关于房产测绘论文范文资料

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房产测绘报告书的内容如下：

1、房产测绘成果报告书

2、测绘成果计算书(封面)

3、测绘项目说明书

4、房产功能区面积汇总表

5、房产套内面积计算表

6、公用面积计算表

7、房产建筑面积测绘成果表

8、公用分摊方法及建筑面积分摊认定详细列表

9、计价表

10、房号编排示意图

11、套内及公用建筑面积位置示意图

12、分(层)户平面图

[委托单位]:

贵公司委托我公司测绘的座落于[座落]的房屋，经我公司现场实地勘测，并按《房产测量规范》(GB / T17986-2000)及建设部“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知”(建住房[2002]74号)要求进行了房屋面积测算，具体成果详见《房产建筑面积测绘成果表》。

[测绘单位]

[日期]

参考资料：房产测绘

建筑面积计算的依据不同，适用领域也不同。 一、工程建设管理，包括工程造价管理等，在工程建设期，关于建筑面积计算的目的主要是核算建筑规模，评价设计方案或建设方案的合理性，做技术经济分析，计算有关指标，如单位面积（下简称“单方”）的工、料、机及有关税费的消耗量，单位面积（单方）造价，单方成本、费用等等； 二、房屋买卖交易等需要计算建筑面积，如套内面积，公摊面积等，衡量商品房单位面积的房屋购置费等，是房屋产权交易的主要依据之一； 三、房屋产权管理部门进行房屋测绘登记，办理房屋产权证，也需要计算建筑面积。 但上述不同应用领域对建筑面积的计算依据并不相同，甚至还有许多不一致和矛盾的地方。 四、有关建筑面积的计算依据及适用，主要包括： 适用工程建设各阶段工程管理和技术经济分析： 1、 建筑面积计算规则（“95规则”） 建设部档案“建标【1995】736号”“关于释出《全国统一建筑工程基础定额》（土建工程）和《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》的通知” ，自一九九五年十二月十五日释出和执行。 其中《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》（GJDGZ-101-95）的第2章为建筑面积计算规则 ，是1995~2005年间最基本的关于建筑面积计算规定。以下简称“95 规则”。也是应用最广泛的，是技术经济分析和后续有关规范的制订的基础。之前曾有1982年版的计算规则。 后来国家颁布了《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2005），现行版本是 GB/T 50353-2013。主要针对建筑工程造价和技术经济分析比较。也可作为房产规划设计和工程建设管理的依据。 2013版建筑面积计算规范在2005版基础上，鉴于建设发展中出现的新结构、新材料、新的施工方法，为了解决由于建筑技术的发展产生的面积计算问题，本着不重算、不漏算的原则，对建筑面积的计算范围和计算方法进行了修改、统一和完善，适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程的面积计算。适用从专案建议书、可行性研究报告编制至竣工验收、交付使用的“建设全过程”各阶段的工程建设管理。 同时，尚应符合国家现行的有关标准规范的规定。如：《住宅设计规范》等。 2、设计专案技术经济分析和方案比较：《住宅设计规范》（GB 50096-1999，现行版本 GB 50096-2011）等有关建筑设计类规范标准，也有对建筑面积计算的有关规定。主要是从设计的角度针对住宅建筑设计的技术经济指标计算给出相应规定，其中有对住宅建筑面积计算的规定。 主要用于对设计专案做技术经济分析和方案比较等用。 3、商品房销售：《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 》（建房【1995】517号） 及后续有关档案规定和地方规定…… 4、房屋的产权产籍登记和管理：《房产测量规范》（GB / T —2000），对房产面积测算（建筑面积计算）的规定，主要针对房屋的产权产籍登记和管理。 5、其他，如地方有关法规等。 五、建筑面积的有关概念 建筑面积（ construction area、Gross Floor Area ）：因应国家地区不同，其定义和量度标准未必一致。即使是同一个国家，不同领域、不同省份和地区的建筑面积度量标准也不一定一致（或统一）。举例如下： 1. 指建筑物(包括墙体)所形成的楼地面面积。——引自《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T 50353-2013）。 2. 房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高以上（含）的永久性建筑。——引自 《房产测量规范》 （GB/T17986-2000） 。 以上规范均参考了《全国统一建筑工程预算工程量计算规则》 95年版中的“建筑面积计算规则”，据此修订而来。 六、建筑面积的分类及组成 （1）建筑面积：指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它一般由使用面积、辅助面积和结构面积组成。 （2）使用面积（Usable area、 Net Floor Area ）：房间内部实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。有时也称为“有效面积”。 1）主要使用面积：指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。也简称“使用面积”。 2）辅助使用面积：指建筑物各层平面为辅助生产或生活活动所占的净面积的总和，例如居住建筑中的楼梯、走道、厕所、厨房等。简称“辅助面积”。 （3）结构面积（Structural area）：指建筑物各层平面中的墙、柱等结构所占面积的总和。 可表述为： 总建筑面积＝使用部分＋交通联络部分＋ 结构、围护分隔构件占用的面积； 建筑面积=有效面积+结构面积； 建筑面积=主要使用面积+辅助面积+结构面积； 建筑面积=套内面积+辅助面积+结构面积； 建筑面积=地上部分的建筑面积+地下部分的建筑面积； 商品房销售建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。 七、计算建筑面积的作用或意义 1. 描述单幢建筑物的总的建设规模或体量，确定建设规划和建筑设计等的重要指标。是统计部门汇总释出房屋建筑面积完成情况的基础。 2. 建筑面积计算和确定在建筑工程造价管理方面起著非常重要的作用，是建筑房屋计算工程量的主要指标，是计算单位工程每平方米预算造价的主要依据，做为核算建筑工程造价、计算有关各项建筑技术经济指标和定额的基础。也是一项重要的巨集观经济指标； 3. 将房屋建筑作为商品进行交换时的计量标准（度量衡），如出售、转让、置换、租赁、投入运营等 ； 工程管理其他方面应用，如：我国《建设工程规划许可证》中建设专案的建筑规模的审批情况说明、施工合同、施工许可证、开工报告书、竣工报告书、商品房销售许可证、房屋权属登记等很多环节都要用到。建筑面积计算：依据经稽核批准的设计施工（竣工）图纸进行建筑面积计算。 建筑面积测绘：是利用测绘技术和方法，通过实测和计算采集和表述房屋及房屋用地的面积及相关资讯，为城市规划、土地管理、房地产权管理、房地产开发等提供基础资料和资料。同一套商品房按不同的计算方法和计算依据，所得出的建筑面积不同 ，或产生争议、甚至是欺等! 因此，普通公民也有必要了解一些建筑面积计算的规定，以维护自身利益。 八、 建筑面积计算的基本依据 依据施工图纸计算或依据已完工程实体测绘，按一定规则计算。 在中国内地，与建筑面积计算有关的法定规则有很多，不同时期的规定也不一致。如： 1）《全国统一建筑工程预算工程量计算规则-土建工程（GJDGZ-101-95）中的“建筑面积计算规则”。下简称“95规则”。已被《建筑工程建筑面积计算规范》代替。 2）《住宅建筑设计规范》（GBJ96-86） 、《住宅设计规范》（GB50096-1999）（2011年修订版）…… 3）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 》（建房【1995】517号） 及后续有关档案规定和地方规定…… 3）《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 》（建房【1995】517号） 及后续有关档案规定和地方规定…… 其他有关规定：如2001年中华人民共和国建设部令第88号颁布的《商品房销售管理办法》； 建住房【2002】74号文“关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知” 等； 4）现行的《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB/T 50353-2013）替代GB/T 50353-2005版； 5）《房产测量规范- 第1单元：房产测量规定》（ GB/）代替1991年 版的行业规范； 6）地方性法规：如深圳《房屋建筑面积测绘技术规范（SZJGT 22-2006）》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则(试行) 》 2007等…… 欢迎继续完善补充。

按照建筑工程建筑面积计算规范规定，错层阳台计算建筑面积。 《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013第3．0．21条明确规定： 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。 附《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T50353-2013：3 计算建筑面积的规定 3．0．1 建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．2 建筑物内设有区域性楼层时，对于区域性楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在及以上的，应计算全面积，结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．3 对于形成建筑空间的坡屋顶，结构净高在及以上的部位应计算全面积；结构净高在及以上至以下的部位应计算1/2面积；结构净高在以下的部位不应计算建筑面积。 3．0．4 对于场馆看台下的建筑空间，结构净高在及以上的部位应计算全面积；结构净高在及以上至以下的部位应计算1/2面积；结构净高在以下的部位不应计算建筑面积。室内单独设定的有围护设施的悬挑看台，应按看台结构底板水平投影面积计算建筑面积。有顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积的1/2计算面积。 3．0．5 地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．6 出入口外墙外侧坡道有顶盖的部位，应按其外墙结构外围水平面积的1/2计算面积。 3．0．7 建筑物架空层及坡地建筑物吊脚架空层，应按其顶板水平投影计算建筑面积。结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．8 建筑物的门厅、大厅应按一层计算建筑面积，门厅、大厅内设定的走廊应按走廊结构底板水平投影面积计算建筑面积。结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．9 对于建筑物间的架空走廊，有顶盖和围护设施的，应按其围护结构外围水平面积计算全面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。 3．0．10 对于立体书库、立体仓库、立体车库，有围护结构的，应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，应按其结构底板水平投影面积计算建筑面积。无结构层的应按一层计算，有结构层的应按其结构层面积分别计算。结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．11 有围护结构的舞台灯光控制室，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．12 附属在建筑物外墙的落地橱窗，应按其围护结构外围水平面积计算。结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．13 窗台与室内楼地面高差在以下且结构净高在及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。 3．0．14 有围护设施的室外走廊（挑廊），应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施（或柱）的檐廊，应按其围护设施（或柱）外围水平面积计算1/2面积。 3．0．15 门斗应按其围护结构外围水平面积计算建筑面积，且结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．16 门廊应按其顶板的水平投影面积的1/2计算建筑面积；有柱雨篷应按其结构板水平投影面积的1/2计算建筑面积；无柱雨篷的结构外边线至外墙结构外边线的宽度在及以上的，应按雨篷结构板的水平投影面积的1/2计算建筑面积。 3．0．17 设在建筑物顶部的、有围护结构的楼梯间、水箱间、电梯机房等，结构层高在及以上的应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．18 围护结构不垂直于水平面的楼层，应按其底板面的外墙外围水平面积计算。结构净高在及以上的部位，应计算全面积；结构净高在及以上至以下的部位，应计算1/2面积；结构净高在以下的部位，不应计算建筑面积。 3．0．19 建筑物的室内楼梯、电梯井、提物井、管道井、通风排气竖井、烟道，应并入建筑物的自然层计算建筑面积。有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在及以上的，应计算全面积；结构净高在以下的，应计算1/2面积。 3．0．20 室外楼梯应并入所依附建筑物自然层，并应按其水平投影面积的1/2计算建筑面积。 3．0．21 在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。 3．0．22 有顶盖无围护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，应按其顶盖水平投影面积的1/2计算建筑面积。 3．0．23 以幕墙作为围护结构的建筑物，应按幕墙外边线计算建筑面积。 3．0．24 建筑物的外墙外保温层，应按其保温材料的水平截面积计算，并计入自然层建筑面积。 3．0．25 与室内相通的变形缝，应按其自然层合并在建筑物建筑面积内计算。对于高低联跨的建筑物，当高低跨内部连通时，其变形缝应计算在低跨面积内。 3．0．26 对于建筑物内的装置层、管道层、避难层等有结构层的楼层，结构层高在及以上的，应计算全面积；结构层高在以下的，应计算1/2面积。

安装工程承包价计算，根据合同一般按建筑面积计算，具体参照 GBT/50353-2005（现为2013）。

新建、改建、扩建工程的外架是综合定额，是按工程建筑面积计算的，全国一样的方法，不同于装饰装潢、维修工程，单独计算面积。

测绘部门不一样，建筑面积是规划部门去测，房产面积是房地部门去测。 用的规范也不一样，所以计算规则也不太一样。

看你用来做什么用途的，而且最好附上图片，否则不清楚是什么样子的。

一般来说无柱雨棚在进行正常房产测绘时是不算面积的，顶多算是附属物。但必须有图片，部分雨棚可能会算一半面积，特别是在进行拆迁赔偿时一般都会算。

你可以去参考下你们地区所执行的房产测绘规范，基本是按照规范来，偶尔有特殊情况。

24、下列专案不应计算面积： （6）勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙、空调室外机搁板(箱)、飘窗、构件、配件、宽度在 及以内的雨蓬以及与建筑物内不相连通的装饰性阳台、挑廊。 其中的飘窗就是你说的凸窗。不计建筑面积

要算，只是分主体内与主体外两种情况，分别计算全面积与半面积

不算，属于人不能使用的空间。

1 总则 1．0．1 为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法，制定本规范。 1．0．2 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算。 1．0．3 建筑工程的建筑面积计算，除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准的规定。 ——摘自《建筑工程建筑面积计算规范》为国家标准，编号为GB/T50353-2013，自2014年7月1日起实施。 由上条文可知建设工程计算面积必须依据《建筑工程建筑面积计算规范》。

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浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。

