有时还要支付提箱和还箱费。如果集装箱使用人从租赁市场行情好的地方租用至行情差的地方，租箱人就须支付提箱费、还箱费；反之，则不支付或仅少量支付这部分费用。2. 来回程租赁。来回程租赁通常用于来回程有较平衡货运量的航线。该种租赁方式租期不受限制，在租赁期间，租箱人有较大的自由使用权，不局限于一个单纯的来回程。这种租赁方式对还箱地点有严格的限制。三、灵活租赁集装箱的灵活租赁方式在费用上类似于长期租赁，在使用上与短期租赁相似，可灵活使用。这种租赁方式租期通常为一年。在大量租用箱子时，租金有回扣，其租金近乎于长期租赁一样便宜。在集装箱货运量大，经营航线较多且来回程货运量不平衡的情况下，采用这种租赁方式能比较容易适应变化，是一种很有价值的租赁方式。灵活租赁合同中，一般都规定有租箱人每月提箱、还箱数量及地点，租金按集装箱使用天数计，以及有关租箱人使用出租公司设备的规定等。在集装箱租赁业务中，租箱人除根据自己的需要选择集装箱出租公司外，还应注意到：（1） 出租公司的业务范围、管理水平和信誉；（2） 对目的地还箱数量的限制规定；（3） 对租箱费率的调研、比较；（4） 对提箱费、还箱费的规定；（5） 对所租用箱子的检查；（6） 有关合同责任条款和租金支付规定等。因此，作为租箱人，在进行租箱业务时， 工作应细致、周到，充分了解并掌握各租赁公司的特点，尽可能利用各公司的长处，与多家租赁公司签订灵活租赁合同。

你想写哪个方面的？下面是我想到的一些，供你参考一下：汽车租赁发展史、国内汽车租赁发展情况简析、汽车租赁的背后、朝阳行业--汽车租赁前景分析报告......

关于公共租赁住房的论文题目

物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托,对物业进行维护、修缮、管理,对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。下面是我为大家整理的浅谈物业管理论文，供大家参考。

摘要：随着我国经济实力不断增长，社区物业管理也迅速发展。然而，越来越多的问题突显出来，一定程度上制约了我国物业管理行业的发展，使得我国物业管理行业在市场化日趋成熟的大环境下缺乏一个明确的发展方向，进而难以取得突破性发展。为此，对我国城市社区物业管理中现存问题展开深入挖掘，探寻问题形成的原因，并在此基础上探索优化我国城市物业管理的解决 措施 ，对促进我国城市社区物业管理的发展有着重要意义。

关键词：城市社区;物业管理;业主

1我国城市社区物业管理现存问题

城市社区物业管理 企业管理 能力有限

与发达国家相比，我国社区物业由于起步较晚其发展相对滞后，加上国内物业管理方面人才匮乏，致使城市社区物业管理企业大多管理能力不足。主要体现在两个方面：其一，物业管理企业与业主、房地产开发商三者关系处理不到位。其二，将物业管理的重点放在对外宣传上，而自身实际管理 经验 的累积和管理相关设施发展与宣传相悖，在一定程度上导致我国城市社区物业管理企业高科技管理设施逐渐成为摆设，难以发挥其应有的功能和作用。

服务观念落后

我国城市物业管理企业服务观念落后，致使我国城市物业管理服务质量难以显现。主要体现在两个方面：其一，我国城市物业管理主观原因致使其行业定位存在偏差。我国城市物业管理企业没有找准行业定位，将自己定位为管理者，而不是服务者。这是因为物业管理企业自身服务观念落后，没有认识到物业管理的职能是服务。由于这种错误的行业定位，致使我国城市物业管理服务质量差。其二，前期物业定价过低、后期业主拖延或拒缴物业费等客观因素致使我国物业管理企业难以提供优质服务。而业主一旦拖延或拒缴物业费，物业管理企业就会更加消极懈怠，极大打击物业管理的服务意识，难以提供优质的服务，由此形成恶性循环，制约了我国城市物业管理整个行业的发展壮大。

