有关住房贷款的毕业论文

有关住房贷款的毕业论文

学术堂整理了十五个好写的商业银行毕业论文题目，供大家进行参考：1.我国商业银行存款结构变化及营销策略分析；2.商业银行个人消费贷款风险防范分析；3.我国商业银行个人住房贷款的风险管理；4.商业银行高层管理者激励机制中的动态模型；5.商业银行信用卡业务风险管理研究；6.商业银行结构调整与资本外逃问题研究；7.我国银行保险营销策略的问题和对策；8.投资银行的本质及历史演进过程分析；9.金融危机的国际比较研究新进展；10.金融发展理论的新进展；11.不确定经济学研究的新方法；12.货币乘数分析的理论误区及影响；13.利率市场化及其风险管理机制研究；14.我国商业银行资本结构调整与管理路径分析；15.我国个人信用制度建设的问题与对策；

1.商业银行毕业论文题目选择：1）我国商业银_行存款结构_变化及营销_ 策略分析;2）商业银行个_人消费贷款_风险防范分_ 3）我国商业银_行个人住房_贷款的风险_管理等。2.毕业论文的选题至关重要，一个好的选题能够促进现代科学发展和理论发展，对社会的物质文明增长和精神文明建设有指导作用，学生在选择毕业论文的选题时，需要选确认选题的正确性和价值导向，其次是论文的创新性和内容，并结合学生个人能力，完成毕业论文的选题。商业银行毕业论文题目选择：商业银行高层管理者激励机制中的动态模型；商业银行信用卡业务风险管理研究；商业银行结构调整与资本外逃问题研究；我国银行保险营销策略的问题和对策；投资银行的本质及历史演进过程分析等。1.毕业论文的选题通常有两种方式，分别是浏览捕捉法和追溯验证法1）浏览捕捉法：通过此方法进行选题，需要广泛且全面的查阅文献资料，以多个角度，多个层面研究内容的本质进行剖析，其二对文献资料的内容进行摘录，加深脑海中对部分论点论述的印象，搜集到的文献进行整理规划，排列组合，理解课题之间的联络，进行深入思考，最终确定自己的选题 2）追溯验证法：对已有文献内容的问题进行追溯，部分论文中有后续的研究计划，以及部分未开展的研究内容，同学们在选题时，可以对已有论文的内容进行补充完善，或者延伸拓展，以不同角度的方式解析论文内容。2.论文选题决定了你的论文方向，选择一个好的论文题目，就等于论文完成了一半。因此选题间接关系到是否能够顺利拿到毕业证和学位证，部分学校还会将毕业论文放入个人档案。如果不加思索就选定题目，由于缺乏研究分析，材料准备也不充分，勉强提笔来写困难重重，被导师全盘否定也是极有可能的，甚至会影响顺利毕业。

“经济适用房”政策实施中的问题探讨

房地产专业毕业论文参考选题 1、 前监理工作存在的问题及原因、对策2、工程项目管理（咨询、设计、监理、施工、采购）应对WTO的形势与对策3、工程监理制度及手段研究4、计算机在项目管理中的应用研究5、国内外招标投标惯例比较研究6、国内招标投标现状及规范研究7、工程设计阶段的投资控制研究8、关于监理人员资质认定办法的思考9、加入WTO对房地产业的挑战与机遇10、关于政策性住房金融制度的研究11、房地产合理开发规模的研究12、空置房成因及对策研究13、关于住房消费贷款（政策性、商业性）的思考14、关于工程管理专业人员应具备素质的思考15、关于项目后评估的思考16、关于完善工程造价管理的思考17、工程项目投标报价策略研究18、工程造价计价现行体制的缺陷与对策研究19、工程项目施工阶段造价的控制与管理20、拖欠工程款的成因与对策研究21、关于建设有形市场规范化发展的思考22、论工程量清单报价23、工程造价管理模式改革探讨24、论工程项目全过程的投资控制25、关于工程造价主动和动态控制的思考26、房地产投资风险研究27、我国物业管理的现状及对策研究28、我国工程造价咨询业的现状及发展研究29、论工程担保制度的建立与推行30、住宅产业的发展与国民经济增长31、关于提高工程质量的若思考32、基础设施融资模式及策略研究33、项目融资（BOT、TOT、ABS等模式）的现状及对策研究34、国内外工程造价管理的比较分析研究35、加入WTO后建设法规的完善36、关于国际工程承包中FIDIC合同条款的应用37、承包商施工合同风险防范38、建筑工程招标投标与合同管理关系的探讨39、工业发达国家建设工程合同管理与风险管理40、风险管理理论在工程合同管理工作中的应用41、施工索赔的现状和对策研究42、浅谈FIDIC条款中的施工索赔43、论信息技术在工程施工索赔中的功能44、工程总承包企业与工程项目管理企业的界定和比较研究45、推行总承包对我国建筑业的影响46、工程总承包企业组建的模式研究47、住房价格合理姓性探讨48、房地产估价方法比较研究49、房地产泡沫预警与防范50、房地产周期波动分析51、房地产经济预警方法研究52、城市规划与城市地（房）价相互作用机理研究53、城市土地收购储备制度探讨54、房地产开发项目可行性研究报告-----XX案例研究