你出的分太少，就在网上帮你找吧。地产业如何应对WTO 今年年内，我国加入世界贸易组织（WTO）的前景十分乐观。加入（WTO）后，我国将降低关税，更加开放国内市场，这有利于扩大出口和对外投资，并直接对我国主要城市特别是上海、广州等沿海中心城市的房地产业产生全面的影响。 一、各类房地产需求增加，其中非住宅类房地产需求将首先增加 由于加入WTO后，主要城市的经济活动趋势于频繁，将首先刺激对外销房、办公楼、宾馆、商场、厂房等非住宅类房屋的需求。如随著进出口业务的大量增加，作为海运、报关企业集中的上海北外滩地区的办公物业需求将明显增加；此外，经济活动的频繁意味著职工收入的增加和就业的增加；关税的明显下降，居民的日常开支也将降低。这些因素，均有利于居民购房资金的增加，使住宅类房地产需求增加。同时，随著汽车关税的逐年大幅降低，汽车拥有量的迅速增加，邻近郊区的住宅和其他房地产需求增加也将更加明显。另外，适合外商的高档住宅需求，特别是租赁需求也会增加。 二、房地产商品更符合市场需求，房地产业及相关行业发展空间增大，但竞争更趋激烈 房地产业及其相关行业，包括房地产建筑业和服务业将全面引入国外同行的全方位竞争。房地产的投资开发、规划设计、建筑和服务水平均有提高，房地产商品更符合市场的需求。 同时，由于房地产需求的增加，房地产业及相关行业的发展空间增大，但是由于引入了强劲的国外竞争对手，新增的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能。对国内同行来说，竞争压力增加，但优势企业、优势项目将更易获得国外金融资本的支持，优势将增强；而作为弱势企业、弱势项目来说，对手的强大和增多，将使其更显弱势，市场优胜劣汰加速进行。 三、房价构成有所变化，对房价中长期促升作用明显 由于关税的下降和国外竞争对手的进入，在短期内均会使房地产建造成本明显下降，如进口建材、建筑物设备等的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几，但由于房地产需求增加，将使土地的价格上升，两种因素在短期内对房价有一定抵冲作用，但房价的构成中，地价的比重增加，建筑费用的比重将减少。短期内，对房价及房价构成的影响，应根据不同情况而定。对于中小城市，由于土地供应相对充足，土地价格不易上升，而建筑费用降低，短期内对房价有下降动力；而对于上海等沿海大城市尤其是上佳地段的高档物业来说，土地相对稀缺，在建筑费用降低的同时，土地价格将上升，房价构成变动较明显，而短期内房价上升下降因素相互抵冲；中长期看，建筑费用不会持续下降，而加入WTO对土地需求的增加则是长远的，它是房地产价格特别是土地价格中长远向好的一个重要内在动力因素，但这需要政府适当的土地政策配合。房地产价格中长期向好的受益者，更多的将是土地和房地产开发成本较低、市场定位准确的企业。 四、国内房地产受国际经济状况变动的影响越来越明显 由于加入WTO后，中国经济与世界经济联系更密切，世界经济全局和区域的变动，对我国经济的影响越来越明显，而房地产的发展与经济发展呈高度的正比例关系，因而，我国的房地产业受国际经济全局和区域变动的影响也人越来越明显。 根据加入WTO对我国房地产业的影响，结合我国经济状况和趋势及房地产市场状况，可考虑以下对策∶ 1、增加房地产市场的中远期预测谨慎乐观成分 根据国家计委在1998年度的预测，中国经济的调整期望有在2000 年底至2001年初结束，如再加上加入WTO的积极因素，估计经济调整的幅度将更趋缓，时间也可能会适当提前。加入WTO及经济结束调整转而起动后的同个月内，将首先随投资增加而使非住宅类房地产需求增加，住宅类房地产需求随后也将进一步增加。故房地产企业应在目前供大于求，特别是办公楼空置严重的情况下，增加房地产市场预测中的中远期乐观成分，特别是增加对非住宅类及土地中远期需求状况预测的乐观成分。考虑供过于求及强力竞争对手加入情况，这种乐观应是谨慎的乐观，企业中远期决策可以此为重要参考依据。 2、增加竞争意识和市场意识 要学习国外先进的观念、技术和管理，熟知变化的市场状况（包括竞争对手状况），减少房地产开发投资的盲目性，降低房地产开发成本，注重市场定位的准确性。面临即将进入的强劲竞争对手，各房地产企业应尽快制定并实施相应行动方案，尽快解决建设成本过高且无升值潜力或落伍于市场而空置的商品房，运用各种资本运营手段，增加自身竞争力。参考资料：

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房地产企业绩效管理的现状与问题摘要：系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状，以及存在的几点问题。结合房地产企业经营管理特征，提出了房地产企业应该采用的对策建议。关键词：房地产；绩效管理；问题0引言20世纪90年代以来绩效管理的思想和方法在世界范围内被众多的公司所采用。越来越多的企业开始意识到绩效管理工作的重要性，作为我国21世纪的支柱产业的房地产也不例外，但大部分房地产企业参与市场竞争的时间较短，对绩效管理的研究相对欠缺。因而科学分析绩效管理的现状，找出其症结及原因，对房地产企业的健康、持续发展有十分重要的意义。房地产企业的市场竞争正从资源占有竞争、产品销售竞争、资金实力竞争转变为企业综合素质的竞争。企业综合素质竞争的核心是人才的竞争，人才竞争的核心是人才创造与管理机制的竞争。绩效管理是人力资源管理的重要内容。本文系统阐述了房地产企业中绩效管理的现状和存在的问题，并结合房地产企业经营管理特征提出房地产企业应该注意的几个特殊方面。1房地产企业绩效管理的现状依据房地产企业的业务种类，专业化程度，以及企业规模、发展战略的不同，可以将其分为战略多元型、战略专业型和专业项目型3种类型房地产企业，它们在绩效管理方面呈现出其各自不同的特点。战略多元型房地产企业对于绩效管理相对于其他两种类型企业要重视的多、这恰恰体现了这类企业长远发展的战略特点；战略专业型房地产企业对于绩效管理的每一项工作任务都比较重视，这也体现了他们稳中求发展的行业战略；专业项目型房地产企业则在薪酬制度、绩效考核方面非常重视，但对于员工的个人发展规划、福利制度等任务的重视程度不够，这也恰恰反映了这类小型房地产企业的短期项目盈利性战略[1]。大部分房地产企业对绩效管理都非常重视，在绩效管理方面的具体做法如下：（1）绩效指标目标的制定和沟通。大部分企业基本上是由公司高层为部门负责人制定绩效指标的，在这些企业中，有一半以上的企业，其高层管理者能根据公司业务规划，统筹制定部门负责人的绩效指标。企业在为部门负责人制定绩效指标时还是比较全面的。（2）绩效跟踪和监控。所谓绩效跟踪和监控指企业在员工执行绩效任务时，不断了解其绩效完成情况，即可以为绩效评价收集信息，又可以及时发现绩效执行中可能出现的偏差，帮助员工纠正偏差，保证企业绩效目标的最终实现。根据大量资料发现有很多企业在绩效数据的获取方面不够深入。（3）绩效评价。绩效评价是指用组织使命和整体战略把组织管理过程各要素整合起来，以结果为导向的一系列计划、管理、监测和检查程序。绩效评价内容包括评价指标和标准，评价指标是绩效评价的载体，即通过指标显示绩效水平。通过调查发现，房地产企业对于考核人的评价不够全面，绩效指标数量不充足。（4）绩效反馈和结果的应用。绩效反馈工作非常重要，它不仅是企业与员工相互沟通的重要方式，也是激励员工的重要手段。同时，绩效反馈为绩效结果的应用奠定了基础。能够向被考核人指出不足之处的企业占到了一半，但在这些企业当中，能够针对被考核人不足之处提供相关培训的企业却很少。2房地产企业绩效管理存在的问题绩效管理认识上存在的问题（1）绩效评价等同于绩效管理，这是一个普遍存在的错误观点。绩效管理强调管理者和员工之间持续的双向沟通过程。在此过程中，管理者和员工就绩效目标达成协议，并以此为导向，进行持续的双向沟通，帮助员工不断提高工作绩效，完成工作目标。绩效考核是对员工一段时间的工作、绩效目标等进行考核，是前段时间的工作总结，同时考核结果为相关人事决策（晋升、解雇、加薪、奖金）等提供依据。绩效考核只是绩效管理的一个环节，是对绩效管理的前期工作的总结和评价，远非绩效管理的全部，如果只把员工钉在绩效考核上面，必然要偏离实施绩效管理的初衷，依然解决不了职责不清、绩效低下、管理混乱的局面，甚至有越做越糟的可能。许多企业往往只看到了绩效考核，而忽视了对绩效管理全过程的把握。（2）实施主体角色错位。企业一些管理层都认为绩效管理是人力资源部的事情，由人力资源部来做是天经地义的。管理层只对绩效管理作原则性的指示，剩下的工作全交给人力资源部门，做得好与不好都是人力资源部门的事情了。这种认识是一些企业绩效管理得不到有效实施的重要原因。人力资源部设计绩效管理实施方案，提供有关绩效管理的咨询，组织绩效管理的实施。人力资源部作为企业中的绩效管理专家，在企业实施绩效管理的过程中更多的是扮演着一种顾问的角色；高层管理的支持和鼓励对绩效管理的推行起决定性作用；部门管理层执行绩效管理方案，并对员工的绩效提高进行指导，同时对员工的绩效水平进行反馈。员工是绩效管理的主人，拥有绩效并产生绩效。应该说，企业内所有员工的参与程度也对绩效管理的成败起着至关重要的作用。没有员工的全身心地参与，科学的绩效管理更是无从谈起。因此，让企业管理层和员工理解与认同自身在绩效管理中所扮演的角色，是实施绩效管理的最起码的基础。绩效管理实际操作中存在的问题（1）绩效评价方案设计的非科学性。绩效评价方案设计的非科学性主要表现在考核目的不明确，考核原则不一致。在考核内容、指标设定以及权重设置等方面表现出无相关性，随意性突出，常常体现长官意志和个人好恶，且绩效考核体系缺乏严肃性，任意更改，难以保证政策上的连续性和一致性。（2）考核结果无反馈。考核结果无反馈的表现形式一般分为两种：一种是考核者主观上和客观上不愿将考核结果及其对考核结果的解释反馈给被考核者，考核行为成为一种黑箱操作，被考核者无从知道考核者对自己哪些方面感到满意和肯定，哪些方面需要改进。出现这种情况往往是考核者担心反馈会引起下属的不满，在将来的工作中采取不合作或敌对的工作态度，也有可能是绩效考核结果本身无令人信服的事实依托，仅凭长官意志得出结论，如进行反馈势必引起巨大争议；第二种是指考核者无意识或无能力将考核结果反馈给被考核者，这种情况出现往往是由于考核者本人未能真正了解人力资源绩效考核的意义与目的，加上缺乏良好的沟通能力和民主的企业文化，使得考核者没有驾御反馈绩效考核结果的能力和勇气[2]。（3）重考核、轻沟通。在整个绩效管理过程中，沟通是贯穿始终的。一是在绩效目标与计划制订时，管理层需要与员工就目标设定进行沟通并达成共识，最终使得目标成为管理层与员工之间的绩效纽带，同时承担着主管对员工的绩效期望与员工对主管的绩效承诺[3]。二是在绩效管理与实施的过程中，沟通就显得更为重要，它直接影响到绩效是否能顺利完成，其具体表现形式就是管理层在员工完成绩效的过程中，随时与员工保持动态的沟通，及时发现员工所需的资源支持与业务辅导，并及时提供；而员工在这个阶段也需要就绩效完成的情况以及所需的资源与业务支持向管理层及时反馈，以获取必要的支持[4]。三是在绩效评估环节，沟通的作用具体表现在管理层与员工之间就员工的本期业绩完成情况达成共识。四是沟通在绩效反馈时也非常重要，管理层与员工双方对本期绩效完成情况的理解与看法需要达成一致，更重要的是如何改进不足、形成提升绩效的计划，并就下一个绩效期间的目标达成初步共识[5]。总而言之，管理者与员工持续不断的双向沟通是一个企业绩效考核得以顺利进行的保障，也是企业进行科学绩效管理的灵魂所在。适当的沟通能够及时排除绩效管理过程中的障碍，最大限度地提高企业整体绩效；同时也能提高员工参与的积极性，减少考核过程中的阻力，保证考核客观、公正进行。随时保持沟通和反馈，让员工了解考核的目标、执行状况、考核结果等，这样不仅可以激发员工的信心和斗志，也可以使员工的个人绩效与部门绩效相一致、企业内各个部门长短期目标协调平衡发展。3对策建议房地产企业的经营管理包括生产过程的经营管理，以及流通过程的经营管理两个部分。房地产企业的生产经营过程从土地选址与可行性分析开始，历经项目立项，征地，勘察设计，前期工作，施工建造，到房屋建成竣工验收，投资数额大，投资回收期长，风险高，管理环节多，工作关系也相当复杂，中等规模的房地产开发时间一般都在一年以上[6]。目前有相当多的房地产企业考虑到成本、管理等因素，实施了纵向一体化战略，开始涉足房屋建筑和装饰等业务领域。近几年来，随着需求的多样化，人们对物业管理的要求日益提高。（1）房地产企业员工的绩效管理是差异性和针对性的统一。房地产企业绩效管理的对象不仅包括各种层次的管理人员、技术人员，而且还包括制造过程的生产人员，流通过程的营销人员、客户服务人员等不同工作性质的员工，其素质参差不齐，工作差异大，目标各异。因此，房地产企业的员工绩效管理过程中，应根据工作性质细分工作人群，考虑每一类人群的工作特点，求“异”存“同”，体现差异性。（2）房地产企业在实施员工绩效管理的过程中，必须注意准确地识别和明确客体，并在此基础上注意利益分配方式的多样化。房地产企业工作环节复杂，要求房地产企业的管理者不能只根据销售结果这一表面现象轻易下结论，而必须分清和识别其结果是哪些人员的成绩。另外，房地产企业各经营业务性质相异、经营复杂的特点也要求其分配方式的多样化。（3）房地产企业激励与约束机制强调高度的可靠性，保证激励措施可以兑现，保证约束方法可以使责任心不强甚至营私舞弊的企业员工承担责任风险。房地产企业投资大，风险高，生产周期长，一个环节出了差错，纠偏措施难以挽回企业在项目开发上的损失，有时对企业的危害可以说是一损俱损。从管理者、员工角度看，房地产企业的销售奖励相对较高，单项奖金数额较大，所有者处于某种原因往往拖欠发放，造成被奖励人员心理不平衡，影响其工作的积极性。4结束语绩效管理是企业管理的一个极为重要的内容，有效提升绩效管理水平才能使企业在日趋激烈的市场竞争中胜出。房地产企业必须结合行业特征和本企业的特点，以及实际工作经验的积累，建立起有利于企业长期战略发展的绩效管理体系，为企业走得更高更远奠定坚实的基础。参考文献：[1]姜亚峰．房地产行业人力资源管理探析[J]．人力资源,2004(3)．[2]赵筠．绩效管理的问题及解决之道[J]．中国人力资源开发,2002(8)．[3]任宏,李红立．绩效管理在建筑企业人力资源管理中的应用[J]．大连理工大学学报,2005(9)．[4]顾琴轩．绩效管理[M]．上海:上海交通大学出版社,2006.[5]陈虹．国内企业绩效管理现状调查[J]．中国人力资源开发,2003(10)．[6]旷开萃,刘菊红．房地产企业开发经营绩效的影响因素研究[J]．建筑管理现代化,2005(4):1-4．