业主思想观念存在误区

我国城市物业管理行业飞速发展，多数业主的消费理念相对落后，仍处于计划经济时代单位大包大揽免费午餐的状态，尚未形成“等价交换”的消费理念。此外，多数业主对物业都缺乏正确认识，自律性差，一味追求“低价格，高服务”。不少业主都存在拖延或拒缴物业费现象，降低了物业管理企业收费率，降低了物业管理人员服务的积极性，同时也影响了更多社区居民的利益。

2我国城市社区物业管理现存问题的原因

相关法律法规不健全

由于我国城市社区物业管理相关法律法规尚不健全，赋予业主大会以及业主委员会的法律地位不高，使得业主大会在实际运作中谈判处理社区物业管理问题难度增加，协调成本逐步增长，业主大会难以充分发挥其职能。此外，针对业主大会、业主委员会的监督机制尚不健全，其实际运作中难以做到“民主、公开、公平”，导致业主委员会和业主大会并不能完全代表广大业主利益。也正是由于我国城市社区物业管理相关法律的建设力度较弱，尚未出台具有针对性、地方性的物业管理相关法律法规，致使社区物业管理企业与业主二者之间的权、责、利关系不明晰，对于二者之间出现的纠纷，也尚未出台相关法律法规明确指出处理办法。究其根本，主要是由于我国房地产行业发展迅速，社区物业管理行业也飞速发展，而与社区物业管理行业发展速度相比我国出台的有关社区物业管理的法律法规难以同步，从而制约其发展。

市场机制不够完善

近些年，我国物业管理行业飞速发展，逐渐成为我国现代服务业的重要组成部分，但由于我国物业管理行业的发展起步较晚，市场机制尚不完善，使得业主跟物业管理企业之间处于无休止的纠纷中。市场机制的不完善，严重影响了市场经济环境下物业管理体系的发展和完善，物业管理企业缺乏一个良好的监督环境，以及招投标的标准化、透明化程度低，致使违法违规现象时有发生，使得物业管理行业在市场经济的发展活力不足。另外，由于监管机制体制的不健全，在一定程度上导致了物业管理企业的职能和责任难以充分履行，加剧了物业管理市场的混乱。也正是因为市场机制不完善，导致物业管理缺乏一个良好的竞争环境，使得市场经济的竞争机制建设不完善，进而导致物业管理企业在实际运作中不规范，管理水平低下。基于物业管理企业的不规范操作，在一定程度上引起了业主的不满，进一步影响了业主参与自治的积极性。

社区业主自治程度不够难以满足现实需求

按照我国 传统 文化 ，老百姓花掉毕身积蓄购买商品房就是为了安居乐业寻找归属感。但是面对与物业管理的纠纷得不到解决，让很多业主对物业管理行业失去信心。一方面，业主缺乏自治观念。有些小区几年没有举行过业主大会，各家自扫门前雪，对与自身利益无关的物业管理事务莫不关心。业主大会无法正常召开，业主委员会也就无法成立。在面对利益受到侵害时，缺乏良好的维权 渠道 。其次，不少小区业主委员会管理不规范。业主委员会应该是由业主大会公开选举而来，但是不少小区从选举到后期的管理运作都极为不规范。业主委员会不能代表业主利益甚至还和物业管理企业共同侵害业主利益。一部分小区业主委员会虽然是正规流程选举而来，而业主委员会成员管理能力缺乏，在帮助业主维权过程中力不从心。这些情况都让业主委员会形同虚设，无法发挥应有的作用。