住房抵押贷款毕业论文

论文题目 浅析我国商业银行个人房贷业务的风险范防与控制1．正确认识我国商业银行个人房贷业务存在的风险按照金融学有关理论，风险就是指某种资产的实际收益与预期收益发生偏离的可能性或概率。由于个人房贷持续期较长（最长30年），在理论上其实际收益与预期收益发生偏离的可能性更大。一般而言，个人房贷业务会存在以下风险：（一）信用风险，即借款人在还款期内由于失业或者收入锐减而不能按期足额偿还月供的情况；（二）流动性风险，由于银行资金过度集中投放于期限较长的个人房贷业务，造成商业银行面临流动性不足的情况；（三）操作风险，由于存在不完善或失灵的内部程序、人员、系统或外部事件而给商业银行造成损失的情况；（四）利率风险，由于利率的变化而使商业银行遭受损失的情况；（五）市场风险，由于整个房地产市场大幅下降，房产价格贬值造成银行损失的情况；（六）政策风险，由于有关房地产市场或个人房贷业务相关政策的出台而使商业银行的个人房贷业务受到影响的情况。在我国，商业银行的个人房贷业务在以上所列风险方面具体表现存在以下几个特点：信用风险，不良违约增加，投资用途贷款潜藏较大风险目前我国的个人信息管理状况，使得商业银行很难进行准确的风险判断。一方面，国外的金融危机已经逐步影响到我国的实体经济，进而引起借款人在工作、收入等因素的不良变化，导致不能按期或无力偿还银行贷款记录增加，有可能出现违约导致放弃所购房屋，从而给银行利益带来损失的违约风险。另一方面，借款人还可能故意欺诈，通过伪造的个人收入资料取银行的贷款，从而产生道德风险。其中个人信用风险又分为：（1）、购房者由于收入水平下降，无力偿还贷款 。值得指出的是，个人住房贷款属于中长期信贷，其还款期限通常要持续20～30年左右，（2007年我国个人房贷平均贷款年限最短的西部地区年），在这段时间中个人资信状况面临着巨大的不确定性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款风险。考虑到当前个人住房贷款的申请者主要是当前收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的白领阶层，这种中长期内的风险尤其值得关注。（2）、购房者由于投资方式失败的原因拖欠贷款 ，购房者对市场的估计不足，进行了购房投资，采取以租养贷等投资方式的失败，造成无力偿还贷款。这种情况所占比例不下，随着房地产的降温，房屋租赁市场的低迷，所占比例将会越来越大。流动性风险，个人房贷引发的银行整体流动性风险并不明显，但局部值得关注商业银行在一定范围内存在资产负债的期限错配是可以接受的，但是这个缺口应当控制在一定的比率范围之内，对这个缺口进行管理，就是商业银行的流动性风险管理和利率风险管理。根据国际经验，个人住房贷款比重接近或达到20％时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束才会成为非常突出的问题。截止2007年末，我国主要商业银行的个人房贷业务在各项贷款中的占比只接近 10%。并且值得一提的是，20％的警戒线是针对房地产市场较为成熟的国际大城市而言，对于象我国房地产业正处于快速化成长阶段，这一占比在短期内超过20％也不会出现太大风险。但对于一些资产规模较小、资产种类较为单一的部分城市商业银行来说，实际上已经开始要关注到流动性问题。操作风险，普遍存在，应引起银行高度关注由于缺乏必要的相关法律约束，再加上各大商业银行之间激烈的竞争，银行的信贷部门常常为了扩大其业务范围，竞相放松贷前审查和贷后检查工作，对借款人的收入证明等贷款要素放松审查，收入证明的真实性大打折扣，从而留下贷款风险漏洞；按照“贷款三查”的要求，商业银行在发放贷款后应对借款人及其资金使用情况进行检查，可现实上我国商业银行普遍存在的问题是银行贷款检查流于形式。很多借款人出现居住地址、工作单位发生变动，甚至某个共同借款人突然意外死亡的情况，银行也一无所知，其中隐藏的风险之大可想而知。还有外部欺诈造成的操作风险，主要是房地产开发商利用“假按揭”的形式取银行资金 上面的分析告诉我们，个人房贷风险较低只是相对而言，在房市的不同阶段，个人房贷风险具有不同的表现形式。如果不能意识到这一点，并采取相应的措施，个人房贷业务的快速发展终会给我国的商业银行积累巨大的风险隐患。2．对症下药，防范和控制我国商业银行个人房贷业务风险要防范和控制我国商业银行在个人房贷业务上面临的风险，首先，颁布通过房地产市场相关管理部门充分协商制定的《房地产管理条例》，从法律高度规范、约束房地产市场健康发展。其次，在充分调研市场及听取各家银行的意见及建议的基础上，由银监会出台各家银行对个人住房贷款应遵循的基本原则及禁忌，制定严格的从业机构和人员准入、退出、奖惩条例，切实加强监管，规范银行个人房贷业务市场无序的竞争。再者，商业银行管理层必须改变思想认识。正如一枚硬币有正反两面，个人房贷业务同样如此。从一个侧面来讲，个人房贷属于符合我国持续的产业政策的配套金融产品，属于我国商业银行的优质资产和利润增长点，银行绝不可错过发展的良好时机；但另一个侧面来看，个人房贷并非无风险资产，目前情况下面临的系列风险不容忽视。对此，我国的商业银行应该有足够清醒的认识，面对困境，正视重视风险，多想对策。除此之外，加快推进以下方面的革新：加大金融改革，稳妥引进新的金融商品。尽快导入资产证券化和房地产投资信托，这些也是发达国家通常用来提高银行的资金流动性，降低个人住房贷款风险，以及作为处理房地产危机的金融工具。推进资产证券化市场的发展为了化解个人住房贷款带来的流动性风险应积极鼓励商业银行采取市场化的手段转移风险，推进资产证券化市场的发展。首先，逐步推行住房抵押贷款二级市场的建立，即房地产抵押债权转让市场，房地产贷款由贷款银行或其他金融机构创造出来以后，再转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保、发行抵押贷款债券的市场。通过一级市场与二级市场的衔接，提高银行资金的流动性，一方面银行通过发行抵押贷款债券可以获得充足的资金满足个人信贷需求，另一方面贷款的额度与债券发行量相匹配，分散了流动性风险。在此基础上，住房贷款的证券化应当提上日程。强化内控制度建设按照要求制定了商业性房地产贷款管理的实施细则，建立完善个人住房贷款的风险控制政策，根据房地产贷款的专业特征，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定了相应的操作规程，明确了权责和考核标准，并强化贷款操作过程的监督管理；推广全面实施个人住房贷款保证保险制度将贷款风险转移给专业保险公司。提高贷款行为的安全保障，选择高资质的保险公司，投保房屋财产险，以保障贷款抵押物的安全，增强贷款的信用度，保证资金安全贷放。 风险并不可怕，只要你去了解它，熟悉它，掌握它，那它还有什么可怕的呢？围绕着我国商业银行个人房贷业务的各类风险也是如此，只要你有信心，有决心，有智慧，早行动，从完善制度建设，严密内控监督，严格制度落实，加强奖罚措施力度，范防和控制风险是水到渠成的事。

经济学毕业论文范文

经济学毕业论文我们应该要怎么写呢？我们不妨一起来参考下范文吧！希望对您有所帮助！以下是我为大家整理的经济学毕业论文范文，欢迎阅读参考。希望对您有所帮助！

经济学毕业论文

一、 房地产业的现状与问题

近几年，我国经济的发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力。总体分析我国的房地产业仍处在绿色景气区内运行，但是，局部过热和结构性问题应引起足够的重视。

1、房地产投资稳步上升，地域热点显现

发展经济理论告诉我们，资本积累，投资增加是经济增长的必要条件。没有投资的稳步增长，任何国家都不可能实现从农业国向工业化和现代化的转变。对于中国一个人口快速增长的发展中国家来说，保持一定的投资规模就尤为重要。近两年，全球经济增速放缓，我国经济实现和8%的高增长率，其中投资贡献率高达左右。在国内产业结构在调整中，房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的，逐步上升至2001年的(表1)，弥补了传统产业投资增长率下降的遗缺，其对经济增长的贡献率也慢慢显现出来。

从总量分析，在1997～2001年间，全社会投资增长率分别为，， 和，房地产开发投资增长率分别为 ，，和，略高于全社会固定资产投资增长率，但并没有出现1992～1993年增长率高达117%和165%的过热现象(图1)。

房地产开发投资结构基本合理，2001年住宅占投资总量的比重保持在66%，

其中普通住宅占51%，别墅和经济适用房分别占6%和9%，办公楼为12%，商业用房为12%。

从房地产持续投资热点的分布来看，它主要集中在以广州、上海和北京为

主导的三大城市群(图2)，从2002年1-9月的统计数据来看，北京、上海、广东、浙江、江苏、山东投资增长率分别为29.%，，30%，，和。客观地讲，这些地区房地产投资热有其合理的因素，也有令人担心的一面。三大地带是中国经济增长最快的地区，经济的发展、居民收入的水平提高，消费升级换代，大量外资的进入和劳动力的流动都会增加对房地产的需求，但是，与其他产品一样，房地产投资也要以需求为后盾，没有效的需求，房地产投资就不可能持续的增长。那么，我国的房地区性投资稳步增长是否有需求的支撑?

2、销售率空置率，地域分化明显

近几年，购房低息贷款、减免税费、户籍制度的松动是刺激居民购房的三大政策因素，2001年商品房屋和商品住宅的销售率(当年销售面积占当年竣工面积的比例)分别是和75%，其中商品住宅的销售率达到历史最高水平(图3)。

但是，在销售率回升的同时，空置面积也在上升，达到12000万平方米，其中，空置期一年以上的为4000多万平方米，占当年房屋竣工面积的，高于国际警戒线10%。对于空置率需要我们做认真的分析。首先，空置率上升无论何种原因都不是一个好现象，空置率高意味供给与需求的不匹配、占压银行资金多，由此会影响资源的优化配置。其次，市场上任何一种产品都需要有合理的库存。房地产作为一种价值高的大宗商品，其合理的库存期、库存比率应该为多少?以住宅为例，我国房地产开发的房屋多是高层和多层，国外多是一家一户住宅，不同样式的住宅，其均好程度差异极大，因此，就有好卖与不好卖之分。那么，不同质的住宅空置率是否具有可比性，就值得商榷。此外，国外的空置率是以全部存量房为分母，而我国城镇存量房有多少至今仍是一个未知数。再次，地域差别。即便是在国内，不同地区经济实力的强弱，其对空置商品房屋的承受能力也大不相同。1998年东亚危机爆发后，海南空置商品房425万平方米，给当地房地产业和银行业带来重创，留下的是满目疮痍的“烂尾楼”，而当时上海的空置房屋接近700万平方米，占全国的七分之一，却能使之化险为夷，绝处逢生。

仍以房地产投资三大热点地区为例，1998～2001年，广东的商品房屋销售率为66%，69%，71%和68%，低于全国的平均水平，在销售率走低的情况下，施工面积仍居高不下，这就不能不令人担忧。同期，上海的销售率为73%，90%。85%和100%。截至2002年9月，上海商品房屋销售面积为1404万平方米，当期竣工面积为1194万平方米，销售量大于竣工面积无疑有助于消化空置商品房屋。鉴于销售率和空置率是房地产前期投资经营活动的一个结果，因此，全面的、动态地分析新开工面积、施工面积、竣工面积和拆迁面积的联动关系，才能对销售率和空置率的变化做出正确判断。