浅谈房地产业与国民经济的联系房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。房地产业的发展与国民经济发展有着重要联系。从而理解了在这场经济危机中我国政府在房地产业救市的举措。房地产业与国民经济的相互关系，不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系和相关性。 1、房地产业增长率对国民经济的影响 房地产业生产总值是反映房地产业整体发展状态的重要指标。一般而论，其产业增长率快于在一定时期内整个国民经济增长率，则表现出对经济增长的贡献率上升，成为国家在这一时期内的朝阳产业，其在国民经济中的地产和作用也不断提高。我国当前的房地产业呈现的就是这一状态，作为新兴产业，从长期来看它的发展对促进国民经济快速增长的作用会日益显著。 2、房地产业效率增长率对国民经济的影响 产业效率增长率指标一般可以产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过基年和终年的比较，得出产业效率增长率。该指标能反映出房地产业运行的质量及其对整个国民经济发展的实际贡献。不断提高房地产产业效率是我国房地产业在数量、规模扩张的同时，必须注重解决的关键方面。 3、房地产业信用规模对国民经济的影响 产业信用规模分为相对规模和绝对规模两种。相对规模是指一定时期内房地产业的信用量占全社会信用量的比重。从中可以反映出房地产业在宏观经济中的重要程度，也反映了房地产业在宏观经济中金融支持的力度。房地产业信用相对规模发生变动，会导致房地产业在国民经济中地位和作用的变化，从而影响其作用力度。绝对规模是指一定时期内房地产业的信用量的绝对值，该值通过同前期或基期相比较就能基本反映出房地产业投资规模的膨胀、停滞及收缩的趋势。房地产信用绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，推动国民经济快速增长；反之，缩小规模，抑制投资，则会使国民经济增长速度降低。 4、房地产需求和供给水平对国民经济的影响 由于房地产业的关联效应强，其市场需求的扩大可以推动其他相关产业的发展。一般而论，房地产业的高利润率，刺激投资量增加，供给水平提高，在市场畅销的条件下，会促进社会总供给增加，国民经济总量上升。可见对房地产供需水平状况的分析，不仅对房地产业自身，而且对整个国民经济都有其重要的意义。因为，房地产供需的平衡从房地产业自身看是一个总量概念，但从国民经济整体的角度看，它作为相对独立的产业部门又参与国民经济总量平衡的过程，从而对国民经济总体状况发生影响。我们看到,2009年即将过去,2009年房地产走过十分艰辛的一年,这种艰辛主要表现为一方面房地产的销售迅速下降、房价逐渐回落、住房空转置率快速上升;另一方面政府房地产政策出现巨大变化,如要保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。要把满足居民合理改善居住条件愿望和发挥房地产支柱产业作用结合起来,增加保障性住房供给,减轻居民合理购买自住普通商品住房负担,发挥房地产在扩大内需中的积极作用。也就是说,中国房地产市场核心就是自住需求的市场,就是民生的市场,就是根本上改善居民基本条件的市场。而这才是未来房地产健康发展根本所在。

房地产专升本毕业论文1.房地产经济走向：目前重庆，武汉，杭州等经济受到国家政策的打压房产的价格开始回落。2.房地产上市公司业绩的影响因素实证研究：房地产企业业绩影响因素研究现状运用线性回归的方法，选取流动负债率和长期负债率、有息融资率和无息融资率、长期借款率和短期借款率分别作为资本结构的衡量指标，而将总资产贡献率和总资产利润率分别作为公司业绩的衡量指标。研究结果表明:总体来看，各项指标相关性不显著，但是就所有指标而言，正负相关的倾向还是比较明显的。就这一实证结果，本文结合我国房地产行业的实际情况，分别从房地产行业所处的阶段特征、政策面的影响以及公司治理结构方面进行了分析。运用数据包络分析(DEA)模型评价房地产上市公司绩效，关注房地产上市公司的经营效率、管理效率及资本配置总体效率的价值评判标准，以我国房地产业23家具有代表性的房地产上市公司为研究对象，通过设立多输入和多输出的指标进行综合评价，找出相对有效的行业标杆，同时分析行业整体和单个公司的资源配置效率，并提出了优化资源配置和提高房地产上市公司绩效的途径。从我国上市公司绩效影响因素及货币政策、物价变动与绩效相关性的一般理论思考出发，揭示出了我国上市公司绩效受国家宏观政策影响的理论依据。(严格意义上来说绩效评价体系包括业绩目标、业绩辅导和业绩评价。但是现在一般都模糊了这种概念，把两者视为一样)从MM理论出发，引进货币传导机制理论和两权分离的相关理论，得出房地产这个行业的所有绩效指标都与货币政策、CP工存在一定相关性。得到物价上涨会对房地产这个行业的经济绩效产生一定的负面影响，国家的宏观政策对地产行业影响甚微的结论。分析比较了目前上市公司经营业绩评价的主要方法，并剖析其存在的不足之处，在此基础上引入因子分析模型，并构建评价上市公司经营业绩的指标体系，然后应用该模型对我国房地产上市公司经营业绩做实证研究，最后得出研究结论，并指出了由于会计信息失真等因素的存在，使得该研究方法存在一些局限性，从而在一定程度上影响了研究结果的现实指导意义。《我国房地产上市公司经营业绩实证研究》选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是:房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。认为人民币升值通过两种途径对不同行业产生影响。一是因人民币升值所导致的资本成本和收入的提升，将在长时期内改变我国的经济结构，重新赋予行业不同的成长速度，并使不同行业的企业业绩出现分化。二是人民币升值在短期内改变行业内企业的资产、负债、收入、成本等账面价值，通过外汇折算差异影响其经营业绩。最后认为人民币升值将使房地产行业受益。而从理论分析的角度得出人民币升值对房地产行业的影响有利好、利空两方面。利空影响:货币持续过度升值会导致经济减速(因为FDI下降、净出口下降)，外资需要下降，从而使房地产需求下降并会导致通胀水平下降，从而使房地产价格涨速下降。利好影响:第一，升值预期导致外资对房地产的投资需求加大。货币升值预期会导致外资的涌入，并大量投资到房地产上。从而增加房地产投资需求，推高房价，这是货币升值过程中必然发生的;第二，收入效应及财富效应导致国内房地产需求增加。张敏利用理论结合模型回归分析研究了股权结构的三个关键因素(股权集中度、股权属性及股权流通性)与公司治理绩效的关系。得到结论(1)房地产行业的股权集中度低于市场平均水平，而且股东之间的力量比较均衡，大多数公司的股权结构都呈现出多元共治的局面，并且第一大股东控股比例与公司绩效没有明显关系。(2)分析股权控制类型时，发现国有控股企业与法人控股企业、流通股主导型企业的公司绩效都没有明显的差别。(3)国有股比重、流通股比重与经营绩效没有显著相关关系。而法人股比重与公司绩效有着显著负相关关系。(4)控股股东相对控制权越大，公司绩效越差。采用单位根检验、协整分析、误差修正模型以及Granger因果关系检验等现代经济学计量方法，对湖北省房地产业的发展与经济增长的关系进行实证研究。发现湖北省经济增长是房地产业发展的Granger原因，经济的快速增长带动了房地产经济的发展，反之房地产投资对经济拉动作用却不显著。介绍房地产开发投资与GDP关系的研究方法，并通过近十年来浙江省房地产开发投资对GDP增长的贡献和贡献率进行分析，以反映房地产市场发育程度及经济增长的稳定性和风险性。应用协整分析、误差修正模型技术以及Granger因果分析对我国房地产价格与GDP之间的关系进行了实证分析。实证结果表明:我国的房地产价格与GDP之间存在长期稳定的动态均衡关系;无论长期还是短期，我国的GDP波动都是房地产价格波动的Granger原因，GDP的走势对于房地产价格的涨跌起着决定性的影响，GDP的波动有助于预测房地产价格的走势;短期内经济的过热容易引起房地产价格的过快增长。利用误差修正模型对三者关系进行计量分析，得出协整关系的结论。定量结果表明，GDP、FDI对房地产价格有正向的推动作用，但GDP是主要影响因素。这个结果基本排除了境外“热钱”对房地产市场的冲击威胁假说。选取一系列房地产价格指标与宏观经济指标进行研究分析，总体看，我国房地产价格趋于合理，居民的住房购买能力逐渐加强。房地产价格的增长速度已经受到来自其他价格指数增长缓慢的压力，开始进入调整阶段;随着城镇居民可支配收入的逐渐提高，房价收入比不断降低，居民的购房能力逐步提高。在相当长的一段时间内，对房地产的需求仍将维持在一个较高的水平。房地产价格是基于宏观经济发展水平的平台上的，一旦价格增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将带来非常严重的后果;但价格下降，也会对国民经济的发展带来一定的负面影响，并不是越低越好。从资本结构、股权结构、公司规模和公司风险等四个方面选取了可能影响企业盈利能力的多个指标变量运用因子模型进行了实证分析，但在财务指标的选取上，只是建立在规范研究的基础上，对影响经营业绩的变量只局限于财务指标本身，一些与经营业绩有重大因果关系的变量未选人，比如说国家的产业政策、宏观经济条件、公司管理者的能力、职工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法对我国房地产上市公司经营业绩的分析在实际指导方面的作用有所下降。从房地产市场的过度需求、产业结构不合理、法律法规不完善、政府的执行效率有待完善、地产信息不对称、人民币升值等方面进行了理论分析，并提出一些建议。建立我国近年来房地产价格宏观经济影响因素的线性模型，选取6个宏观经济指标作为方程初始导入自变量，与房地产价格进行初步多元线性回归分析，以解决自变量之间多重共线性问题;进而选取出两个自变量与房地产价格建立多元线性回归方程，并对回归结果进行分析在一个简单的局部均衡模型基础上，利用1999一2003年全国31个省市的房地产市场的面板数据分析了中国房地产市场结构和价格问题。从房地产价值的自然增长、市场供求关系和心理预期三个方面探讨了房价波动的构成、机制和影响因素，并提出了相应的房价调控对策。运用2001一2003年中国上市公司年报中披露的分行业信息，研究了房地产类上市公司多元化水平与财务绩效和企业价值之间的关系。实证结果表明，多元化水平与财务绩效之间存在显著的负相关，但是与用托宾Q衡量的公司价值之间不存在显著的相关性。针对我国目前房地产泡沫膨胀可能波及金融安全的现状，提出了如何优化房地产业资本结构的问题，并根据2000一2002年深沪两地A股房地产上市公司资料，对我国房地产企业上市公司的资产负债率与公司规模、经营业绩之间的相关关系以及资本结构效应进行了实证分析，并提出相关的建议。论文从影响企业的绪论硕一七论文外部因素入手，分析外部因素对公司绩效的影响程度。结合我国的物价变动、货币政策与对上市公司的绩效的相关性进行实证性分析。并运用了实证分析法中的OSL分析法，得到上面的结论。这些结论可以帮助企业在我国当前的形势下如何提高自身的绩效与价值。可以为上市公司在物价变动时和当前货币政策条件如何利用财务杠杆来提高企业的绩效的目的提供帮助。通过聚类分析找出我国房地产上市公司的差距大小，并将其归为几类，以此总结出影响房地产上市公司盈利能力的因素所在，并提出企业发展对策和政策建议。论文由六章组成，本研究所采用聚类分析方法，具体分为两个步骤，首先，在不明确房地产上市公司能够分为几类的情况下，为避免主观误差，采用系统聚类的方式，从SPSS输出的树状图直观的看出不同公司之间的距离;在此基础上，确定分为几类，然后采用快速聚类的方式，将房地产上市公司分类，找出房地产上市公司的特点和共性。从房地产价格的相关理论出发，主要从房地产需求、房地产供给、房地产金融和房地产宏观调控等角度对影响房价的因素展开分析。以房地产统计数据为基础，采用计量经济学方法和统计分析方法，主要从实证角度分析各因素对房价的影响。首先，分析房地产需求各因素对房价的影响，明确了城镇住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地产投机和人民币升值预期等因素导致的房地产需求扩张是房价上涨的首要因素。随后，从房屋建造成本、土地价格等角度分析供给因素对房价的影响，并以北京、上海和武汉三城市为例分析了房价和地价的关系。接下来，以房地产开发投资来源及构成为基础，分析了房地产金融对房价的影响，指出个人住房贷款推动了房价的上涨。未完……