3优化我国城市社区物业管理对策

健全相关法律法规

物业管理虽然在我国发展了多年，但是相关法律法规还是滞后。开发商、物业公司、业主之间发生纠纷，往往没有详细的法律法规提供法律依据导致纠纷无法通过法律手段妥善解决。根据物业管理的特点，主要从两方面来完善法律法规。一方面要健全地 方法 规。我国各地区经济文化发展情况差异很大完全依靠国家制定的法规往往不能解决实际纠纷。根据各地方实际情况来制定物业相关规定，在物业管理过程中才能更加切合实际解决物业纠纷。如：收费原则、收费标准、服务构成、管理方式等细节上的问题都要有详细的法规来规范，这样才能使出现纠纷有法可依。另一方面，要制定完善的投标制度。当前物业管理一个重要问题就是业主不能自主选择物业公司。完善投标制度，通过业主大会来公开选择广大业主青睐的物业公司。一旦达到自由选择物业公司，物业公司为了获取市场必然要极力提供良好服务得到业主口碑，获得良好的公众印象。公平公开的市场竞争才能促进物业公司服务观念的改变以及管理能力的提高，最终得到长足发展，同时业主也得到良好服务和避免纠纷。

认清行业本质找准行业定位

首先，要处理好物业管理者与业主之间的定位。物业管理者在业主面前，既不是高高在上的“管理者”，也不是卑微受气的“仆人”。对于物业管理者，应该将自身定位为服务者，因为物业管理本质上是服务业。每一个物业从业人员都应该遵守职业道德，认真为业主提供服务，以及不断提高自身物业管理能力。遇到业主问题要耐心解决，时刻把自己定位为一个服务者。对于业主，也要摆正自己的位置。不能把物业管理者当作自己的仆人，通过正规流程去处理物业问题，而不是通过威胁和拒绝交物业费等方式来“维权”。其次，房地产开发商与物业之间的定位。开发商与物业应该是相辅相成的，二者相互支持相互帮助才能出现共赢的局面。一些开发商对房屋建造偷工减料等等，导致后期物业公司难以应付，这使物业公司失去管理信息和业主纠纷不断。一些物业公司为了获得市场，前期给开发商报出过低的物业费用吸引业主购买商品房，但在后期却无法按预期提供服务，最终只会纠纷不断。优质小区建设规划，会给后期物业管理减少很多不必要的纠纷，提供一个良好的服务平台，并能使开发商获得公众的信任与支持。

完善相关 规章制度

首先要进一步完善招标制度，做好事前监督。在确定由哪家物业公司入驻社区参与物业管理之前，必须要有一套完善的招标制度来选择符合要求的优质的物业管理公司。公平公开的招标制度，让更多的物业公司参与竞争从而促进物业公司自我提高和为业主提供更优质服务。通过严格的招标制度和招标流程来筛选合格的物业公司，是对业主负责同时也是对物业管理行业负责。其次，初始物业公司选择市场化。在实际物业管理过程中，开发商与物业管理公司关系往往非常暧昧甚至物业公司是开发商下属公司。根据《物业管理条例》规定，物业管理企业和开发商应该是合同关系。开发商在进行商品房销售过程时，物业公司提前入驻社区，往往这个物业公司和开发商有着千丝万缕的关系。之后又缺乏自由选择物业公司的体制，导致物业和业主纠纷不断。最后，建立完善的业主投诉制度。近年来的物业纠纷越来越多，业主利益受到侵害时没有畅通的投诉渠道和完善的投诉制度只能采取 其它 不理想的维权方式。如此一来，物业和业主之间的纠纷就得不到妥善解决从而恶性循环。纠纷得不到妥善解决，让业主对物业管理行业失去信心从而不愿意交物业管理费。最终导致物业管理企业得不到良性发展。