3、价格基本平稳，结构变化突出

2002年1-9月份，全国一些大中城市的房屋销售价格涨幅较快，其中，宁波南昌、杭州、青岛、上海和厦门的销售价格指数分别为、、、、和，涨幅超前。但是，全国总体平均价格的走势力基本平稳，特别是与百姓相关的商品住宅价格涨幅很小，在北京等大城市还出现了小幅回落(图4)。

可是面对走低的价格，广大百姓却仍找不到自己能负担得起的住房，这就需要我们仔细分析平均价的构成，或者说住宅的结构。我们的统计分析中，只提供住房价格的平均数，却很少提供不同价位住宅所占的比例，或每套住宅的价格。以北京为例，近几年为配合旧城改造，增加了经济适用房的开发建设，低价位住宅的供给增加无疑会拉低平均价格。此外，北京这两年炒“入世”、炒奥运会，城市建设摊大饼式的急剧扩张，大量远郊别墅、高档住宅星罗旗布，由于远郊土地成本低，别墅的平价为7583元/平方米，低于近郊区11605元/平方米，这样大量城郊楼盘的推出，也有压低整体房价的作用。

因此，总体房价的合理并不意味着住房供给结构的合理，单位价格(元/平方米)的走低并不意味着每套住宅的总价位走低。北京等城市经济适用房单位价格虽有政府控制，但是由于每套住宅的建筑面积大、建筑标准高，造成每套住宅总价位过高，结果许多工薪阶层还是买不起。加之低价位住宅的地段不近人意，靠公交车上下班的工薪阶层多希望购买京城四环以内的住房，可低价位的住宅多在五环和郊外，在地铁、公交车等多种基础设施建设不配套的情况下，买经济适用房多为经济收入可观者也就不足为奇了。

4、炒地圈地热，成为房地产业发展的隐忧

实事求是的讲，北京等大城市房价高有其合理的一面，其中“五多”——常驻人口多、老外多、外来人口多、高收入者多和集团购买多都会推动房价上扬;但是，土地市场的不规范，炒地圈地热是造成北京等大城市房价盘升的根本原因。许多地产商借“旧城改造”之机或赶在2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施之前忙着圈地，以增加自已的土地储备，致使2001年北京购置土地面积增幅达到173%，在全国名列前茅(图5)。

圈地炒地让地产巨头从中获得了暴利，地价经多次转手越抬越高，房价也就跟着上去了，这种圈地炒地热对北京房地产业的发展可以说是贻害长远。熟话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。因为任何来京创业的企业或个人都不可能无视生产与生存的成本，短期的涨价也许在可承受范围之内，但是，当房地产价格上涨过快超过可接受的成本，那么，北京就丧失去了吸引创业企业和人才的优势。香港土地成本高、房价高已成为其经济发展一大制约因素，这难道不应该引起我们的警觉和深省吗?

5、房地产信贷发展 有喜也有忧

房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变。个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，也促进了住宅生产与消费的良性循环。

从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内贷款占企业资金来源的比重一直在22%徘徊。相比较，自筹资金和其他资金来源所占比重却不断上升。那么在企业自有资金不足、多年负债率高达76%的情况，自筹资金主要是依靠预售房款和银行的流动资金贷款。而消费者购房的预付款除一部分个人储蓄金外，相当一大部分来自银行贷款。因此，无论资金以何种形式出现，多是从银行的口子出去的。

那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫、金融风险?在现代信用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率，如果将资金投向市场需求潜力大的中、低档普通住宅，投资的结果可以满足社会需求，增进社会的财富。反之，盲目地炒地、炒高档楼宇、高档娱乐设施，表面上热得不得了，实际上供求关系严重失调，泡沫就不可避免了。因此，分析房地产业是否存在泡沫，银行信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的'质量。

此外，银行自身体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏帐率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。在1997东亚危机中，香港和新加坡的房地产信贷占银行资产的30～40%，却能在房地产价格大幅缩水时安然无恙，因为香港和新加坡银行的资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%，而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率高达22%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行陷入前所未有的灾难(collyns，2002)。在我国银行资本金不足，不良资产率居高下的情况下，个人住房信贷和房地产企业贷款应在银行资产中应占多大的份额才有利于优化资产结构?在我国信用制度、抵押保险制度不健全的情况，如何提高房地产信贷的质量?这些都是急待解决的问题。

二、防范房地产泡沫的举措

上述分析表明：我国房地产市场总体形势看好，且此轮房地产热主要是消费需求拉动的，与1992～1993年单一的投资热有质的区别，但是，总体形势看好并不意味着不存在问题和隐忧。我们认为，我国房地产业潜在的风险不在总量，在结构;不在速度，在质量。因此，对于不同的房地产热，政府的调控方式也应有所不同。根据房地产泡沫的生成机理，我们认为，防范房地产泡沫应采取如下措施：

1、从土地源头入手，规范土地市场

土地资源短缺不仅是困扰我国房地产业发展，也是困扰城市化乃至整个国民经济发展的一个大问题，如何利用相对贫乏的土地资源为全体国民提供一个公正、平等、富足和安定的发展与生存环境，在一定意义上讲，都有赖于土地资源的优化配置。我们认为：首先，应通过立法确定城市规划的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用结构的合理性，为城市和地区经济长远发展奠定基础。其次，加快建设有形的土地市场，实现国有土地使用权交易的公正、公开、公平。今后，国有土地无论使用者是谁(政府或其他企事单位)，土地出让都应纳入有形市场，避免“黑箱”操作的诸多弊端，且招标并不是简单的价高者得标，政府可用综合指标，包括企业的资质，以往的开发业绩、土地使用方向、开发项目的市场前景等，来确定中标者的资格。这样，政府才可以有效的调控土地供给的规模、条件、时序和位置，同时，有效地保障百姓急需的普通住宅用地供给。再次，建立土地信息系统，各城市政府应对所有待出让的土地、现有土地使用结构、规划、评估价格等信息公开，防止信息不对称为一些人圈地、炒地谋取暴利便利;第四，对违规违纪者应给予严厉的制裁，以保障市场秩序的正常运行。

2、灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场

近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议，但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号：多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜;各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。此外，完善市场信息的供给，也是政府调控市场的重要内容。

3、完善房地产金融体制 防患于未然

我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务，从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全，从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力;金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。

4、努力提高企业竞争力，迎接21世纪的挑战

21世纪全球经济结构的大调整、中国工业化、城市化的进程加快，都为我国房地产业的发展提供了新的机遇。我们的房地产企业应该认清自己的使命与责任：我们不仅是未来城市的开发建设者，还是未来城市、地域空间设计者;我们为人们提供的不仅仅是实物资产、价值的载体，还有全新的知识技术、全新的生产与生活方式。因此，我们的房地产企业应坚持“以人为本”的理念，在投资与经营中少一点盲从，多一点理性;少一点炒作，多一点真诚，给消费者多一点实惠。认认真真的在产品的质量、功能与服务上下功夫，我们的房地产企业才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。

主要参考文献：

徐滇庆等，“泡沫经济与金融危机”，中国人民大学出版社，2000年8月版。

林毅夫，“东南亚金融危机值得推敲斟酌的几点经验教训”，《经济学消息报》，1998-05-08。

刘树成、汪利娜、常欣，“中国经济趋势分析”，《经济研究》，2002年4月。

Abstract: Rising American interest rates, excessive innovation in financial products, and the overly easy credit system in America, among a series of other factors, have led to the eruption to this subprime mortgage loan crisis. The global financial catastrophe caused by the subprime mortgage loan crisis is considered the most severe and influential financial crisis of the second half of the 20th century. Although it has not had much direct impact on China, an in-depth analysis of the causes and impact of the crisis will undoubtedly be illustrative for the globalizing Chinese economy and commercial banks' risk management for personal housing mortgage words: subprime mortgage crisis; housing mortgage loans; commercial banks; risk management

住房公积金贷款毕业论文

我也是参公，6年了，曾经国企辞职的，略懂一点，看着给点分就行：一、对录取没影响，博士录取导师看得是你能力，有毕业论文的完成能力，还是比较公证的。我姐姐考取武汉大学博士时候我很了解。二、离职后养老保险只能封存，待你退休后才能取出来，不能转到非行政单位，比如公司。住房公积金可以在你将来签了公司了以后转入，提取是一般不可以的，除非有关系。国企辞职了可以提取，机关只能互转，原则上购房贷款时提。三、毕业还是可以考取的吧，这个我拿不准。