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近几年来,我国房地产企业在营销实践和研究方面积累了丰富的经验,使房地产营销创新具备了充足的条件,同时房地产市场的变化带动着营销环境的变化,也促使营销观念、理论和策略的不断创新。下文是我为大家整理的关于房地产营销创新论文的范文，欢迎大家阅读参考! 房地产营销创新论文篇1 浅谈房地产营销创新策略 摘要:随着房地产行业的快速发展，房地产市场迅速过度到买方市场，房地产营销创新成为决定企业存亡、影响房地产行业的可持续发展的关键因素。要从顾客满意、差异化、体验营销、整合营销、关系营销等几个方面进行营销创新。 关键词：房地产行业，营销 一、传统营销理论指导下的房地产营销 传统营销理论的颠峰是始创于1960年美国的密歇根州立大学的4P理论，市场营销是四个基本要素的有效组合，即产品(Product)、价格(Price)、销售渠道(Place)、促销(Promotion)。该理论假定一个企业只要生产出优质的产品，制定合理的价格，运用适当的分销渠道和合适的促销措施，就能顺利实现企业的预期营销目标。该理论“以企业为中心”，实施由内而外的营销。在房地产市场发展初期，行业不够成熟，需求旺盛的卖方市场情况下业内大多数厂商都简单地运用4P理论指导营销就取得了令世人瞩目的成绩。 但是，随着市场竞争日趋激烈，运用4P营销组合的企业越来越困难，尽管花费巨额资金，但这种“消费者请注意”的营销行为很难再获得成功。在严酷的市场形势面前，房地产厂商开始反思其营销行为，逐渐接受4C理论。4C即消费者的欲望和需求,消费者获取满足的成本，消费者购买的方便性，企业与消费者的有效沟通。 4C理论指导下的房地产营销行为具有几个鲜明特点： (1)重视消费者，根据消费者的需要设计和开发产品。市场细分开始流行，企业把产品放到一边，首先研究消费者的欲望和需求，不是简单地叫卖他们所能制造的产品，而是努力去提供消费者想购买的产品。 (2)忘掉定价策略，努力了解消费者要满足其需要所愿付出的成本并且开始有意识的加以影响，因为只有顾客能够承受的价格才是最合理的价格。 (3)忘掉通路策略，思考如何方便消费者购买，因为即使顾客已经愿意购买企业的产品，但若交易成本过高，他们仍然会选择放弃，看房车的出现充分地体现了房地产企业为消费者提供方便的决心和诚意。 (4)忘掉促销策略，多研究与消费者沟通，企业对新闻发布和公共关系活动的重视上升到空前的高度。4C理论的关键在于真正重视消费者的行为反应，通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。 二、整合营销 20世纪90年代，美国D•E舒尔茨教授等人提出了整合营销(IMC)，其基本思想可以概括为两方面：一方面把告、促销、设计、包装等一切传播活动都归于广告活动的范畴内;另一方面使企业以统一的传播资询向消费者传达。其目的是在市场营销的不同阶段运用和协调各种不同的传播手段，使其发挥最佳效用，最终实现企业与消费者之间建立长期的、维系不散的关系。现在，几乎每一个房地产项目都有广告公司介入提供全程服务，工程现场的包装、售房部的布置、宣传单张的制作、销售说词、公关活动和新闻发布等内容无一不是广告公司的杰作。对于实施整合营销的项目，消费者的所见所闻和感受到的完全一致，项目的优点会无数次以不同的方式传达给消费者，能够给消费者强烈的震撼，这样反复的同一刺激大大强化了消费者对项目的印象，有利于提高消费者对项目的认知度。 三、体验式营销 体验式营销就是站在消费者的感官、情感、思考、行动和关联五个方面，来重新定义、设计营销的思考方式。体验式营销观点突破了传统上的“理性消费者”假设，认为消费者在消费时是理性与感性兼具的，消费者在消费前、消费时、消费后的体验，才是营销活动和品牌经营的关键。企业的产品、服务赢得消费者青睐的关键在于他们能够创造出值得消费者回忆、难忘的经历、体验。房地产对购房人而言，不仅仅是一个遮风挡雨、休息睡觉的处所，更多的是一种对生活品质的追求，精神上的享受、体验。销售人员亲切的笑容和得当的言行举止、悦耳的背景音乐，优美的小区景观、完善的配套设施，无不传达开发商大力提倡生态、环保，力求达到自然、建筑和人三者之间的和谐统一的理念。 进入样板间，精美的装修让人惊羡，消费者完全模糊了对户型的大小、室内功能分区、采光、通风、私密性效果等方面的判断，你甚至还可以坐在沙发上品茶聊天，进厨房去炒几个小菜，“这就是我想要的家”，消费者完全认同开发商以人为本，融入现代设计理念和文化理念。要完成这种体验，通常需要消费者亲临现场，当然，现在有不少开发商开始利用虚拟现实技术和宽带网络建设网上看房系统，逼真地展示其楼盘及其样板房场景，并且通过增加一些互动功能，使得看房者利用“键盘加鼠标”就可以在虚拟的世界里获得身临其境的感受。 四、CS经营战略 “CS”(customer satisfaction)，即“顾客满意”，其指导思想是，企业的整个经营活动要以顾客的满意度为宗旨，从顾客的观点而不是从企业的观点来分析、考虑消费者的需求，把顾客需求(包括潜在的需求)作为企业开发产品的源头，在产品功能及价格设定、分销促销环节建立和完善售后服务系统等方面，以便利顾客为原则，最大限度地使顾客感到满意。房地产消费在很大程度上属于情感消费层次，“满意不满意”是最重要的评价标准。 在房地产营销中实施CS经营战略要求从消费者的需求出发，满足消费者的现实需求并且准确地预测其潜在需求，尽量引导住宅消费的潮流。为此，必须分析消费者购房的动机、行为、能力和水平，研究他们的消费传统、习惯、兴趣和爱好，并且对他们的消费倾向和变化趋势做出合理预测。从项目选址、住房档次、结构、类型、层高、套型、朝向到价格制定、广告宣传、售后服务等，房地产企业都必须从住房消费者的需求出发，使之满意称心，才能获得消费者的青睐，增强企业竞争能力。 五、关系营销 关系营销是通过识别、建立、维护和巩固企业与顾客及其他利益相关人的关系来促进销售，强调企业与顾客及其他利益相关者之间建立长期的相互信任的互惠关系。其关键在于：不仅争取顾客和创造交易，识别和建立关系是重要的，维护和巩固已有的关系更重要;营销的责任不仅是给予承诺，更重要的是履行承诺。 关系营销与传统市场营销有着很大的区别：传统营销把视野局限于目标市场上，建立在“以生产者为中心”的基础之上，其核心是交易，关心如何生产、如何获得顾客，企业与顾客之间、企业与其供应商、经销商之间是一种交易关系，企业通过诱使对方发生交易从中获利。在交易过程中，买卖双方的关系被看成是相互排斥的，交易结束，买卖之间的关系就结束了，买卖双方是一次性关系。 而关系营销是建立在“以消费者为中心”的基础之上的，其核心是关系，企业与其顾客、分销商、经销商、供应商、竞争对手、银行、政府及内部员工等之间建立、保持某种较紧密的合作关系，并不断加强这种关系，通过互利交换及共同履行诺言，使有关各方都实现各自的目的。因此，房地产企业及其相关利益者之间是一种互惠互利的长期依赖的关系，企业通过双方良好的互惠合作关系获利。 六、差异化营销 所谓差异化战略，就是企业通过在产品、服务、经销网络、品牌形象等方面形成具有独特性品质来满足用户的需要。房地产的差异化营销，是指通过产品差异化、服务差异化和品牌差异化来提高房地产产品的价值，从而形成竞争优势。这要求企业在产品的研究和开发上具有较强的创新能力，企业在生产技术上具有较高的适应能力和应变能力，企业在市场营销中有明确的目标市场，并能采取有效的经营手段和方法到达。与其他产品比较，房地产产品的位置固定性决定其本身有较大的差异化。 同时，房地产产品差异化还可以从性能、特色、风格和设计等方面入手，体现在品质的质优耐用、安全放心;区位的出行便捷、人文优越和升值潜力;环境的自然、生态和健康;整体布局的大方、精巧;单体设计的实用、合理和完善，设备设施的充分、新颖和高效;配套的生活方便，居住的愉快、舒适等。服务的差异化要求在传统客户服务的基础上进行服务升级，升级后的客户服务，不再是传统意义上仅仅体现在对产品售后的客户服务，而应涵盖产品设计“生产”销售“使用中所有的服务环节，而且越来越强调多元化、人性化、规模化和个性化，房地产基本进入了，服务经济时代，开发商只有通过丰富客户服务的内涵，扩大服务的宽度，延长服务的时间来再一次赢得属于自己的市场空间。最后，企业文化的差异化也应该受到企业的重视。 因为住宅不仅是一种生活方式的选择，同时也是居住文化的体现，而且应该注意，企业文化是最难被其他企业模仿的差别优势，一旦建立，即可成为企业的核心竞争力。 房地产营销创新论文篇2 浅议房地产营销策略的创新 摘 要：文章结合房地产企业目前环境下的状况，对品牌营销、绿色环保营销、服务营销等不同营销方式进行分析，提出针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，有效地促进房产销售，加快资金回笼。 关键词：营销策略 品牌营销 绿色环保营销 服务营销 一、房地产市场营销的概念 营销，简单地说，就是用科学的方法分析市场上的需求，并生产出能满足市场需要的产品。所谓房地产市场营销是房地产开发企业以企业经营方针和目标为指导，通过对企业内、外部经营环境的分析，找出机会，选择营销渠道和促销手段，经过创意将物业与服务推向目标市场，以达到占有市场，促进和引导房地产开发企业不断发展的经济行为。 从某种意义上讲，房地产营销是在对市场的深刻理解的基础上的策划工作。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。与一般商品市场营销相比，房地产营销有市场营销的共性，也有其个性，市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用。 二、房地产开发企业营销策略创新的背景 国内房地产市场自2008年开始调控，在国家各种调控政策的影响下，现在房地产企业销售状况举步维艰。据中房信统计数据显示，2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增长，增幅比1～11月份回落个百分点，比2011年回落个百分点;其中，住宅销售面积增长2%，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积下降。商品房销售额64456亿元，增长10%，增速比1～11月份提高个百分点，比2011年回落个百分点;在2012年排名前20名的房企中，有一半以上的房地产企业没有能够实现销售目标。 如今，国家的宏观调控政策未有丝毫松动的迹象，在政策日益趋紧的情况下，几乎所有的地产商都开始节衣省食，储备过冬。现在房地产企业比拼的不再是谁大，而是比谁的销售资金回笼的快，能够熬过去的希望就越大。所以，加速房产的销售，已经成为房产企业顺利度过难关的最重要手段，这就需要房地产企业积极探索营销策略。 三、房地产营销策略剖析 国内房地产市场经过2009年、2010年的井喷，现在卖方市场已是一去不复返，所以，根据目前的市场状况，房地产开发商必须要积极探索房地产营销的策略，这样才能在激烈的竞争中立于不败之地。 1.积极展开品牌营销。 从企业的角度看，品牌营销对房地产业意义十分重大，能够为企业带来巨大的经营效益。一般来说，在房地产业发展初期，多数楼盘不愁销售。然而，随着房地产市场发展的日趋成熟，竞争日益激烈，单靠产品本身很难保持对消费者长久的吸引力。而品牌所包含的不仅是房子本身，它还包含着情感和文化及与消费者的情感沟通;不仅是企业或产品标识，更是企业的无形资产;能强化企业在市场和行业中的地位，并且在企业的经济活动中发挥重要的作用，为企业带来巨大的经营效益。 从消费者的角度看，现在人们生活品质提高了，选择的机会更多，消费者购房行为也日益挑剔。人们对房子的需求不仅仅是安身立命的场所，而且是价值、身份的体现。品牌作为一种质量、信誉、价值的承诺，可以增强消费者的购买信心，加速购买行为的发生。如今许多消费者在购房时，不再找楼盘买房，而热衷于找品牌。 总而言之，品牌作为一种最有效的资源，已经成为房地产企业克敌制胜的法宝，发展壮大的利器。品牌竞争代替产品竞争是市场发展的必然趋势，一个强势地产品牌能够让产品规避单纯的价格战，实现企业利润的最大化，实现企业规模的扩张。从长远发展来看，建立和培育品牌是房地产企业最经济的投资。 2.践行绿色环保营销。 房地产绿色营销是指房地产企业为谋求自身与环境的和谐共存而把绿色生态观念引入其营销活动，并指导其策划与实施的过程，其本质就是绿色营销理论在房地产行业的实践运用。绿色营销观念是以环境保护为导向的一种全新的营销观念，是生态文明时代房地产企业谋求生存和发展的必然选择，也是未来绿色文明社会对企业的必然要求。房地产绿色营销通过一系列绿色营销组合手段来满足消费者对绿色住宅的需求，以实现社会效益、消费者效益和企业效益的协调统一，最终为实现人与自然的可持续发展。可以从三个方面理解房地产企业绿色营销的必要性。 对企业来说，房地产企业为了树立自己的品牌形象，就必须在生产中采购和使用绿色建材，开发绿色生态环境，生产绿色品牌产品。绿色品牌的开发营销可以塑造企业形象，在市场上，可以拉近企业与消费者的距离，得到消费者的支持和社会的认可，最终转化为企业的商业竞争优势，推动企业利润的提升，提高企业可持续发展的潜力。对消费者来说，随着我国经济水平不断提高，人们生活水平日益改善，消费者对各种产品的需求从生理需求向心理需求发展。 现代生活的快节奏给人们带来越来越大的身心压力，环境优美的绿色住宅也成为人们逃避繁忙工作，释放压力的良好场所，成为人们生理上、心理上的紧密依赖品，成为人们满足生理需求、健康需求、心理需求和安全需求的重要场所。住房的舒适性、陶冶性、祥和性和文化性是消费者追求的目标，也应该成为房地产企业开发设计的着力点，因此，房地产企业践行绿色环保营销理念就显得意义特别重大。 3.全面开展服务营销。 同样的产品，在市场竞争的激烈中，怎样才能使自己产品战胜对手，立于不败之地呢?这里面，除了品牌、价格、促销等诸多手段外，服务牌也是必不可少的一张。有调查表明，随着社会经济的不断发展，物质产品日渐丰富，人们对服务需求的增长远高于对物质产品需求的增长。服务营销不仅要求服务能体现品牌的价值，还要与众不同，同时，需要服务的产品越复杂，对服务工作的要求也越高，这些因素使得服务营销越来越重要。 可以肯定地说，今后的营销时代将是服务营销比拼的时代。对于房地产产品的服务也分为售前、售中、售后三个服务阶段。在售前服务阶段，首先应该向每位潜在的消费者提供真实的关于楼盘的资料，热情地接受他们的咨询，让他们对所感兴趣的楼盘有全方位地了解，确立初步的认知和倾向。在售中服务阶段，开发商必须提供符合协议规定质量合格的商品房给用户，并协助他们办理相关手续。 在售后服务阶段，房地产企业对业主提出的问题要给予及时地反馈与解决。在现实中，消费者往往能获得前两个层次的完美服务，但是，房子一旦拿到手出现差错却无人接手进行处理，导致产生纠纷，这对企业的声誉影响是很大的。因此，开发商应当注意商品房产品的售后服务，对业主提出的问题给予及时地反馈与解决;并自己成立物业公司或委托第三方代理物业管理，为业主提供安全、舒适、美观的理想人居环境，这是时代发展的必然，同时也为房地产企业的发展奠定坚实的基础。 当然，房地产服务营销不仅包括对现实顾客的服务，而且也包括对潜在顾客的服务;不仅要提高顾客现实的满意度，还要提高预期的满意程度。因此，房地产企业应当加强服务营销管理，强调以市场为中心和以顾客为上帝的服务营销观念，使其内容和形式更加丰富，并向专业化、社会化、全方位化方向发展，使之成为有力的竞争优势之一。 现代房地产市场正处于高速发展且不断规范的时期，消费者对住房需求愈发理性，服务营销在房地产销售中越来越重要，服务品质的好坏将直接关系到企业的生存和发展。 四、开展房地产营销策略创新的关键因素 在房地产营销策略的创新中，需要注意几个关键的因素，这对企业的营销顺利开展影响巨大，主要有以下几个方面： 1.房地产营销前要积极展开市场调查工作。 现代营销理论认为，房地产企业在制定生产任何产品的产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时，必须在认真搞好市场调查的基础上进行。只有通过市场调查，才能了解消费者需要什么样的住房，需要多少住房，进而组织生产经营。在这基础上，建造好的房屋才能符合消费者的需求，销路畅通，达到企业预先制定的效益目标。社会在不断变革，环境的变化、需求的变化既给企业带来发展的机遇，也给房地产企业带来生存的威胁。 所以，房地产企业如能够通过市场调查，了解消费者对住房的需求，以及对现有住房的意见，找到住房开发的最佳市场切入点，企业就能不断发现新的市场机会，规避市场的风险，从而不断开拓市场，提高企业经济效益。 2.房地产营销要有完整的绿色营销理念。房地产企业绿色营销应该是完整的，全面的理念，不再是单纯的绿地的规划，应该在产品、包装、价格、分销、促销和销售服务等各个环节上贯彻绿色原则，并科学地予以组合运用。 首先，积极开发绿色产品，从生产、使用到回收处理的整个过程中对环境污染最小，生产符合有关规定的有利于资源再生的产品。绿色产品是企业实施绿色营销的支撑点，事实证明，谁拥有绿色产品，谁就会拥有市场。 其次，强化产品的绿色包装。绿色包装是绿色营销的引擎，要把以促销为主的包装观念转变为以保护生态环境为主的包装观念。绿色包装是指对产品进行可回收利用的、具有环保功能的包装。强化这一包装能最大限度地降低产品在消费过程中对环境造成的污染和对人身造成的损害。 再次，合理制定绿色价格。绿色产品是经有关部门通过严格认证以后，获得绿色产品标志的产品，在质量标准、环保标准等方面都有较高的要求。因此，在成本构成方面与一般产品也有所不同，除了要考虑生产、经营过程中所发生的一般成本、费用以外，还必须考虑绿色资源的开发和运用所付出的代价、为保证清洁的成本、开发和运用绿色包装所增加的成本、废弃物的回收及处理所增加的成本等。 最后，开辟绿色销售渠道。选择怎样的销售渠道是企业营销的关键。选择绿色渠道，要注意选择在消费者心中具有良好绿色信誉的代理商、批发商和零售商，以便维护绿色产品的形象;要以回归自然的装饰为标志来设立绿色产品专营机构或专柜，便于消费者识别和购买;要合理设置供应配送中心和简化供应配送系统及环节;要建立全面覆盖的销售网络，不断提高绿色产品的市场占有率;在选择经销商时注意该经销商所经营的非绿色商品与绿色商品的相互补充性和非排斥、非竞争性，谋求中间商对绿色产品的忠诚度，进而大力推销绿色商品。 企业要灵活运用绿色营销组合，使绿色产品、绿色包装、绿色价格和绿色销售服务相互配合，融为一体。只有这样，才能确保绿色需求的可持续增长、绿色营销得到全民的认同。 总之，房地产营销的出发点应是以人为本和诚信经营，这是社会进步的客观要求，实际上，社会生活中没有任何一种营销策略完全优于另外一种渠道，有利有弊，各有千秋，因此房地产开发商在营销过程中应不拘泥于一种销售渠道，而应根据各自的实际情况，针对不同的市场形势、消费者情况和政策，采用多种营销组合，充分发挥各种营销策略的优点，在楼市的寒冬里，做好营销工作，有效地促进房产销售，加快资金回笼，企业就能在市场中不断生存发展。 参考文献： 1.曹宏亮.论湖南房地产促销策略，邵阳学院学报，2006(5) 2.周飞.房地产促销因素对消费者购买意向影响的实证研究.中国商界，2009(12) 3.梁湘.服务营销在我国房地产业的发展.企业技术开发，2011年7月第30卷第14期 4.舒晓华.房地产企业绿色营销策略研究[D].浙江大学学报，2004 猜你喜欢： 1. 浅谈房地产营销毕业论文范文 2. 浅谈房地产市场营销的毕业论文 3. 房地产市场营销论文1500字 4. 房地产市场论文范文 5. 房地产市场营销的思考论文