完善监管机制，物业管理健康发展

首先，要加强物业公司资质审核监督。对物业管理企业资质信用度等方面进行严格的审核，杜绝不符合要求的企业进入物业管理行业。这既是保障业主的利益，也是保障物业管理行业的利益。其次，加强物业管理行业竞争规范化监督。当前物业管理市场竞争日益激烈，不少物业公司为了夺取市场，不顾市场规律，承诺过低的物业费，入驻社区后又不能盈利从而通过降低服务质量违规收费等方式来保证自身利益，最终导致业主不满，从而纠纷不断。同时恶意低价竞争和乱收费扰乱了物业管理市场，破坏了物业管理行业形象。最后，要加强对业主委员会的规范化监督。业主委员会是由业主大会选举而来，代表广大业主利益的业主代表。政府加强对其监督管理，使其规范化运作真正代表广大业主利益。

作者:谈丽艳 单位:长江师范学院

参考文献:

1谢家瑾.对物业管理向现代服务业转型升级的粗浅认识[J].中国物业管理，2012(10)

2上海市物业管理行业发展现状[J].中国物业管理，2010(1)

3刘拓.我国物业管理问题研究[D].济南：山东大学，2010

4王光荣.城市社区物业管理难题的破解策略[J].兰州学刊，2013(2)

5寇晓燕，张居盛.社会协同视角下的物业管理困境与化解[J].求索，2013(1)

6黄闯.城市社区物业管理良性发展的路径分析[J].长白学刊，2013(1)

摘要：住房保障是重要的民生问题，近年来，保障性住房建设日益规模化，但是在国家政府高度重视，大量的保障性住房投入使用后，后期物业管理过程却面临着前所未有的挑战，物业管理部门与住户间的矛盾横生，十分不利于保障性住房的良性运行。有针对性地根据部门主管、物业管理和住户三大主体探究保障性住房后期物业管理中的问题并提出相应的破解策略，对保障性住房后期管理的“绿色”发展具有十分积极的意义。

关键词：保障性住房;后期物业管理;河南安阳市

一、研究背景及意义

大规模实施保障性安居工程是党中央、国务院的一项重大决策。为加快发展保障性住房建设，快速解决城镇低收入家庭、外来务工人员以及新就业群体的住房困难问题，逐步改善城市中等偏下收入家庭、棚户区居民的居住条件,实现住有所居目标,推进河南城镇化快速健康发展，自从2011年以来，河南省多次出台了关于保障性住房的政策建议和意见：2011年12月21日《河南省人民政府关于加快保障性安居工程建设的若干意见》，提出要进一步规范廉租房和经济适用住房建设方式、审核机制、售后管理,建立可持续发展的廉租房和经济适用住房制度。2012年河南省政府出台《关于加强廉租住房和公共租赁住房入住管理的指导意见》颁布，要求逐步降低保障性住房准入门槛，同时将新就业职工和外来务工人员纳入公租房保障范围。2013年河南省住房和城乡建设厅《关于做好2013年城镇保障性安居工程工作的通知》提出要加快推进保障性住房建设，切实落实保障性住房配建政策，积极推进棚户区改造。2015年《关于加强公共租赁住房管理的若干意见》中提出实行配售的措施，这些都是保障性住房建设和管理过程中不可缺少的制度保障。由于政府的积极作为，河南省的保障性住房已经形成了以廉租房和公租房为主体，经济适用房、两限及定向安置房等为补充的多元化体系。保障性住房的后期运营管理主要包括：准入退出、租金收缴、物业管理、社区文化建设、配套设施经营等方面。《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)规定，“保障性住房小区可以实行住户自我管理、自我服务，也可以聘请专业机构提供物业服务”，对保障性住房后期物业管理提出了指导性意见。本文基于对安阳市的保障性住房后期物业管理的实证研究，对保障房后期物业管理过程中的问题做出较为详尽透彻的分析，从而有针对性地提出解决策略，这将促进安阳市保障房后期物业管理的进一步完善;而且，通过改善住房条件和环境，切实解决目前居住在保障房内群体的后顾之忧，也有利于提高中低收入群体的幸福指数;同时增加普通群众对后期物业管理工作的配合和支持，对有效降低后期管理过程中的阻力，促进保障房后期物业管理的可持续发展具有积极的推动作用。