以宏观经济学原理分析税收政策对普通消费者的影响 按：本文仅以曼昆《宏观经济学原理（第三版）》（Principles Of Macroeconomics, Third Edition, N. Gregory Mankiw）中有关税收归属（Tax Incidence）和弹性系数（Elasticity）的最基本原理来为大家分析当前中国税收（广义税收）政策对普通消费者的影响。主要分析社会保险和公积金、商品房政策的影响。 弹性系数（Elasticity）：它是指商品的供应量或需求量根据其决定因素（首变因素）的改变而作出反应的程度。其数学计算公式为： 弹性系数 = 商品数量的变化百分率 / 决定因素（首变因素）的变化百分率 一般情况下，商品数量可分为商品供应数量和商品需求数量，而决定因素（首变因素）可以是商品价格等因素。我们都知道，商品的供应数量和商品的需求数量都是与商品价格相关的。价格升高，供应数量就相对变大，因为供应者觉得有更大的利润可图，所以加大生产量，但需求数量会越小，因为需求者觉得难以负担；价格降低，供应数量会相对减少，因为供应者认为利润比较低，减小生产规模，但需求数量会增加，因为需求者认为划算。那么供应和需求就是必须以价格为核心内容，找准一个价格平衡点，使得在这个价格点上，供应数量和需求数量相等，这样某种特定商品，其社会所生产量正好等于社会消耗量，就达到了供需平衡。这也就是亚当·斯密（Adam Smith）在最经典的经济学著作《国富论》（An Inquiry into the Nature and Causes of the Wealth of Nations）中提出的“看不见的手”（Invisible Hand）起的作用。那么根据以上这个公式，我们又引申出来两个概念： 1、供应价格弹性系数 = 商品供应数量变化百分率 / 价格变化百分率 2、需求价格弹性系数 = 商品需求数量变化百分率 / 价格变化百分率 如果，某种商品的供应价格弹性系数大于1，也就是说供应数量的变化百分率大与价格变化百分率，那么说明这种商品的供应数量对价格变化非常敏感，小额的价格变化会导致大额的供应数量变化，这种情况下，我们把这种商品的叫做弹性供应。如果小于1，也就是说供应数量的变化百分率小于价格变化百分率，那么说明这种商品的供应数量对价格变化不敏感，即使比较大额的价格变化也只能导致小额的数量变化，这种情况下，我们把这种商品叫做非弹性供应。 同理，我们可以根据商品的需求数量对价格的敏感程度。如果需求价格弹性系数大于1，则需求数量变化对价格变化敏感，则为弹性需求。如果小于1，则需求数量变化对价格变化不敏感，则为非弹性需求。 那么，哪些商品是弹性供应或非弹性供应呢？哪些商品是弹性需求或非弹性需求呢？ 一般而言，奢侈品是非弹性供应并且弹性需求的。因为奢侈品（如2万美圆的天价手机、钻石戒指、劳斯来斯的汽车等）利润比较高，而且奢侈品的供应商不容易转型，所以奢侈品的供应数量对价格的变化相对不敏感，大额的价格变化也只能引起小额的供应数量变化，即供应价格弹性系数小于1。但奢侈品对需求者而言，不是生活必需的，是可有可无的，并且很容易找到替代品。比如当劳斯来斯的汽车猛涨价的时候，其消费者很可能就不买劳斯来斯，转而去买奔驰或宝马。钻石戒指猛涨价了，可能消费者就转而去买红宝石的戒指了。故奢侈品的需求数量对价格变化非常敏感，小额的价格变化可能引起需求数量上大额的变化，即弹性系数大于1。 而生活必须品与奢侈品相反，是弹性供应并且非弹性需求的。因为生活必须品（大米、衣服、房子等）是人人都需要的（供应者和需求者都需要）。如果生活必须品的有价格上的变化，供应数量会有更大的变化，比如农民是大米的供应者，如果大米的价格跌了，那么农民会认为卖掉自己辛苦种出来的大米不划算，再加上大米对他自己也是必须的，那么他很可能把大米全部留在自己家里供自己吃，这样供应量就急剧减少了；而如果大米涨价，农民认为赚的钱多，那么很可能他连自己的口粮也要卖掉一部分。这样来说，生活必须品的供应数量对价格的变化相对敏感，小额的价格变化可能引起供应数量上大额的变化，即供应价格弹性系数大于1。但生活必需品确是非弹性需求的，因为人人都要吃饭、穿衣、住房，没有这些人就会饿死冻死，所以生活必需品的需求数量对价格的变化相对不敏感，大额的价格变化也只能引起小额的需求数量变化，即需求价格弹性系数小于1。 弄清了弹性系数（供应价格弹性系数和需求价格弹性系数）以及那些商品是弹性供应而非弹性需求，哪些商品是非弹性供应而弹性需求之后，我们再回顾一下税收归属（Tax Incidence）的基本原理。 曼昆认为，经济学十大原理之一就是，政府行为能够改变市场收益。税收显然是一种政府行为。在本文中，我指的税收都是广义的税收（把社会保险费、商品房的登记费、过户费、贷款利息等都算进税收范畴）。那么税收最终是由谁来负担呢？ 我们举一个卖冰淇淋的例子。现假设有这样一个市场环境，由若干个冰淇淋的供应者和冰淇淋的消费者组成。如果冰淇淋价格是10元一个的时候，供应者愿意生产的冰淇淋是1000个，需求者愿意购买的冰淇淋也是1000个，这样就达到了供需平衡。但是突然政府出台了一个政策，要在每个冰淇淋上征收1元的生产税，由供应者完税。那么供应者为了保证相同的利润，不得不把冰淇淋的价格由原来的10元抬高到11元（其中1元是完税的，实际销售额还是10元一个，保证了与原来相同的利润。）这样在相同的利润刺激下，供应者愿意生产的冰淇淋是1000个，没有增加也没有减少。但需求者却因此而为每个冰淇淋多支付1元，所以需求数量会减少，由原来的1000个需求数量降低为800个了。这样供需就失去了平衡，生产出来1000个冰淇淋只卖出去800个，冰淇淋剩余了。显然，供应者和需求者双方都受了损失。供应者因为产品剩余而受损失，需求者因为产品涨价而受损失。 为了避免损失，供应者和需求者都会想办法。在“看不见的手”的作用下，使供需重新达到平衡。于是供应者将冰淇淋的价格又由11元降低到元（注意，根据政府的税法，其中1元要完税，供应者的实际销售额是元一个，利润与原来10元一个相比较降低了元），那么在利润降低的情况下，供应者的生产积极性受挫，只愿意生产出来900个冰淇淋了。而对需求者而言，元的价格，比最开始的10元（在这个价格点上，需求量是1000个）要多一点，但毕竟比11元（在这个价格点上，需求量是800个）要少一点，相对于最初的10元一个的价格，需求者要多付出元，我们就假设在元的价格点上，需求量也是900个吧。这样供应量与需求量相等，冰淇淋又重新达到了供需平衡。 有意思的事情出现了：当供需再次在元这个价格点上达到平衡的时候，供应者和需求者还是双方都受到了损失，只不过这种损失要比11元价格点上的损失小一些。在元价格点上，供应者的利润比原来降低了元，而需求者的负担比原来又多出元。那么双方的损失之合，即1元，就被政府以税收的名义征用了。所以我们可以看出来，虽然政府是面向供应者征收的生产税，但经过市场调节，最终税收归属却同时落在供应者和需求者头上。 如果政府征收的不是生产税，而是消费税，情况会如何呢？再来看看吧： 在同样的市场环境下，我们可以再举例，还是当冰淇淋价格是10元一个的时候，供应者愿意生产的冰淇淋是1000个，需求者愿意购买的冰淇淋也是1000个，达到供需平衡。这时政府出政策了，要在每个冰淇淋上征收1元的消费税，由需求者完税。那么对需求者而言，10元买一个冰淇淋，还要再完税1元，相当于冰淇淋的实际价格涨成了11元。11元的价格点上，供应量不变（因为供应者卖出的实际价格还是10元，利润不变），但需求量降低到了800个，供需不平衡，供应者和需求者双方都受了损失。供应者因为产品剩余而受损失，需求者因为产品“涨价”（实际上是多负担1元的消费税）而受损失。 于是供应者不得不被迫将价格由10元降低为元。在利润降低的情况下，供应者的生产积极性受挫，只愿意生产出来900个冰淇淋了。而需求者除了每个冰淇淋要负担元之外，还要多负担1元的消费税，所以实际消费价格为元，相对于最初的10元一个的价格，需求者要多付出元，，需求量由1000个变为900个。这样供需又平衡了 来看看吧：同样的市场环境下，第一次政府征收1元的生产税，是由供应者负担，结果最后造成供应者和需求者各负担了元。第二次政府不征收生产税了，征收1元的消费税，是由需求者负担，结果最后还是造成供应者和需求者各负担元。这就是税收的真正归属问题，即不论政府是向供方还是向需方征税，最终税收必定会由双方承担，谁也讨不了好！（这里顺便说明一下，前段时间有人在天涯经济论坛上发的帖子《谁在为增值税买单》的观点是不正确的，你可以用公式推导出来增值税最终是由消费者承担的，但根据本贴所论述，实际上还是生产、流通、消费三方共同承担了，只不过承担的比例不一样而已。） 那么我已经用了那么长的篇幅，帮助大家复习了一下弹性系数和税收归属的基本定义和原理，下面我们可以就具体问题展开论述了。 第一、有关社会保险和住房公积金的问题（我们把这些看成广义的税收）： 目前国家社会保险是强制性的，只要劳动者与用人单位存在劳动关系，就必须办理社会保险。社会保险分为养老保险、医疗保险（仅城镇户口）、工伤保险、失业保险（仅城镇户口）和生育保险（男女都交）五种。全国各地的缴费比例不一样，一般而言，劳动者个人缴费比例是其工资的11%左右，用人单位的缴费比例为该劳动者工资的30%左右（有地区差异）。一般的老百姓可能就认为，国家的政策这是在保护劳动者的权益，因为单位缴费是个人缴费的3倍左右。同样，住房公积金是劳动者和用人单位共同负担，但最终都存如劳动者的帐户。所以又有人认为住房公积金也是国家政策保护劳动者的权益，个人占了单位的便宜。但根据我们已经论证过的，税收不论是向用人单位征集的还是向劳动者征集的，最终都会由双方承担。在自由市场中，哪一方也占不到便宜。而且根据我下文的论述，你会发现，问题简直会更加糟糕。因为实际上是用人单位占了便宜，而劳动者没有得到丝毫的好处。 把劳动关系看成一个商品市场，我们有两条思路来进行分析。 第一个思路是在这个商品市场中，认为劳动者是供应者，用人单位是需求者，那么很显然，商品就是劳动力（即劳动者提供的智力、体力方面的劳动），货币就是单位提供的工资加福利。劳动力这种商品，对用人单位而言，其实不是必需品，而是具有奢侈品的性质。奢侈品有哪些性质？我们再回顾一下，奢侈品的供应者不容易转型，在本例中就表现为劳动者所提供的劳动力的质量在短期内不容易发生改变，比如法律专业毕业的学生，短期内可能只能提供法律方面的劳动，你让他提供IT方面的劳动，他得经过长期转型（培训或上研究生）才行，而一般的工人，只能提供力气活的，你让他成为技术蓝领，他也要经过长期培训。奢侈品还有对需求者而言还有一个性质就是可有可无，并且有替代品，我们看看劳动力对用人单位是不是可有可无的呢？如果雇工人成本（工资、保险、公积金等）太高，工厂完全可以不雇佣工人，它可以买全自动化的生产线，只请几个高技术的管理人员。反之，如果雇工人成本低，低于全自动化的生产线，那么工厂也许就会实施密集型劳动力的发展路子。这也正是中国成为世界工厂的最主要原因。 那么在这个思路中，商品市场上的商品——劳动力，是奢侈品，也就符合我们讨论过的奢侈品的性质，是非弹性供应并且弹性需求的。当劳动力的价格（工资、保险、公积金等）有一定变化的时候，其供应量变化不大，但其需求量变化会比较大。所以国家政策是强制用人单位给劳动者买社会保险、缴纳住房公积金，这相当于国家强制提高劳动力的价格，这样在市场上，求职的劳动者数量不会有太大变化，但用人单位对劳动力的需求就会相对大幅度地减少。劳动力形成供大于求的局面，于是乎就通过社会平均工资大额降低的方式来降低劳动力价格（工资只是劳动力价格的一部分，因为劳动力价格还包括广义的税收，即社会保险和公积金等）。社会平均工资降低的情况下，劳动力价格也相应降低，劳动力供应数量不会有大的变化，但用人单位读劳动力的需求就会大幅度增加，于是就形成当今这种“人人有口饭吃，但工资都不高”的局面。更有甚者，工资过低、劳动力需求过大的情况下，形成民工荒的局面。 所以从第一个思路分析来看，广义的税收（社会保险、公积金）是由劳动者和用人单位双方负担的，而且劳动者负担的份额更多！劳动者丝毫没占到用人单位的便宜，用人单位也丝毫没为劳动者多付出工资外的福利，反而承担了美名！ 我们也可以用第二种思路来分析劳动力市场，得出的结论也是一样的。也可以认为这个市场中，用人单位是供应者，劳动者是需求者，商品是工资和福利，货币是劳动力。很显然，从这个角度而言，商品就成了生活必须品。生活必须品的性质是我们讨论过，是弹性供应并且非弹性需求的。同样得出劳动者负担广义税收份额更多的结论！（具体分析不再赘述了，原理和方法与第一种思路都是一样的。） 所以，在社会保险和住房公积金的问题时，我们以劳动力市场来做分析，通过两种不同的思路（其实是以两种相反方向的眼光来分析问题），得出的结论都是：不论向谁征收，都是劳动者和用人单位共同承担了社会保险和公积金，而且劳动者承担得更多！ 二、商品房政策（商品房的登记费、过户费、贷款利息等） 同样，商品房市场上，如果把商品房看成商品，把人民币看成货币，那么对供应者（政府、开发商、炒房者）和需求者（普通老百姓）而言，房子是生活必须品，弹性供应并且非弹性需求的。那么针对房子的一切广义税收，大部分是由需求者（普通老百姓）承担。如果用另一种思路，把人民币看成商品，把房子看成货币，那么普通老百姓就成了供应者，政府、开发商和炒房者就成了需求者。这时的商品——人民币符合奢侈品的特征，能得出同样的结论。 因此，中央银行两次提高住房贷款利息，各地政府出台政策对炒房者征收高额的过户费等措施，表面上看好象是限制房价，实际上经过我们的分析，最终而言还是普通老百姓承担了大头！ 通过以上两个市场（劳动力市场和商品房市场的分析），我们都得出老百姓承担税收大头的结论。这个结论可以推导出一条普遍的原理：供应者和需求者共同承担了政府税收，但非弹性的一方承担得更多！这从原理上也很好解释清楚，因为非弹性的一方就意味着数量对价格的变化不敏感，所以是处于弱势地位的；而弹性的一方意味着数量对价格变化敏感，是处于强势地位的。因此非弹性的弱势地位者吃亏就不足为奇了！ 那么从这些经济学原理里边，大家也看清楚了，不论国家政策表面上是如何偏向普通老百姓，其实质上还是羊毛出在羊身上。甚至我们可以更大胆地下结论，与普通劳动者无关的企业所得税等企业应负担的税收，本来是企业的成本，实际上最终是由企业和劳动者共同承担的，而且由于劳动者的非弹性特点，大部分都落在了劳动者的头上。 顺便再说说我在文中一笔带过的增值税问题。根据我们的结论，表面上增值税是由消费者承担了，但实际上还是生产、流通、消费者三方承担的。把生产房与流通方的供需看成一个市场，再把流通方与消费者的供需看成另一个市场，就能分析出三方承担的结论了。所以大家也不要那么愤怒，认为增值税完全是由我们普通老百姓承担；但大家也更不要有什么欣慰，因为对非弹性特点的消费者而言，承担的是增值税的大头。 把我上一段话中的“增值税”三个字换成任何一种国内的税收、福利、保险、社会公共利益等，这句话都可以成立，哪怕是表面上与老百姓完全无关的