在纷繁杂乱的论文文献海洋里，论文的摘要是加快对相关研究论文索引和查阅的的重要条件。下面是我为大家推荐的调查类论文，供大家参考。

调查类论文 范文 一：高中生消费调查论文

我国目前高学生人数高达7300万，高学生消费状况也越来越受社会关注，在高学生消费高有许多问题，足以引起高学生朋友和家长们的重视。 零点公司调查：7300万高学生消费什么?

我国目前有7300万高学生，因此，他们的消费趋向及对家庭消费的影响力是市场走势的重要参数。最近，零点调查公司和北汽福田公司对北京、保定、上海、苏州、广州、佛山6市的1589名初一到高三的高学生进行了消费调查。

调查结果表明，高学生每年的零花钱人均为800多元，主要用于购买零食(包装食品和饮料)和 文化 用品(文具、书报、磁带、VCD);男生乐于去运动场所和书店，女生则是书店和商店;对体育用品的名牌印象集高，购买自己的衣服、零食、自行车、杂志、VCD、录像带和卫生用品基本自主，晚餐、看电影和出外游玩对家长有较大影响力;读报方面，以晚报和电视节目报接触率高;高学生印象深刻的 广告 则是自己喜欢的明星尤其是冷漠、酷的女影星。

高学生“人情消费”知多少?

激动网讯据哈尔滨日报道，在调查高记者发现，在高学校园里，没有送过礼的同学很少。男生多采取是清吃饭，而女生则以送小饰品、小工艺品、小玩具为主。每个学生一年用在“人情消费”至少几十元，有的甚至要花几百元。据了解，这些学生的经济来源主要是向父母要。

学生：这是“礼尚往来”，没办法。

一位初二女同学说，自从上了高学之后，“人情消费”比从前多多了。好朋友过生日，过节什么的，不送礼物，就会被同学瞧不起，还容易“伤感情”。一位高高生告诉记者，他们班里同学送礼物都分关系好的送贵重一点的，关系一般送差一点的。有的同学经常为了买礼物发愁，既要买得有新意，又要让对方喜欢，时间长了心里觉得挺累的，但也没办法“礼尚往来”嘛。 “人情消费”：向成年人看齐。

一些学生反映，他们的“人情消费”是跟大人学的。

某高高生晓妍16岁生日，班上凡是和她要好的同学都送了她礼物，还将生日小礼品送到小妍家，小妍的爸爸妈妈为了给孩子“还礼”，花了几百元钱在饭店订了单间，把和小妍要好的同学都请了来。第二年，小妍过生日就主动要求在饭店招待同学。

家长：孩子不该背上人情债。

一个姓刘的家长说，平时也给孩子不少零花钱，孩子大多也都用在校园“交际”上了。没想到现在的高学生也这么讲“人际关系”。

另一位家长认为，孩子重视友情是对的，但是应该 教育 孩子，友谊不是可以用钱买的。回想我们的高学时代，那时候同学之间也没互相送礼物，可那时的同学友谊相当纯洁，相当深厚。她认为，现在社会上一些不良风气是间接影响孩子背上人情债的原因。

谁来为孩子卸下“人情包袱”。

有关专家认为，十几岁的高学生对一些社会现象的辩析能力不强，在一些变味的“人际关系”的影响下，难免会模仿，如果任其发展下去，会对孩子人格的塑造产生影响。

如何消除不良影响，家长和学校都要做出努力。首先，在学校里，老师要从正面教育学生，什么样的校园人际关系才是正常的，过分的“人情消费”。会带来什么负面影响。最重要的是，老师和家长要在学生面前做个榜样，已正才能正人。

校园“人情风”该刹了!

学生追名牌，是耶?非耶?

青少年的心目高崇拜各类偶像——影星、歌星、运动明星……在追逐和攀比高，他(她)们有意地装扮自己，在名牌运动服饰的消费上，他(她)们是极具购买能力，不可忽视的一个社会阶层。

曾有人就《高学生零花钱消费现状》这一问题，对北京的71所学校高的187名高学生进行了问卷调查，调查内容涉及学生的多种消费情况。

在月消费金额一项，约有40%的学生消费在__——300元之间，年消费额高有31%的学生在20xx——5000元之间。

现在我们青少年中出现了高消费的现象，这些人出门打的士，穿名牌，吃的要贵，用的要高级，他们只讲铺张浪费，不注意勤俭节约。我认为：这是极不适宜的。

高消费不符合国情。今天，我们国家的经济虽然有了很大的发展，人民生活也有所改善。但是，国家经济还不发达，人民生活水平还比较低，一些边远地区的少年 儿童 没钱上学。在这种情况下，高消费是行不通的。据国家统计，一年里国人用于请客送礼，大吃大喝的钱，能承办两届奥运会。这是多么触目惊心的数字呀!

高消费是一种腐蚀剂。它使青少年挥霍别人的劳动果实，把自己的幸福建立在他人辛勤劳动的基础上。有些青少年为了要一双“耐克”苦求爹妈，这对那些拿工资的家长来说，就变成了一个沉重的负担。我们在学校

中上课是不创造价值的。这就要求我们，要珍惜别人为我们提供的各种条件。我们青年人正处于人生最适宜播种理想的时候，切莫沉醉于追求物质享受，折断自己理想的翅膀。香港的“船王”包玉刚家财万贯，却依然以俭治家，每天仍坐公共汽车上下班。这似乎有些不可思议：这样一个亿万富翁，买一辆小汽车又算什么，何至于“抠门儿”到这个地步?其实他并不是吝惜那几个钱，而是时时告诫自己切莫贪图享受，追求奢侈生活。“俭以养德”。 __烈士有这样一句话：“清贫，洁白朴素的生活，正是我们革命者能够战胜许多困难的地方。”由此可见，事业离不开俭朴。物质生活像一面镜子，悬挂在每个青年的面前。它可以映出胸怀大志，情趣高尚者的英姿，也可以显出贪图安逸，浑噩庸碌者的身影。

印度著名诗人泰戈尔说过：“鸟翼上系上了黄金，鸟也就飞不起来了”。我们个人的事业想有所成就，我们的国家想要强大，我们的社会想要健康发展，就必须提倡俭朴。尤其是中学生，应该反对高消费。

在高学生消费倾向的调查高，排在前三名的分别是：食品、服装、学生用品。

在对校服满意程度一项高，有35%的学生认为不满意，有32%的学生认为一般，有12%的学生填上了“死都不想穿”和“宁死也不穿”。

在服装类高，高学生拥有名牌运动服的前三位分别是：阿迪达斯、耐克和李宁牌，占53%。购买时主要考虑样式的占31%，考虑价格的占23%，考虑质量的占22%，在休闲系列高，拥有最多的是真维斯，其次是堡狮龙和班尼路，购买牛仔系列前三名的名牌是：派、LEE、LEELOOPER，占其比例的40%。

有关部门在对北京、广州两地少儿消费状况的调查高表明，名牌对孩子们的影响极深，有的孩子表示，他们买东西主要看是不是名牌，此外，还有33%的孩子认为价格高就是好东西，就是名牌。孩子们的购买欲望有30%来源于广告宣传的诱惑 ，更多的是来源于商品直观外表()，还有的孩子是出于攀比心态。

那么，处在名牌运动服饰包围高的工薪族们，对名牌又有什么体验呢?在调查高走访了不同职业的不少人，尽管他们的月收入从几百元到几千元不等，但大多数却毫不犹豫地认为自己属于工薪族，只是因经济实力不同，而购买能力不同而已，自然他们消费名牌的心态与经历也各有不同。但有一点

惊人地一致，在对孩子用名牌的选择是几乎都曾经给予认可并购买过，理由也是多种多样的。

一、 作为学习奖励品。

二、 条件还可以，不必考虑太多。

三、 过去自己没条件，如今自己好了，所以……。

四、 再苦也不能苦了孩子，而且他又喜欢。

五、 怕孩子在同学高丢面子而产生自卑感。

六、 穿什么都是穿，只要不惹事就行……。

此外，还有部分家长认为，追名牌对孩子来说没有什么。要是穿着满足不了他们的欲望时，便会生邪念，不择手段地得到它，追名牌会分散学习的注意力，是学生不务正业的一种表现。不可否认，名牌的诱惑力是巨大的，不光是孩子、家长、学校都面临着如何正视它的问题，纵容、回避与压制并不是好办法，有效的途径还需要方方面面的共同探讨。

高学生作为社会成员的一部分，应该牢记历史的使命，发扬高华民族艰苦朴素的优良传统。超前消费、攀比、追名牌，变味的“人情消费”，无节制、无计划地把钱挥霍掉，这些学生在他们享受金钱的“乐趣”时，是否想到了受穷苦的人们。要知道贫困地区求学多么艰辛，高国消费水平尚不高，勤俭节约之风绝不能丢。同时钱要花得有意义，真正做到物有所值。面对一些不良消费现象，学校应对学生加强教育，努力宣传朴素的生活作风，引导适度消费，健康消费，家长应该积极配合学校教育，不能一味纵容，而应量入而出。社会机构也应对一些消费歪风与不正常的舆论进行纠正，规范高学生消费行为，使高学生消费走入正轨。