二、问题解读

(一)从部门主管方面发现的问题

对于保障性住房部门主管，主要是以访谈的形式进行，谈及保障性住房不少主管表示正在逐步完善相关配套措施，对于后期管理这部分，将会继续沿用政府委托物业进行管理的形式开展，但其中也暴露许多问题，主要有以下三个问题。第一，政府的资金压力过大。保障性住房资金来源主要是财政资金、房租以及配套设施经营收益。随着房屋规模扩大，包括行政人员、管理人员等费用开支扩大，而政府仅向民众收取金额很少的房租及物业费，随着时间的推移资金的压力就越大;第二，有些官员怕担责任搁置手中的房源，使保障房不能发挥它应有的功效;第三，居民的资产审核困难及退出意识淡薄。由于我国尚未建立起与市场经济体制相适应的金融信用体制和居民个人收入申报制度，个人收入和金融资产不公开透明，缺乏有效的收入监控手段和相关的调查统计手段。当资产审核时出现漏洞，导致有些保障房内居住的是有房有车以及将房屋租售的业主，违背了设立保障房的初衷。此外，保障房退出机制中的奖惩措施力度不明显，关于退出概念模糊，缺乏激励机制，导致住户一旦居住在保障房内就不想退出，居民自愿退出的动力严重不足。

(二)从物业方面显示的问题

问卷上涉及物业的问题主要包括是否有物业进行管理、物业人员的从业素质如何、是否对物业管理情况满意及主要提供的服务这四题。在安阳市三个不同档次小区中收回的220份有效问卷中得知，156份()小区没有专门的物业公司进行管理，64份()设置物业管理的小区中有127份()问卷结果表示从业人员素质一般，有84份()表示对物业的管理满意度是一般，主要提供的服务有设置门岗、打扫卫生、公共设施维护和园艺绿化管理。调查的结果说明了四个问题：第一，物业提供的服务范围太狭窄，仅限于简单的日常服务，并且住户反映小区安全管理不到位，多发生电瓶车失窃案件，门卫进出没有严格把关导致小区内人员混杂，居民的日常安全得不到保障。第二，物业的小区绿化没有规划到位，并且出现轿车乱停乱放影响交通的现象。第三，物业工作效率较低，出现房屋质量问题如房顶漏水、管子阴水、没暖气等问题没有及时得到回复。第四，缺乏针对性的物业，应根据保障房业主不同需要，不同消费水平制定切合实际的服务业务，做到服务细致化。而与物业管理人员的交谈中发现有些小区居民没有及时缴纳物业费，导致物业工作不能如期及时开展，管道使用期为2年，屋面等使用期为5年，到达一定期限后的维修费、人工费等也是一笔不小的开支。而业主认为物业为了节省开支减少成本而降低服务质量，拒交物业费。解决两者直接的矛盾是目前物业工作的重点，既要保证服务质量又要建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费。社区有开展志愿服务站、节日文艺汇演以及读书平台等工作，但大多数居民并没有很好地参与其中，缺少主人翁意识，并没有意识到自己也是小区中一员，不能积极主动的参与社区文化建设。

(三)从住户满意度方面反映的问题

问卷主要从住房概况、物业管理、配套设施、社区建设以及相关政策和退出机制六个方面分析不同住房情况的住户对于保障性住房后期管理中不足及态度观点。在220份有效问卷中70份为廉租房住户，147份为经济适用房住户，3份为公租房住户。主要反映的有以下五个问题：第一，保障性住房所在小区普遍存在公交交通不便，缺乏健身器材以及公共活动场地，社区医疗不健全，社区超市物价偏贵等问题。第二，在邻里关系这方面，的居民选择一般，表示需要加强邻里交流和社区文化建设以及培养社区居民的团结友爱、邻里互助意识。当谈及志愿服务不少居民表示没有参加过社区的志愿活动，如果有条件将非常乐意参与其中，尤其是“以工代费”愿意参加社区劳动来抵消物业费。第三，在后期管理模式这题的居民选择了希望住户和物业自行结合管理，选择政府及相关部门主导，说明住户参与管理的意愿还是很强的，只是缺少一个平台。此外，目前没有物业管理的保障房小区居民表示，之前在小区内有物业进行管理，但由于第四，的住户表示对保障房相关政策不太了解，并且表示不了解投诉举报方式也从来没有举报过，少数住户表示举报过但并未得到回复，物业退出管理。这表明政府及社区的监督机制不够完善，没有一个公开透明的渠道，真正的让民众表达心声，让权力行使在阳光下。第五，多数居民在退出机制这一部分表现出强烈的意愿即不会退出保障房，说明政府在这方面的引导不够，没有让民众建立一个正确的就业观，通过自己的努力提早退出保障房。