我国住房消费信贷存在的问题及对策 发展住房消费信贷是促进我国住房建设新经济增长点的一项重要政策措施。目前，我国住房消费信贷业务已经在住房领域普遍开展。但整体规模还非常小，发展还不充分，存在着一些不可忽视的深层次问题和矛盾。 一是传统计划经济体制遗留的“低收入、低消费”的决策思路的影响和传统消费观对城镇居民消费者的束缚，难以在短时期内形成健康的住房消费心理机制。 二是住房消费信贷风险防范机制薄弱和住房消费信用制度缺乏，难以形成规范有效的风险控制保障机制。 三是城镇家庭经济承受能力较弱和住房信贷消费配套措施欠缺，造成城镇居民收入预期普遍不高，难以使住房消费信贷快速发展。 四是传统计划经济形成的惯性与资本的稀缺，使得人们住房消费信贷经营管理理念和方式落后，难以形成一套科学的决策程序和制度。 毫无疑问，住房消费比较疲软非一时一地而形成，也非一招一式所能化解，启动住房消费需求，必须重拳出击，多管齐下。 就住房消费信贷而言，当前宜采取以下对策。 第一，注重研究和调节住房消费心理，实行健康、合理、稳定的住房消费心理机制。 我国较长时间的社会转型过渡时期，必然对健康、合理、稳定的住房消费心理机制产生重大影响，而研究和调节这种机制必须采取相应的对策： 一是制定合理、透明的住房消费政策，使居民在了解住房政策和规定的基础上，理解政策的合理性，进而自觉贯彻执行新政策，形成稳定的住房消费大众心理预期； 二是彻底切断旧有的住房福利分配体制，创造出一个良好的全新的住房消费风气和氛围，促进住房消费心理机制的生成； 三是进一步规范住房一、二级市场和房地产交易规则，强化保护住房消费者合法权益机制，降低住房交易税费，创造出一个公平、合理的住房消费环境，形成一个健康向上的住房消费心理机制。 第二，针对不同住房消费信贷的实际需求，明确和调整住房消费信贷政策的指向性，进一步扩大住房消费信贷的领域和群体。 在住房消费群体的选择上，针对我国存在的高收入阶层和政府大部分官员已有住房与低收入阶层住房消费潜力一时不大的客观现实，住房消费信贷政策应注重引导既具有强烈住房消费欲望又具备一定经济实力的中等收入阶层；既具有较好预期经济发展潜力和负债住房消费心理，又急需住房的青年消费群体上，有针对性制定一些配套优惠激励政策，着力启动这些中等收入阶层和青年群体的住房消费行为。 在消费领域方面，应根据不同消费群体的不同经济承受能力和住房消费倾向，围绕住房消费采取多样化、多层次、多领域的住房消费信贷，使住房消费者根据自己的经济能力和居住意愿有目的地选择住房消费信贷品种，并结合不同消费群体的不同住房消费需求特点，制定一些配套的激励优惠措施，如利率补贴，减免税费，免贷款抵押购房公证收费等，以启动和促进这部分居民的住房消费活动。 第三，针对消费信用制度约束的现状，加快个人信用体系的建设，建立健全发达规范的住房信贷制度。 当一国在进入“住”与“行”消费升级阶段时，居民的消费模式也随之发生变化，逐步由自我积蓄型滞后消费变为信用支持型提前消费，即进入消费信用化时代。但目前，我国尚未完成从住房消费福利分配制向住房消费货币分配制度的转化，而消费货币化则是消费信用化的基础。所以，建立健全发达而规范的住房信贷制度迫在眉睫。 一是政府应抓紧包括住房消费信贷在内的有关立法工作，特别在着手建立区域性的个人信用体系的基础上，尽快建立全国性的个人信用体系，并制定个人信用的统一征信标准与征信办法； 二是进一步完善住房消费信贷商业保险制度，制定政府的保险和保证、保障措施，建立必要的住房消费信贷资金供给机制；三是结合我国目前资本市场发育的现状，培育一些能够融通长期资金的市场主体，开发诸如住房基金、住房债券等相应的融资工具，吸引和集中资本市场中的私人分散资金和机构投资者掌握的人寿保险金、养老保险金等长期资金，为住房消费信贷提供更为广泛的资金来源。 第四，针对住房消费信用风险，建立良好的住房信用风险分摊机制，缓解银行信贷风险压力，发挥住房消费信贷积极作用。 无论是在发达国家还是在刚刚启动的发展中国家住房金融市场，住房消费信用的风险总是客观存在的，随着我国住房实物分配福利制的终结，住房消费信用业务的不断扩大，建立适宜良好的住房信用风险分摊机