调查类论文范文二：住宅满意度调查

[摘 要] 住宅用户满意度反映了人们总体的生活质量。随着越来越多企业认识到提高住宅用户满意度的重要性，作为房地产 企业管理 工作的一种追求目标，迫切需要结合我国实际情况对住宅用户满意度基础性研究作些有益探索。本文基于 对住宅用户满意度的相关研究，设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，通过实证研究，验证了城市住宅用户满意 度测量变量之间的关系。研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。最后提出了研究的局限性及未 来研究方向。

[关键词] 住宅;用户;满意度;测量;实证研究

住房是人的一种基本权利，是一种基本的社会保障。居民的居住环境和居住质量直接决定人们基本需求和发展需要的实现程度。对多数人而言，住房是他们生活中最大的消费支出，住宅不仅为人们提供栖身之所，也是人们休息、学习、从事其他消费活动的重要场所。住宅用户需求和欲望的满足程度不仅为学者们而且也为开发商和城市规划者所关注。为每一个家庭提供适合的住房环境是国家住房目标的组成部分。在住房规划中，应针对不同的住宅用户群体，通过测量其满意度来评估住房规划成功与否。住宅用户对住宅状况及邻里关系的主观评价决定了住宅用户对居住环境的满意程度，并由此形成公众选择的基础。如果用户对住宅状况及邻里关系不满意，他们会考虑迁移。研究住宅用户满意度，对于理解公众对住宅的选择至关重要。

一、住宅用户满意度测量的理论基础

住宅用户满意度是一个很复杂的认知概念，尽管不同领域的学者们从不同的角度对这一概念进行了深入的研究，但理论基础是非常相似的。根据已有文献，我国专门针对城市住宅用户满意度的定义尚未形成，本文借鉴了国外相关文献对顾客满意度及住宅用户满意度的研究成果，将城市住宅用户满意度定义为：城市住宅用户在使用产品或享受服务以后，对目前住宅状况总体的满意程度。

为便于进行实证分析，在已有理论的基础上，根据我国住宅市场实际情况，提出感知价格、建筑特征、邻里关系和区位特征与城市住宅用户满意度之间的逻辑关系。这些关系包括建筑特征、邻里关系、区位特征和感知价格之间的关系以及它们分别与城市住宅用户满意度之间的关系结构、住宅用户满意度与用户迁移之间的关系结构。

1.建筑特征与城市住宅用户满意度之间的关系

建筑特征的具体因素包括采光、通风、住宅面积和内部建筑的其他特征，是住宅用户考虑的重要因素。相对于城市特征或环境而言，住房可用的空间对居民居住的满意度有积极的影响，个人的住房条件和住宅质量问题常常对住宅用户满意度产生重要影响。

2.邻里特征与城市住宅用户满意度之间的关系

邻里特征的具体因素包括绿化、社区密度和配套设施如学校、银行、商店、邮局和公园等，它是决定用户是否改变居住地点的重要因素。物业管理的质量也是解释城市住宅用户满意度的重要变量。在评价住宅用户满意度方面，邻里特征要比建筑特征更重要。低收入群体对安全性更为关注。邻里特征是城市住宅用户考虑的重要因素。邻里关系好，住宅用户对邻里特征的满意度就高。由此可见，邻里特征的质量决定城市住宅用户满意度的高低。

3.区位特征与城市住宅用户满意度之间的关系

住宅的区位因素在人们选择住宅时越来越受到关注。区位特征是影响城市住宅用户满意度主要因素，对区位偏好会影响城市住宅用户满意度的高低。如果到市中心的时间距离越短，或者说相应的交通设施越完善，居民对其综合评价也就越高，区位的经济价值也就越高。

4.建筑特征与感知价格之间的关系

建筑特征与城市住宅满意度之间存在较强的关联性。如果一套住宅拥有更多的令人满意的建筑特征，那么对这些特征而言，住宅在市场上所能获得的价格就高。外部结构、地板、窗户等质量特征跟房间数目、浴室数目、宗地大小一样对住宅价格有重要的影响。众多研究表明，房间总数、卧室的数目、浴室的数目、建筑面积跟住宅价格正相关，这会导致住宅用户对建筑特征的感知价格具有负向影响。

5.邻里特征与感知价格之间的关系

外部性变量是邻里因素中研究最多的。自20世纪xx年代初起，经济学家不断研究外部性对城市房价影响的问题。在外部性变量中，废物处理设施(如垃圾站等)、宜人性与非宜人性、交通噪声以及景观等对城市房价的影响研究最多。由于居民害怕健康受到损害，并希望自己的房地产不受潜在的负面设施影响，有关有毒垃圾站对城市房价的影响问题特别重视。一些学者研究了附属设施(如会所、 游泳 池、花园、健身房、运动设施等 )对城市房地产价格的影响。由于附属设施具有方便居民日常生活、提高居民生活质量等功能，因此，这些附属公用设施对城市房价有正的影响，这也会导致住宅用户对邻里特征的感知价格具有负向影响。

6.区位特征与感知价格之间的关系

对于购房的居民而言，在购房时考虑最多的因素是房屋的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大。按照传统的区位观点，可达性通过到CBD的距离进行量化。无论何种形式的可达性测量，都对住宅价格有一定的影响。交通可达性常常与到达相应场所的便利程度相联系，良好的公共交通服务对住宅价格具有正向影响，这使得住宅用户对区位特征的感知价格具有负向影响。

7.感知价格与城市住宅用户满意度之间的关系

人们从直觉上可以推断价格和顾客满意度负相关，但这只是针对客观价格而言，即较高的价格会导致较低的顾客满意度。在本研究中，对于价格的定义并非指的是客观价格，而是采用感知价格。它和顾客满意度之间应该存在正向的直接影响，即顾客对于商品或服务的感知价格越有利，他从中所获得的满意度就越高。

8.城市住宅用户满意度与用户迁移之间的关系

如果住宅用户目前的居住能满足需要，住宅用户就对住宅和邻里关系拥有高满意度。实际的住宅状况和文化或家庭居住标准之间的不一致会使住宅用户不满意，不满意的住宅用户试图通过改变住宅需求和预期，以缓解这种不一致或改善居住条件来减少不满意，他们可以迁移到另外的地方实现居住需求。住宅用户满意度的确对迁移行为具有重要的影响。

二、住宅用户满意度的测量 方法

测量项目的确定是研究过程中最重要的环节之一。本研究是在借鉴中外文献相关测量项目的基础上，根据具体应用范围和适应性进行了调整改进而形成的量表。在提出的测量变量中，住宅用户满意度采用了美国顾客满意度指数和欧洲顾客满意度指数模型中一些成熟的量表。建筑特征、邻里关系、区位特征借鉴了国外相关文献和我国学者温海珍研究城市住宅的特征价格时使用过的量表，感知价格参考了Fornell和我国学者尤建新、陈强研究住宅满意度测评时使用的量表。上述测量项目均根据本研究的具体应用范围——城市住宅的特点作了相应调整。

1.城市住宅用户满意度

城市住宅用户满意度从对目前住房总体上的满意程度、与预期相比对住房的满意程度二

个方面计量。

2.建筑特征

建筑特征从现有住宅居住面积、住宅厨卫面积及位置、现有住宅户型结构、住宅采光通风条件、住宅朝向、水电等配套设施(水、电、燃气、网络等)、住宅建筑类型、住宅私密性(隔音、避免户间“对视”等)、住宅建筑外观、住宅施工质量、住宅防水防潮、车位、房间数、楼层等十四个方面计量。 3.邻里特征

邻里特征从小区环境卫生、小区物业管理服务质量、小区物业管理收费情况、小区安全性、区内配套(会所、游泳池等)情况、小区绿化水平、小区空气质量、小区环境噪声、小区空间感受(高度、密度)、小区居民素质、周边单位、小区社交活动(联欢等文体活动)、活动场所、居住地点周边的教育配套(初中及以下)、附近医疗服务水平及便利性、周边餐饮服务配套、周边文化娱乐设施、购物条件、小区的规模、小区的档次等二十个方面计量。

4.区位特征

区位特征从交通便利、出行时间、交通成本、离地铁距离、地理位置、距市中心位置、距商业区位置、离公交车站距离、升值潜力、心理感受等十个方面计量。

5.感知价格

本文中感知价格主要是指人们对住宅价格水平的一种接受程度。对于感知价格的测度包括和价格相比的质量评判以及与质量相比的价格评判。此外，本研究还设计了住宅价格合理性与可接受性来测评感知价格。

6.迁移

用户迁移是通过迁移意愿、迁移计划两个方面计量。

上述测量项目共同构成城市住宅用户满意度指标评价体系。将测量变量展开为调查问卷上的问题，利用用户对问题的回答，可得到测量变量的数值。这涉及到如何用数值反映顾客对测量对象的态度，量表是态度测量的基本工具。本论文对城市住宅用户满意度的测评采用七级李克特(Likert)量表，态度等级分别是非常满意、满意、较满意、一般、较不满意、不满意和非常不满意，对应的值分别为7、6、5、4、3、2、1。

三、住宅用户满意度测量实证研究

20xx年x月至20xx年x月，我们通过整群抽样调查和随机抽样调查相结合的方式对北京市普通住宅用户进行正式研究的问卷调查，共发出问卷500份，收回问卷391份，经初步分析有效问卷为336份，有效率为。问卷结合国内外对于住宅满意度研究成果，设置了4个二级测量指标、47个三级指标对于北京市住宅用户满意度进行描述。为研究个体特征对于住宅用户满意度的影响，问卷同时还对被访者的个体特征进行了调查。

本次调研主要面对的是20-50岁的在职已婚工薪阶层，其中家庭处于满巢期的为186人，占，新婚期青年为82人，占，两者合计为268人，占全部样本容量的，绝大多数样本为成年人。

从被调查者的家庭收入上看，93个样本的家庭月收入为4001-6000元，占总样本的，其他收入情况较为平均地分布在4001-8000元之间，基本上保证了本次调查对象为普通住宅用户的初衷。

在学历方面，本、专科院校 毕业 的样本共计，样本的学历差别不大。从业人员多为在民营或私营企业工作的一般管理人员和技术人员。

1.问卷总体情况

问卷结果用进行统计后，样本总体的Cron-bach's Alpha系数为，表明各测量指标具有良好的一致性，问卷的信度较好。

从各指标的平均值来看，各样本对应的项目平均值差异不大。因此，本文拟用平均值计算得到本次研究的北京市住宅用户满意度指数为，换算成百分制为分，说明北京市住宅用户满意水平不高，目前尚有较大的提升空间。

在具体指标上，平均满意度低于4(即百分制50分)的有8个，它们分别是私密性A8、车位数A12、小区安全性B4、活动场所B5、噪声B8、社交活动B12、教育配套B13、文化娱乐B17，其中最低的是社交活动B12为;平均满意度在(即百分制的60分)的有34个;满意程度较高(以上，百分制60分以上)的指标是朝向A5、水电等配套A6、地理位置C1、离公交车站距离C8、升值潜力C10(见表3)。

2.住宅用户满意度主要指标的筛选

本文运用对47个满意度测评指标进行数据缩减，结合陡坡图和特征值大于1下的主成分情况，选定了4个主成分的前提下，47个指标解释了满意度整体47个指标的信息量，说明指标可以进行缩减，对这4个主成分下的各分指标进行解释量在70%左右的缩减后，保留了表4中的如下指标。

通过以上分析，发现表征住宅用户满意度的指标可以缩减为26个，这26个指标主要从房屋质量、感知价格、小区环境、物业管理水平、地理位置、交通便利性、配套设施等方面来测量住宅用户满意度。

3.个体特征对住宅用户满意度具有一定的影响

根据相关文献，住宅用户满意度与用户特征存在着一定的相关性，而本次研究中问卷设计中也针对用户特征设置了相关指标。因此，有必要根据偏相关分析来验证住宅用户满意度与用户特征的相关性。问卷中涉及到用户特征的指标主要有性别P1、年龄P2、教育程度P3、职务P41、就职企业类型P42、家庭月收入P5、家庭生命周期P9，收回的有效问卷基本上都对上述问题进行了正面回答。

运用对得到的数据分别进行了个体特征与47个满意度观测指标的偏相关分析，发现7个个体特征指标中只有就职企业类型P42、家庭月收入P5在水平下与47个指标中的绝大多数或全部呈显著相关，说明不同就业企业、家庭收入水平是影响住宅用户满意度的主要个体特征。

四、结论

住宅用户满意度反映了住宅用户需求的满足程度。本研究设计了城市住宅用户满意度测量变量量表，验证了城市住宅用户满意度测量变量之间的关系。实证研究结果表明：不同用户群体对城市住宅满意度存在差异。

本论文仅对北京市普通住宅用户满意度进行了调查和实证研究，由于对部分调研对象采用整群抽样，为此样本选择具有一定的局限性。房地产市场区域性特点非常强，所以，本研究的结论在其他城市可能会有所差异，其广泛适用性受到一定程度的限制。未来的研究可以根据 市场营销 的相关实践和理论研究的进展，进一步改进城市住宅用户满意度测量变量的量表，以对相关概念进行更为准确可靠的测量。

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关于房县论文范文资料

小学清明节扫墓作文范文【6篇】

在日历上“休”的字符还是提醒人们，这合家团聚的一天，是为了纪念一位爱国诗人而传承千年的习俗，昭示着这个国家和民族的力量源泉。传说端午节包粽子是为了纪念中国古代的一位大诗人屈原，大家知道端午节作文应该怎么写吗？以下是我精心整理的小学清明节扫墓作文，欢迎大家分享。

在我的记忆里，清明节是一个很隆重的节日。

每当柳树姐姐们穿上了漂亮的淡绿色的裙子时;每当桃花、杏花妹妹向我们绽开一张张笑脸时;每当春日的天空清澈明朗，空气清新时，清明节就已经悄然到来了。

老爸老妈早就在一个星期前被爷爷奶奶通知哪天去清明，做什么，而爷爷奶奶也早已准备好探望先辈们的“礼物”了，一篮子的“金元宝”，还有很多和真钱很相似的“冥币”，更有意思的是那种用纸剪出来的五颜六色像拉花一样的“幡子”呢!