三、破解策略

(一)部门主管方面

对于部门主管方面的问题，首先应采取措施“开源节流”，对廉租房和公租房的物业服务收费实行政府指导价，降低政府财政资金的压力，一方面，通过适当的梯度在一定范围内提高租金以及配套设施的承包费用，增加保障房管理的资金来源;另一方面，可在社区居委会组织下由承租人参与物业管理、自我服务，精简物业管理人员的规模，实行竞争性激励机制，提高办事效率;其次，对于住建厅的相关工作人员加强监督，同时健全公示制度，最大限度地避免保障房资源的浪费，使其发挥应有的效用，切实保障住房困难户解决住房问题;最后，对于住户资产审核困难以及退出意愿淡薄的问题，应该成立政府部门人员和物业管理人员相结合的工作小组，确定明确指标，定期入户核查，而且要加大宣传力度，使住户对退出机制加强理解，严格按照资产审核标准和退出稽核标准对不愿主动退出但是不符合保障房入住资格的人员实行强制性退出，同时，建立周转房或周转金制度，在执行强制退出时，提供其他租金较低的公租房给住户或为其提供周转金，助其在社会上租房。

(二)物业管理方面

物业管理公司在对保障房小区进行管理时，应该提供全方位的服务，尤其是安保措施，要切实维护住户的人身和财产安全;同时，“就近原则”接纳本小区内部人员(承租人)参与民主管理，平时注重对工作人员进行培训，提高办事人员的素质，提高办事效率;对住户反应的问题要有专门工作人员整理记录并及时予以解决，要使小区住户对物业管理加强民主监督，健全小区住户的申诉渠道。另外，物业费要按照规定的标准收取，建立合理机制鼓励民众积极主动缴纳物业费，并结合住户的住房状况分层分阶段收取，不能任意更改收费标准。加强住户与物业管理部门的沟通与协商，使管理信息公开化，缓解两大主体间的矛盾。此外，物业管理人员要鼓励小区住户积极主动的参与社区文化建设，使其增强主人翁意识。

(三)住户方面

首先，住户是保障性住房管理的关键元素，保障房后期物业管理的发展需要住户积极支持配合管理工作的开展，民主参与管理，积极建言献策，增强自身的主人翁意识。调查发现，多数住户愿意以“以工代费”形式参与社区管理抵消物业费，所以开展社区内部相互帮扶，不仅可以增进邻里间的关系，而且还可以减轻物业管理的工作压力，对于社区和谐建设也大有裨益。不仅如此，对于流动性强，劳动强度不大，不需要固定人员的工作岗位，可以吸纳大学生志愿者或者社工人员参与其中，有效整合可以利用的人力资源，在保障性住房后期管理过程中是一项积极而有意义的尝试。关于退出机制，要加强住户对保障性住房退出机制相关政策的了解，自愿选择有利的主动退出策略，促进保障性住房退出机制合理公平实施。

作者:王净净 郭晓晴 单位:河南师范大学

参考文献：

郭林,张学峰.租赁型保障性住房后期运营管理的现存问题与破解之道———基于河北省的经验分析[J].苏州大学学报(哲学社会科学版),2014(05).

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