我国住房消费信贷存在的问题及对策住房建设是国民经济新的增长点，发展住房建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居民住房困难，确保经济增长目标的实现具有重要意义。然而，国家在推行个人住房消费信贷的同时，个人住房消费却“热”不起来，究其原因，不外乎国家政策的不明朗化，各商业银行贷款风险的恶化及个人消费观念的传统化这三种主要因素。作为个人住房消费信贷市场的主体—商业银行怎样将国家政策及银行效益有效结合，改变个人消费观念，既能提高人们的生活水平，又使自己利润最大，风险最小，推动住房消费的“火爆”。我想借鉴美国住房抵押担保证券市场的发展，对推进我国的个人住房消费信贷谈谈自己的浅见。一、住房消费信贷金触服务不完替实现住房分配货币化政策，把住房建设培育成国民经济新的增长点是中央政府发展经济的政策之一，也是我国国民经济发展的客观需要。金融机构调控经济、服务经济的职能使得房地产信贷在住房消费活动中起着重要的作用。商业银行虽然加大了对消费信贷的重视程度和投人，但是显现的问题又制约着消费信贷的发展。归纳起来有:.i、手续繁琐，效率不高。在现有社会信用环境和缺乏个人资信查询档案制度的情况下，银行为规避风险，不得不对贷款人采取原始的资信审查手段:上门核实身份证明，收人证明等。因涉及房产登记部门和保险机构，使得银行审贷过程加长，效率低下，客户不满。2,贷款额度低，期限短，利率高，付现额度大。按人民银行颁布的《个人住房贷款管理条例》规定，办理个人住房贷款过程中要涉及到银行、房地产商、保险公司、房产交易所、律师事务所、房产评估所等多个中介部门，同时需缴纳一定的办理抵押物评估、保险、登记和合同公正费用，加重了贷款人的经济负担。而商业银行发放个人抵押住房消费贷款的额度占银行房地产信贷部贷款额的6%，占贷款总额的1%左右，远远低于国际水平。目前，我国住房抵押贷款的期限短则3一5年，最长的是20一25年，住房款项付现比例一般为住房总款的30%左右甚至更高。3、商业银行贷款的责任管理模式过于粗放。各家银行的基层单位对责任贷款管理强调个人贷款、小额贷款一旦出现风险，无论何种原因一律由经办人负完全责任直至收回方可解脱责任。这种粗放的管理模式不利于商业银行信贷业务的拓展，不利于信贷资产质量的提高。所以基层信贷员宁可发放经过上级行审批，集体承担风险的个人住房消费贷款，而不愿发放自己承担风险的个人住房消费贷款。4、银行经营机制转换不到位，经营收人与成本支出不划算。由于发放企业贷款手续相对简便，经营成本低。而住房消费贷款客户面广、量大，造成商业银行放款工作量加大，管理成本增加，现行的利率规定使银行贷款期限越长，收益反而越小，加上此项贷款风险预警手段不足，使银行开办此项业务积极性不高。因此商业银行热衷于企业的“批发贷款”，而影响到住房消费贷款的深人开展。二、商业银行的对策面对住房消费贷款供不应求的局面，商业银行应积极调整信贷政策，在贯彻国家房改货币化政策、提高人民住房水平的同时，应解放经营观念，提高盈利水平。1、解放观念，提高服务质量。我国传统的消费观念—不贷款消费在一定程度上制约着住房消费信贷的发展。因此，商业银行不但要大力宣传住房消费信贷，包括向政府宜传以需求政策支持，向社会宜传以增加客户，解放居民的消费观念，改变过去那种“住房等分配，消费不负债”的落后消费观念。而且还应解放自己的经营观念，提高自身的信贷管理水平。商业银行应加强住房贷款的集约化经营，组建以个人住房贷款为主要业务的经营中心，选择部分经营环境较好，管理水平琴高，客户比较集中的基层经营机构，集中办理个人住房贷款营梢、咨询、受理申请等，以有效地控制业务风险，降低业务成本，进一步提高业务的集约化经营水平。2,精确计算贷款风险，完善住房金融配套服务体系。商业银行应设立精算部门，专门计算贷款风险系数。特别是住房消费信贷，由于其年限较长，风险系数较大，受市场风险、政策风险、利率.36·风险等系列影响，发生违约可能性较大，因此，商业银行应建立一套科学的计算方法，争取将风险降到最小化。同时，商业银行完善金融住房配套服务体系的首要条件是建立个人信用档案制度减少因手续繁琐而影响了效率。其次，商业银行应提高消费贷款额度，延长贷款期限，降低付现比率，减少贷款过程中涉及到的房地产商、保险公司、房产交易所等中介部门，从而减轻贷款人的贷款支出，减轻经济负担。然后，建立多种住房贷款形式，减少限制条件。最后，改变粗放型的贷款责任管理模式，明确责任，提高贷款效益，积极开展住房消费贷款业务，为完善住房信贷建立一个良好的体系。三、建立我国住房抵押担保证券市场美国住房抵押贷款证券产生于大萧条时期，是抵押贷款二级市场不断发展的结果。所谓住房抵押贷款二级市场是指已形成的住房抵押的转移、买卖的市场。沁世纪印年代中期，由于对金融业的管制不断放松，非银行金融机构不断侵人传统商业银行领域，在开立支票存款帐户、发放工商贷款和消费贷款等领域与商业银行全面展开竞争，而非银行金融机构没有受到商业银行那么严格的限制，相对而言，商业银行因对吸收的存款缴纳存款准备金和保险金而使资金成本偏高，在竞争中处于不利地位。储蓄机构和商业银研所面临的困难，迫使他们开拓新的业务领域，于是将期限和利率大致相同的同质住宅抵押贷款等金融资产聚集成一个集合基金，然后发行以集合基金直接担保的抵押担保证券，住房蝶款的证券化，使银行贷款的风险减小。美国于1968年发行了第一张抵押转递证券，由于这种抵押转递证券比单独的抵押契约具有更大的流动性，因此那些不喜欢冒险的投资者宁愿投资于这种证券，也不愿投资于一个单独的抵押契约。为增加对居民抵押市场的资本供给和为活跃的二级市场提供支持，国会创建政府国民抵押放款协会(Ginnie Mae)联邦住房抵押货款公司(Fred-die Mae)和联邦国民抵押放款协会(Fmnie Mae)这三个机构。与这三个实体联系的证券是公认的机构转递证券，政府国民抵押放款协会发行抵押转递证券，在利息和本金按时支付方面，由美国政府的信用来担保，它的发行是由Gitmie Mae批准的放款人来发行的，如:储蓄银行、商业银行、抵押银行等。吸有当基础抵押契约由Ginnie Mae制定了保险标准，并被联邦房地产管理局(FHA)、退任军人管理局(VA)或农民住房管理局保险或担保的抵押契约才能进人由Ginnie Mae担保的抵押集合基金。Ginnie Mae担保的证券称做抵押担保证券(14185)，它占抵押转递证券的最大部分。联邦住房贷款抵押公司发行的参与证(PC)保证利息和本金的及时偿还、但大多数Freddie Mae参与证仅保证利息的按时支付，而定期偿还本金象聚集时一样被传递。联邦国民抵押放款协会于1981年发行了第一张抵押转递证券在利息和本金按时支付方面都给予保证。美国住房接触应力证券是直接以抵押资产为基础，通过提供两个层次的信用即资产本身信用和衍生信用来构造的。参照美国住房抵押贷款担保证券市场的基础条件，结合我国当前实际情况，应从以下几个方面人手:1、深化金融改革，建立抵押贷款的二级市场。在国有银行商业化的同时，应大力发展保险公司，社会养老基金、抵押银行等非银行金融机构，建立多项投资机构，将保险金、养老金、住房公积金等引人住房抵押贷款证券市场，为二级市场业务的开展提供长期而广泛的基金来源。为保证二级市场正常合法有序的进行，我国应建立一些保护法规，如《住宅金融法》、《住房抵押贷款保险法》等。2、尽快成立政府专门机构，使其致力于发展住房抵押货款二级市场。组建由国务院直接领导，中国人民银行和证监会牵头政府机构专门负责住房抵押贷款及其证券的保证保险和标准化。规范发展我国的资产评估业和资信评估业，大量培育证券、房地产估、财务等各方面专业人才。3、加强开发，新的贷款种类，提高住房抵押贷款的证券化程度，改变过去形式单一的贷款条件，建立多种类型的贷款，为建立贷款二级市场提供前提条件。4、我国在建立了住房抵押担保证券市场后，应加速住房抵押消费贷款证券化的过程，以此促进住房消费，激活房地产业，拉动内需，改善银行资产负债结构，减轻经营风险，自动实现社会闲置资金在住房消费信用方面的配置作用。参考文献:[1l周湘平、王于栋.住宅金触周期性风险与政府干预化解，对经理论与实践〔Jl ,加以,1,27-31〔幻刘锌.房地产信货风险与防范时策，中国金触[Jl,2oo4,7[3〕周革平.我国房地产金触的未来发展趋势【Jl，金触与保险，加以，5[4l高波.中国房地产市场发育和规范化运行制度分析，南京大学学报【J1,1},4[5〕王进才.房地产金触:资本市场中的断亮.点，中国对政经济出版社【l}l ,199s年版帮你写好了