每次清明，我们总是一行很多人，三老姑等一行人浩浩荡荡地从家里出发到乡下。到了墓前，大人们总是有一会儿的严肃和伤心，外婆到了太外婆的墓前，还会掉那么几大滴眼泪。大人们坟前摆上丰盛的饭菜，倒上酒，然后烧掉“冥币”和“金元宝”，说是让老祖宗在另一个世界能有足够的钱花，不会被欺负。

接着，我们长幼有序地轮流在墓前跪拜磕头，其实，我大多数不知道跪拜的是何人。大人们聊起往事，还有的互相揭发小时候的故事，常听得我哈哈大笑，笑得我肚疼。

山林里很安静，会听见各种鸟叫声，还有风吹松树“沙沙”的声音，路边开满了不知名的野花，我一会儿看看这个，一会儿摸摸那个，好像对什么都认生呢!真的好高兴啊!

接下来，我会跟随大人们去拜望活着的长辈了。我们带着礼物一家家地串门，那些长辈早已得知，都出来迎接，一时间，欢声笑语，热闹得很。有一个奶奶已经九十多岁了，牙齿都掉光了，还拄着拐杖自己走路，看起来身体挺硬朗的。

马路上，也是车来车往，我虽然认不出那些车牌，但是我知道，有的是从很远的地方来的。清明节，长辈们扫墓，祭拜祖先，我们小孩去踏青、春游，但这更是一个和亲人团聚的快乐时光。

今天是清明节，清明节每年只有一次是每年的四月五日，是给去世的亲人上坟和给革命烈士献白花、扫墓的日子。

献白花的意思是对去世的亲人和烈士的哀思和尊敬。

感谢杨子荣和其他的革命烈士给我们带来了幸福的生活，听说有的革命烈士吃树皮和草根，可真可怜!我们要戴上红领巾给杨子荣扫墓，还要唱《我们是共产主义接班人》这首歌。

先烈们，你们是我学习的好榜样。

清明节，我和爸爸、妈妈、还有姑姑一起到奶奶的坟前扫墓。这天，晴朗的天空万里无云;暖暖的春风轻轻地从我的小脸上吹过。

一路上，看到田野里那一片片金黄金黄的油菜花正在争春怒放;“嗡、嗡、嗡”，辛勤的小蜜蜂的在花丛中忙来忙去。小河边，一棵棵柳树的枝上都挂满了一个个刚长出的翠绿翠绿嫩芽，柳枝在春风里摇摆起她那婀娜的身姿，在流淌着的小河水“叮叮”“咚咚”的伴奏下，它跳起轻快的“迎春舞”。也有那粉红色的桃花正如痴如醉般在春风里摇晃着、微笑着。

路边的野草，开着一朵朵美丽的小花，一起在沐浴灿烂的阳光，并散发出一阵阵的芳香飘在我身边。我也特别高兴地摘了许多小花，编成个小花环，放在奶奶的坟前，这是我们对奶奶的思念。

回家的时候，我们还发现一片小竹林，竹林里有一根根参差不齐的小竹笋破土而出，长的非常的可爱。我们看到了今天的小笋，就是明天一根根大毛竹的希望。

“清明时雨纷纷，路上行人欲断魂。”这是唐代大诗人杜牧描写关于清明的一首古诗。至今已流传千年。

又到了每一年一次的清明节，老爸妈妈带着我回房县老家去扫墓，一路上，春光明媚，阳光灿烂，高速公路两旁，有嫩绿的麦田、金黄的菜花，粉红的桃花们像美丽的小姑娘争着向我们展现自己的美丽呢!还有雪白的梨花，多么美丽的景色呀!

房县的清明节可热闹了，我们家的祖先坟分布在风光景秀的老山上，清明节满山遍野都是上山扫墓的人，山上一片热闹。大人们准备了许多糕点与大饼点心，美酒，一整袋一整袋用扁担挑着。小孩们有的拿锄头、有的拿铲子随后跟着，一家人一起上山扫墓。扫墓活动可有意思了，每找到一车处祖先的坟，我们就分开了，有的除草，有的添土。不一会儿就把草儿丛生的坟头整理的干干净净了许多，紧接着还要把五颜六色的墓线插在坟头的新土中，并用毛笔蘸上红漆把墓碑上的字工工整整的描新一遍，这一来，日久未修的祖坟面目一新了。

大人们取出贡品摆在坟前，上了三个大包子，与三杯房县正宗黄酒，点燃了香烛，还烧了许多假纸钱，这些贡品是给祖先们喝的，纸钱是给祖先们用的，这些表示我们后辈的孝心，最后大家按到从大到小的辈分轮流磕头祭拜祖先们，有点口中还念念有词呢。瞧，表哥念着：“祖先呀，保佑让我高考多考五分。’多可笑呀。还有更有趣的'是呢，爷爷的墓碑左列有一行未曾描过的文字，我呢不假思索的拿起笔就描，慌得老爸一生惊叫：“别动。”原来这行字是留着外婆去世后才能写上的，我差点闯了大祸，赶紧再爷爷的坟头上磕了四个响头，大人们见状不住地点头，说道：“这还差不多……”

扫完了墓，我们都累坏了，清明节让我对我们的祖先增添了几分敬意，也密切了我与表哥表姐的亲情。

清明节到了，我们四年级全体师生一起去烈士陵园扫墓!

一路上，我们激动万分，穿过了几条马路，经过了几所学校后，我们终于到达了目的地——如皋烈士陵园。

只见这里青柏环绕，哀乐低回，使我们对烈士肃然起敬。迈入园中，首先映入我们眼帘的是一尊红十四军军长——何坤的雕像。只见他右手叉腰，双眼严肃地凝视着前方，似乎在奋力大喊：“战士们，冲啊!”看到这里，我激情澎湃，长途跋涉的疲惫感似乎一扫而空。

随后，我们来到了三把枪的雕塑前，听着工作人员给我们介绍烈士们的英雄事迹。然后我们右手握拳，庄严宣誓：“传承革命精神，继承先烈遗志，努力学习，发奋图强。”

随后，我们迈进了烈士事迹陈列馆，只见里面有金光闪闪，一笔一画刻写的烈士名字、无数牺牲烈士的头像，远看，照片如雨，想到有这么多战士因祖国而牺牲，多么令人悲伤;那缴获的日本军队的头盔，上面沾满了斑斑血迹;那缺了口子的军刀，似乎在控诉着什么;最恐怖的要数虐待烈士的刑具，真是让人触目惊心……看到这些，我的眼前似乎出现了一幅幅悲壮的画面：烈士们冒着枪林弹雨的危险，奋不顾生，英勇杀敌，每个战士的心中只有一个念头：打败侵略者!还我中华!

最后，踏着夕阳，我们走在回校的征程中，这时的路上，再也看到不到同学们说说笑笑的身影，听不到我们不停的抱怨声……这次的扫墓，让我们的心灵得到了洗礼，让我们的精神得到了升华!烈士们，你们就安息吧!有我们在，祖国的未来必将繁荣昌盛!

每一年都会有清明节这一天，只是年年花花相似，岁岁人不同。我们每个人都会失去不同的亲人，平时会怀念他们，到了清明节这天会更加怀念他们。

人们常说：“清明难得明”可今天就是个例外，今天是个大晴天。早上吃过早饭，我和爸爸妈妈带上炮竹、祭品就去给老太太扫墓了。到了老太太的墓前，我突然想起了老太太以前对我特别好，忍不住流下了眼泪。我们把祭品放在墓前，又放了炮竹，然后默默地看着墓碑。我在老太太的墓前许下了一个心愿：希望我和爸爸妈妈永远平平安安、开开心心。最后，我和爸爸妈妈离开了老太太的墓，走的时候，我在心里默默地说：“老太太，明年我还会来给您扫墓的。

“清明时节雨纷纷，路上行人欲断魂……”每年的这个节气，我们都会在心里默默地吟诵这首唐代诗人杜牧的诗句，来表达我们对先人的思念之情。

这一天，我们会来到墓前，放置一束鲜花，烧上一些纸钱，借以表达我们对亲人的思念和祝福，并在心里默默地为他们祈祷，祝福他们在天堂的那一边也能够和我们一样，幸福和快乐地生活着。此时，我们不禁会想起他们曾经和我们共同度过的那些岁月，那些画面仿佛还历历在目，想到这些，我不禁潸然泪下。

远处春的景色映入了我的眼帘，鸟儿唱着春天的奏鸣曲，漫山的桃红柳绿，遍地金黄的油菜花，“嫩芽吹叶落”，绿油油的嫩芽长了出来，到处是一片春意盎然、万物复苏的景象，这是一个充满期望和祝福的季节。清明时节，让我们在这样一个特殊的日子里，我们在缅怀过去的同时，也要对未来充满希望，珍惜生命，让自己的生命更有意义，不要虚度了这样一个美好的人生。还要对生命有一个重新的认识，让自己的每一天都充充实实的，这样才会不让自己遗憾，并且对得起他人。

清明的雨从早上就开始下了起来，雨声由最开始的哗啦，渐渐转变，变成看毛毛细雨，润物无声。

待到下午时候，人们便在这毛毛细雨中开始清明扫墓的行程。老家里那些逝去的长辈们，他们的墓地并不集中，而是分散在老家的各个山头。所以，每到一年清明节，我随着家人们扫墓得爬上好几座山了。

清明节是祭奠先人的节日，扫墓是这个节日里流传已久的习俗。扫墓是人们表达的对逝去先人的一种怀念，清明节扫墓也体现着我们对先人的一种尊重。

记得一年清明节扫墓的时候，在一处墓地里，我瞧到一位老奶奶在哭泣。那是一座新墓地，墓地周围的黄泥无不预示着墓地的主人才入土不久。墓地的前面摆上了各种祭品，插上了蜡烛还有香。显然，这些都是老奶奶准备上的。只不过我路过的时候，老奶奶正哭的伤心。哭腔里有一种深深入骨的思念。

清明时节的雨轻轻的落在老奶奶的身上，好像是逝去之人在轻悄悄的抚慰着她。

清明扫墓之时，最能勾起那一段段悲伤的回忆。也难怪，常常一到清明节，天空的雨也就飘落了下来。这些雨丝飘到了山地里的各处，给每个人的发丝间都嵌上了泪珠，这一天里大多数人的心情都因着这一场雨而沉重着。生死离别本是常见，只是内心里的不舍难断，记忆中的那一个人始终留在心里。

今年的清明节，我随着家人一一拜过祖先的坟地，等到扫完墓后，从山间里走过，从这个春天带来的生机与希望给中走过。我看着绽放在山间里的鲜花，看着舒卷在枝头的绿叶，生命其实是充满着希望的，斯人已去，我们更要过好我们未来的每一天。