个人住房贷款的特征毕业论文

您好，信贷就是根据借款人的信誉情况发放的贷款，不需要财产抵押和担保，方便快捷，对于着急用钱的人很有帮助。但要注意申请贷款请选择正规大平台，可以保障自己的信息和资金安全。推荐使用有钱花，有钱花是度小满金融旗下信贷品牌，面向用户提供安全便捷、无抵押、无担保的信贷服务，借钱就上度小满金融APP（点击官方测额）。有钱花消费类贷款，日息低至起，具有申请简便、利率低放款快、借还灵活、息费透明、安全性强等特点。和您分享有钱花消费类产品的申请条件：主要分为年龄要求和资料要求两个部分。一、年龄要求：在18-55周岁之间。特别提示：有钱花谢绝向在校学生提供消费分期贷款，如您是在校学生，请您放弃申请。二、资料要求：申请过程中需要提供您的二代身份证、本人借记卡。注意：申请只支持借记卡，申请卡也为您的借款银行卡。本人身份信息需为二代身份证信息，不能使用临时身份证、过期身份证、一代身份证进行申请。

此答案由有钱花提供，因内容存在时效性等客观原因，若回答内容与有钱花产品的实际息费计算方式不符，以度小满金融APP-有钱花借款页面显示为准。希望这个回答对您有帮助。

个人贷款就是贷款人（一般商业银行）向消费者个人或者居民家庭提供的，用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款，并规定贷款利息，并约定按期还本付息的，用于购买自用住房、消费或者小额投资经营的贷款。各家银行所提供的个人贷款不尽相同。

个人贷款的特征有：

1.利率水平高；

2.规模呈现周期性；

3.借款人缺乏利率弹性。

个人贷款的偿还方式有：

1、按所签的货款合同规定分月等额偿还贷款。客户应于贷款合同规定的每月还款日前主动在其购房储蓄帐户上存足其每月应还的贷款本息，由银行扣收每月应还款。

2、提前还款:客户应提前一个月向银行提出申请，能免去所提前时间的贷款利息，但利率仍按原贷款期限的同期利率执行。

偿还贷款的计算个人住房贷款的偿还，贷款期限在1年(含1年)以内的，实行到期一次性还本付息，利随本清;贷款期限在1年以上的，实行等额还款法，按月分期归还贷款本息。个人住房贷款，借款人在征得贷款人同意后，可提前还款。

个人贷款，又称零售贷款业务，经过几十年的发展，已成为一项重要的贷款业务。个人贷款是指银行或其他金融机构向符合贷款条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本、外币贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任个人贷款(Personal loans)(简称"个贷")又称零售贷款业务，是第二次世界大战后在西方国家兴起的，经过几十年的发展，已成为一项重要的贷款业务。战后西方零售贷款迅速发展的主要原因在于:一是各金融机构之间竞争日趋激烈，认识到零售业务的重要性;二是战后西方经济发展比较稳定，个人收入提高，人们乐于利用贷款进行消费;三是各种征信机构大量出现，使银行可以方便、快捷地了解借款人的信用状况。中国个人贷款已在深圳试点推行，希望能刺激中国的金融行业更多渠道的发展，多方向，多样化发展。在北京也出现了非银行性质的专业金融机构，它们提供专业的小额个人信用贷款服务，堪称为业内先河，其理财产品也在不断完善中，费率也与能够提供信用贷款的银行相仿。个人房贷远低于贷款不良率1.居民个人收入显著提高，居民储蓄迅速增长;2.居民的消费结构、生活方式发生了革命性的变革;3.政府对个人贷款持积极的态度;4.承担高风险以获得高收益的个人贷款对银行具有相当的吸引力;中国个人贷款的现状及其前景展望1.个人贷款的品种还不丰富，不能满足不同收入水平个人的融资需要;2.传统的消费观念是个人贷款发展的一大障碍;3.社会保障体系尚不完善，抑制了人们对个人贷款的需求;4.有效的风险管理机制尚未建立;5.缺乏帮助银行控制、化解个人贷款风险的外部机制;6.个人贷款前途光明、道路曲折。如何申请个人贷款的条件:第一，年满25周岁，具有完全民事行为能力;并且在中国境内有常住户口或有效居住证明。第二，具有固定的职业或者稳定的经济收入，能够保障按期还本付息的能力。第三，信用记录良好，无不良信用记录。第四，能够提供银行认可的，合法有效的担保。第五，银行规定的其他条件。一般满足以上条件，您就可以向商业银行提出借款申请。

贷款有关的论文题目

学术堂整理了十五个好写的商业银行毕业论文题目，供大家进行参考：1.我国商业银行存款结构变化及营销策略分析；2.商业银行个人消费贷款风险防范分析；3.我国商业银行个人住房贷款的风险管理；4.商业银行高层管理者激励机制中的动态模型；5.商业银行信用卡业务风险管理研究；6.商业银行结构调整与资本外逃问题研究；7.我国银行保险营销策略的问题和对策；8.投资银行的本质及历史演进过程分析；9.金融危机的国际比较研究新进展；10.金融发展理论的新进展；11.不确定经济学研究的新方法；12.货币乘数分析的理论误区及影响；13.利率市场化及其风险管理机制研究；14.我国商业银行资本结构调整与管理路径分析；15.我国个人信用制度建设的问题与对策；

都是比较好写的，如下：

一、国际金融问题

1、国际资本流动与金融危机

2、金融危机传染与发展中国家的防御

3、新兴市场经济国家金融危机的成因与风险防范

4、我国金融危机的可能性及危机管理

5、货币危机预警机制

6、亚洲（欧洲）区域金融合作

7、国际金融市场的利率传导机制

8、国际金融并购及影响

9、金融全球化对中国金融发展的影响

10、国际金融的协调与合作

二、宏观金融调控问题

1、我国货币政策最终目标的调整

2、我国货币政策最终目标与财政政策目标的协调

3、我国货币政策中间目标的选取

4、利率应成为我国货币政策的中间目标

5、货币供应作为货币政策中间目标的终结

6、我国应继续将货币供应量作为中间目标

7、再贴现政策的作用与宏观金融调控

8、进一步拓展我国公开市场业务的对策

9、我国存款准备金政策的改革

10、衡量货币政策松紧程度的指标的选择

三、货币政策比较问题

1、转轨时期中国货币政策的特点

2、转轨时期中国货币政策目标的确定

3、转轨时期中国货币政策工具的选择

4、中国与美国（或其他国家）货币政策的区别

5、通货膨胀机制与通货紧缩的机制

6、通货紧缩的根源：有效需求不足

7、增加有效需求的途径初探

8、货币政策的有效性、效果、效率分析

9、银行流动性过剩及风险控制

10、开放经济下的我国货币政策工具分析

四、我国的利率政策问题研究

1、利率结构与经济发展问题研究

2、利率结构的调整与经济结构的调整

3、储蓄和投资的利率弹性研究

4、试论储蓄存款的利率弹性

5、央行利率政策调整对银行业的影响与对策

6、我国利率传导机制的优化

7、提高商业银行在利率传导中的效果

8、现阶段我国利率政策的有效性

9、我国利率政策的经济运行效果分析

10、论通货膨胀压力下的利率政策选择

五、利率市场化问题研究

1、利率市场化势在必行

2、社会主义市场的发展与利率市场化

3、金融体制改革与利率市场化

4、我国实现利率市场化的前提

5、我国利率市场化的步骤

6、我国利率市场化应坚持的几个基本原则

7、商业银行应如何应对利率市场化

8、利率市场化对国有商业银行（或中小商业银行）的影响

9、利率市场化后企业投融资策略的调整

10、我国利率市场化后衍生金融工具的推出

六、政策性银行问题研究

1、我国设置政策性银行的理论依据

2、我国政策性银行资金来源问题的解决

3、政策性银行如何配合我国产业政策的实施

4、我国政策性银行外部关系的协调

5、对我国政策性银行有效监管的实施

6、构建政策性银行风险管理体系的思考

7、我国政策性银行改革路径的比较分析

8、农业政策性银行与商业性贷款问题

9、政策性银行外部约束机制

10、政策性银行与我国产业政策的配合

七、货币市场问题

1、论我国票据市场的现状及完善措施

2、货币市场机制分析

3、论我国同业拆借市场的利率形成机制

4、论票据市场的功能和作用

5、证券回购市场的交易分析

6、国库券市场的投资分析

7、货币市场共同基金的运作及其特征

8、商业票据市场和银行承兑票据市场的关系分析

9、论大额存单市场

10、大额可转让定期价值分析

八、资本市场问题

1、试论投资银行在资本市场中的功能

2、投资银行组织模式比较与选择

3、证券经纪业务与证券经纪人制度

4、企业并购的风险及防范

5、国内外企业投资风险管理案例分析

6、试论二级市场的基本功能

7、二板市场的特点、功能及对证券市场的影响

8、公司在二板市场上市的标准、组织实现及主承销商保荐制度

9、开放式基金融资研究

10、金融资产管理公司退出模式研究

九、银行不良资产研究

1、转化或清收商业银行不良资产的方法

2、我国商业银行不良资产现状及成因分析

3、资产证券化在处理我国商业银行不良资产时的可行性

4、资产管理公司参与债转股的必要性和设想

5、论债转股的理论和政策问题

6、资产管理公司转型问题

7、债转股的风险与时机分析

8、建立资产管理公司处理商业银行不良资产的利弊

9、债转股在不良资产处理中的效果分析

10、如何杜绝不良资产的再生

十、金融风险与金融监管

1、金融监管与货币政策

2、西方国家金融监管的新趋势及对我国的启示

3、我国金融监管体系存在的问题及完善对策

4、我国金融风险的防范与化解

5、加强商业银行的风险内控机制

6、中国系统性金融风险生成机理

7、我国的网络金融风险及防范

8、金融全球化进程中的金融风险和金融安全

9、金融监管对货币政策效应的影响

10、金融监管模式选择

十一、分业经营与全能经营

1、分业经营体制下的银证、银保合作

2、国际金融界混业经营的潮流

3、金融控股公司的监管研究

4、混业经营的风险分析

5、分业经营还是混业经营--中国金融业的选择

6、分业经营与金融控股公司

7、中国金融业分业经营安全性分析

8、我国分业经营体制下银证合作分析

9、我国金融混业经营监管制度的完善

10、金融业混业经营的风险与监管对策

1、基于P2P网贷的互联网金融行业研究2、当前我国P2P网贷内部风险管理问题研究3、个人住房抵押贷款抵押物风险探究4、中信银行对公信贷贷后风险管理研究5、建立存款保险制度对我国银行业的影响及应对措施6、××省农业保险发展问题研究7、小微企业融资困难问题及其对策研究8、在中国推行以房养老的障碍及对策分析9、个人住房抵押贷款违约风险管理分析10、××省农村信用社操作风险研究11、中小银行支持小微企业发展策略研究12、P2P平台与小微企业融资合作可持续性的探讨13、互联网消费金融发展研究14、我国商业银行汽车金融业务的发展路径分析15、中小企业私募债信用风险及对策分析（以上选题由学术堂整理提供）

有呀，比如我从金融这本期刊上看到的这些题目，你可以借鉴下商业健康保险对健康中国战略实施价值研究安全责任会影响企业财务绩效吗？——基于中国A股上市公司的实证分析影子银行、房价波动与房地产开发企业风险——基于影子银行资金供需端视角私募股权投资对被投公司市值管理的影响分析外商直接投资对中国产业结构的影响分析考虑碳交易的品牌商主导型绿色供应链融资策略研究