对秦始皇的评价对于中国历史上第一个封建皇帝究竟如何评价？自秦亡后直到今天，仍然是一个众说纷纭的问题。有人盛赞他为“千古一帝”（李贽《藏书·卷二目录》）；有的人说秦始皇“虽四三皇、六五帝，曾不足比隆也”（章太炎《秦政记》）；有人歌颂秦始皇的统一事业：“秦主扫六合，虎视何雄哉！”（李自《秦王扫六合》）他们都高度评价秦始皇的功绩，肯定其对历史的作用，是一个伟大的历史人物。另一些人则咒骂秦始皇“怀贪鄙之心，行自奋之智” “以暴虐为天下始”（贾谊《新书·过秦论》）；“始皇暴虐，至子而亡”（《贞观政要》卷八）；“始皇刚毅戾深，乐以刑杀为威，专任狱吏而亲幸之，海内愁困无聊”（引自陈登原《国史旧闻》）。他们都指斥秦始皇统治的残酷，是暴君。这些看法都有一定的道理，但由于评论者的立场和出发点不同，也都有其片面性。 应当历史地看问题，即把秦始皇置于当时的历史条件下，去分析他的功过是非，去研究他的贡献和罪恶。而在研究秦始皇所处的历史环境的时候，不仅要注意战国末期历史发展的一般趋势，尤其要注意秦国自建国以来所形成的历史特点，以及它们对秦始皇的影响。这后一点是迄今以来，对秦始皇评价中被大多数人所忽略的问题。当我们系统地研究过秦史以后，再评价秦始皇，则可望避免以往的片面性，得出较为合乎历史实际的结论。 根据这样的观察，应当说，秦始皇是对中国历史发展有巨大贡献的杰出的历史人物，同时也是一个残酷的暴君。他的功绩是主要方面，但不能因此掩盖罪恶；他的罪恶是深重的，但也不应因此抹煞其巨大的历史功绩。 秦始皇的最重要历史功绩，在于完成了统一事业，建立了历史上第一个封建的中央集权的国家。 当然，秦的统一是历史发展的必然趋势，客观形势已经为统一造成条件，秦始皇是在统一果实成熟了的时候来到果园中的。但这种历史必然性并非意味个人的作用无足轻重。为什么统一由秦国来实现？完成统一的时间为何在公元前二二一年？在这些方面显示了秦始皇的个人作用。 秦国自商鞅变法以后，就逐渐强大，从各方面都表现出新兴封建制旺盛的生命力。昭王统治后期，秦国并吞六国的条件已逐步形成。秦始皇执政以后，尽管在如何统治中国的方法上与吕不韦有分歧，并从而引起一场屠杀，但在向东发展消灭各割据的诸侯国的基本方针上，他始终坚持秦的既定国策，没有丝毫动摇、犹豫，他认清了有利形势，当机立断，一鼓作气的完成了统一事业。只要看看秦始皇执政以后的日程表，就可看出秦国进军的步伐几乎是马不停蹄： 公元前二三八年至前二三○年，秦军不断向韩、赵、魏进攻，为大举消灭各诸侯国做准备。 从公元前二三○年开始，几乎是一年一国地消火它们： 前二三○年灭韩 前二二九年攻赵 前二二八年灭赵 前二二七年攻燕 前二二六年灭燕 前二二五年灭魏 前二二四年攻楚 前二二三年灭楚 前二二二年灭代 前二二一年灭齐 从这样进军步伐的速度，可以看出秦始皇完成统一的气魄和胆识。所以贾谊说他“续六世之余烈，振长策而御宇内”（《过秦论》引自《史记·秦始皇本纪》），在一定程度上反映了秦始皇在统一中国中的作用。如果秦始皇不能这样坚决果断地推进统一战争，战国的局面是否能在公元前二二一年结束，恐怕还是一个问题。 除了作出具有重大历史意义的决策以外，秦始皇对统一的贡献，在于善于用人和勇于改过。有些评论家盛赞秦始皇的“军事指挥才能”，这种评价是没有多少根据的。比起他的先辈，如秦穆公、秦武公等曾多次亲率军队作战的君主，秦始皇几乎可以说没有直接指挥过打仗；但是，秦始皇却取得了比他前辈更辉煌的成就，这除了历史给他造成的机运以外，主要在于他善于用人和勇于改过。在统一中国前夕，秦国聚集了几乎是全中国所有的第一流的军事家、政治家。这里有王翦、王贲、尉缭、李斯、姚贾、顿弱等等，他们大都并非秦国人，却在尽心地为秦效力。一切克敌制胜的军事进攻和政治策略计划，都是由他们制定和实现的。秦始皇的作用在于善于发挥他们的作用， 听从他们的劝谏和有错勇于改。如灭楚时，他开始误用李信遭到失败后，马上改过，亲请王翦出征，并倾全国之兵交付与王翦，结果取得胜利。这种情况，若与赵国国君不信李牧，齐国国君轻信谗言，致使国亡的情况相对照，更可看出秦始皇作为一个君主，善于用人和勇于改过，对于历史发展具有多么重要的影响。 秦始皇的贡献还在于奠定了多民族封建国家的基础。秦统一后实行的各种政策和措施，有的不仅影响至以后二千年的封建社会，而且及于现在，如文字的统一就是一例。秦始皇采取的各种统一措施和制度，对当时的历史发展来说，是一种大胆的革新，他不仅改变割据状态的政治和文化，从而使封建的社会经济顺利地向前发展 。而且在很多方面改变了秦国固有的历史传统，如秦国以前一直被中原诸国视为西方落后地区，秦孝公也曾为此面苦恼，昭王以后虽然秦国势力进入中原，但主要统治地 区、根据地仍不出关中。到秦始皇时期，其国土竟达到空前广大的程度，而临这种局面，秦始皇以秦国制度为基础，创建各种制度，他并未囿于秦国固有的制度和传统，表现其政治眼光较为远大。从秦代制定的一些制度大部分为后来所继承，可以证明：这些制度和措施是适应当时历史形势的。而创建这些制度的秦始皇，其政治视野若不超出地处西陲的秦国的局限，则是很难做到这一点的。 在秦国的历史上，继秦穆公、商鞅以后，秦始皇是对秦国发展有重要作用的人物。在中国历史上，秦始皇也是开创一个时代的代表人物。 但秦始皇还是一个稀世的暴君。秦始皇的残暴不能仅仅用“地主阶级本性”这种一般性的原因去解释。唐甄曾说过：“自秦以来，凡为帝王者皆贼也”（《潜书·室语》），这种看法是对的。但秦始皇这个“贼”似乎比其他帝王更暴虐，其罪过更大。他不仅穷侈极欲，造成了广大人民的苦难；就是施行的一些有利于统一的措施，虽然从长远来看有利于社会发展，而在当时则成了一场浩劫，如修长城，经年累月征发数十万人进行着极为沉重劳动。这种摇役负担给人民造成的痛苦，从下述记载就可看出达到多么可怕的程度。清人杨廷烈著《房县志》记载：有人发现一种全身长毛的“毛人”，据说他们的祖先乃是逃避秦始皇筑长城劳役的民夫，由于躲入深山老林，年长日久，全身长出毛，传说当碰到毛人时，他先问你：“长城筑完乎？秦皇还在么？”只要回答：“长城未筑完，秦始皇还在！”“毛人”就会吓跑。这个记载当然只能视为人民群众的一种传说，然而如果历史上根本没有那样残酷的现实，绝不会出现这种可怕的传说。它反映了秦始皇的作为都是建立在对广大劳动人民残酷剥削和压榨之上的，而这种剥削和压榨远远超过社会所能承担的程度，致使社会简单的再生产都难以维持下去，所以就连对历史发展有利的一些措施，也给当时的人民造成灾难。 秦始皇统治的残酷，与秦国历史传统有密切关系。秦是以一游牧民族立国。从立国之日起，秦就处于同敌人战斗的环境中。“秦人耐苦战”是历史造成的，统治者的“酷烈”也是同这种战争的残酷现实相一致的。从秦襄公到商鞅、到秦始皇，其统治手段始终是极为残酷的：“夷三族”、“夷九族”，这在其它诸侯国是极为罕见的，殉人多至上百也仅见于对秦的记载。秦始皇完成了先代国君统一中国的计划，同时也把秦国残酷统治的手段发展到登峰造极的地步。但是，强调秦国的传统，决不意味着开脱秦始皇个人的罪责，他个人性格残忍，好大喜功，尤其是统一以后刚愎自用，独断专行，以及恣意享乐，乃是加重人民灾难的重要原因。正因为如此，也是由于他把当时的社会经济推到崩溃的地步，使秦王朝又成为历史上一个极其黑暗的朝代。 秦始皇就是这样一个历史人物：他既是一个有巨大贡献的政治家，也是一个暴君。

秦始皇（公元前259～前210年），首位完成中国统一的秦王朝的开国皇帝。后人称之为“千古一帝”。 姓嬴，名政秦庄襄王之子。出生于赵国首都邯郸（今河北省邯郸市），汉族。故氏赵（先秦时期，姓氏并未统一，男子称氏，女子称姓，故秦始皇叫赵政）。公元前247年，即秦始皇13岁时即王位，公元前238年，即秦始皇21岁时在故都雍城举行了成人加冕仪式，从此正式登基“亲理朝政”，39岁终于完成了统一中国的历史大业，称帝。前247年，秦王政即位，因年幼朝政由太后和相国吕不韦及嫪毐掌管。前238年（秦王政九年），秦王政亲理朝政，除掉吕、嫪等人，重用李斯、尉缭，自公元前230年至前221年，先后灭韩、赵、魏、楚、燕、齐六国，完成了统一全国的大业，建立起第一个以早期汉族为主体的强大秦汉多民族统一的封建大帝国——秦朝 秦朝定都咸阳。 秦王政自认为自己的功劳胜过之前的三皇五帝，将大臣议定的尊号改为“皇帝”。一生中有功也有过，后人将其与汉武帝并称为“秦皇汉武”。 秦始皇嬴政年表： 公元前221庚辰 二十六年 -220 辛巳 二十七年 -219 壬午 二十八年 -218 癸未 二十九年 -217 甲申 三十年 -216 乙酉 三十一年 -215 丙戌 三十二年 -214 丁亥 三十三年 -213 戊子 三十四年 -212 己丑 三十五年 -211 庚寅 三十六年 -210 辛卯 三十七年 自前230年至前221年，秦始皇采取远交近攻、分化离间的策略，发动秦灭六国之战。先后于秦始皇十七年灭韩、十九年灭赵、二十二年灭魏、二十四年灭楚、二十五年灭燕、二十六年灭齐。终于建立了中国历史上第一个统一的、多民族的、专制主义中央集权制国家——秦帝国，也是中国封建制王朝的开始。 秦夺九鼎 九鼎相传为夏禹所铸，象征九州，一直受许多国家所保护，由九州上贡的铁所制。夏、商、周是奉为国宝，拥有九鼎者就为天子。公元前256年（秦昭王51年， 周赧王59年），攻伐赵国邯郸的秦军，继续向韩，赵发动攻势。值此之际，东方各国又发动联合抗秦。在韩、赵等国的影响与胁迫下，不识时务的西周公也卷入这次活动。联军打着周王的旗号，合纵抗秦。昭王大怒。秦国早就想在地图上抹去西周，尽快扫除统一天下的一个障碍。西周参与反秦，正好给秦国出兵以口实。公元前256年（赧王59年，秦昭襄王51年），秦兵攻打西周，赧王听西周公之言，以西周三十六城、三万户降秦），秦王将周赧王贬爵为君，西周公为家臣，封于梁城(今陕西省韩城县南)。赧王至梁城一月而死，国除，置九鼎于咸阳（途中一鼎落于泗水，所以秦国只得到8鼎，但习惯上仍称九鼎）。自次年起（昭襄王52年，前255年）史家以秦王纪年。公元前255年九鼎迁秦，意味着秦王将为天下共主，可以名正言顺地讨伐各诸侯国。 总方针 秦王政亲政后，听取李斯进献的灭六国的建议，着手规划统一中国的大业。其总的战略方针，是由近及远，集中力量，各个击破；先北取赵，中去魏，南取韩，然后再进取燕、楚、齐。 灭韩国 秦王政首先选择的攻击目标为赵国。因为，赵国的实力在六国中最强，是秦国走向统一道路的最大障碍。但是，赵国还没有到不堪一击的地步。秦军屡次进攻赵国均被赵国击退。在用主力进攻赵国的同时，秦对韩采取扶植亲秦势力以逐步肢解的策略。公元前231年，韩国南阳郡“假守”（即代理郡守）腾，向秦献出他所管辖的属地。腾被秦王政任命为内史，后又派他率军进攻韩国。腾对韩国了如指掌，所以进展顺利，于公元前230年（秦王政十七年）俘获韩王安。韩国灭亡。 灭赵国 公元前229年，秦利用赵国发生大地震和大灾荒的机会，又派王翦领兵攻赵。赵国派李牧、司马尚率兵抵御，双方相持了一年。在紧要关头，秦国使出杀手锏—离间计。王翦用重金收买了赵王的宠臣郭开，要他散布李牧、司马尚企图谋反的流言。赵王轻信谣言，派人替代李牧。李牧在大敌当前的形势下据不让出兵权，赵王竟暗地派人逮捕李牧并处死了他，同时还杀掉了司马尚。杀死李牧，无疑为秦军亡赵扫清了道路。此后，秦军如入无人之境，攻城略地，痛击赵军。公元前228年（秦王政十九年），秦军攻破邯郸，这座名城落入秦国之手。不久，出逃的赵王迁被迫献出赵国的地图降秦。赵国实际上灭亡了。但是公子嘉却带着一伙人逃到代郡（今河北尉县），自立为王。后秦军在公元前222年灭燕国之后将其俘虏。至此，秦统一了北方。 灭魏国 公元前231年，魏景闵王迫于秦国的强大威力，主动向秦进献出丽邑，以求缓兵。此时，秦王政正调集兵力准备向赵国发起总攻，不想分散兵力攻魏，就接受了献地。这使得魏国又维持了数年残局。公元前225年（秦王政二十二年），就在秦军主力南下攻楚的当口，秦王政派出年轻将领王贲，率军围攻魏都大梁（今河南开封）。魏军紧闭城门，坚守不出。由于大梁城防经过多年修建，异常坚固，秦军强攻不下。王贲想出了水攻的办法。秦军大批士卒被安排去挖掘渠道，将黄河、鸿沟的水引来，灌注到大梁。3个月后，大梁的城墙壁垒全被浸坍。魏王假只得投降。魏国灭亡了。 灭楚国 南方大国楚国，疆域辽阔，山林茂密，物产丰富，号称拥有甲士百万。但是，楚国的内政一直不振，总是贵族争权夺利，这种状况到战国末期尤为严重。公元前228年，楚幽王死，统治集团发生内讧。幽王的同母弟犹，即位为哀王，但仅两个多月，就被异母兄负刍的门徒杀掉了。负刍成为楚王。楚王室更加分崩离析。就在楚国发生内乱的时候，公元前226年，秦王政不失时机地从北方伐燕前线抽调秦军，南下攻楚，连续夺得楚国10余个城池。公元前224年，秦国与楚国的决战就要开始了。秦王政先派年轻将领李信率20万秦军攻楚，被楚军击败。后又派大将王翦率60万秦军攻楚。王翦入楚境后，并未马上发动攻势。他总结了李信轻敌冒进的教训，采取屯兵练武，坚壁不出，麻痹敌人，以逸待劳的战略。这样，度过了一年多的时间，秦军对楚地的情况基本适应，士气高昂，体力充沛。同时，被调来抗击秦军的楚国部队，斗志渐渐松懈，加上粮草不足，准备东归。楚军一撤，王翦就抓住时机下令全军出击。秦军一举打垮了楚军的主力，并长驱直入，挺入内地，杀死楚军统帅项燕。接着，秦军攻占楚都寿春（今安徽寿县），俘虏了楚王负刍，楚国灭亡，时为公元前223年（秦王政二十四年）。 灭燕国 在灭赵的过程中，秦国大军已兵临燕国边境。燕国君喜惶惶不可终日，眼见秦国扫平三晋，就要向自己杀来，却无计可施。燕太子丹最终想出了孤注一掷的暗杀行动，即历史上有名的荆轲刺秦王，时值公元前227年。刺杀行动最终失败，但是秦王政差一点死于荆轲的匕首下，他深恨燕国，立即增兵大举进攻。公元前226年，秦军攻下燕都蓟（今北京市），燕王喜与太子丹逃亡辽东郡。秦将李信率领秦军数千人，穷追太子丹至衍水。太子丹因潜伏于水中幸免于难。后来，燕王喜经过权衡利害关系，派人将太子丹杀掉，将其首级献给秦国，想以此求得休战，保住燕国不亡。燕王喜逃到辽东以后，秦军主力就调往南线进攻楚国。公元前222年（秦王政二十五年），王贲奉命攻伐燕国在辽东的残余势力，俘获燕王喜，燕国彻底灭亡。 同一年，刚在南方灭楚的大军，又乘胜降服了越君，设置会稽郡。于是，长江流域全部并入秦的版图。 灭齐国 公元前221年（秦王政二十六年），秦王政命令王贲挥戈南下，攻打东方六国中的最后一个：齐。从春秋到战国中期，齐是山东诸国中比较强大的一个。但是，公元前284年燕、赵、韩、魏、楚5国攻齐，尤其是燕将乐毅横扫齐国，令齐国差点亡国，之后，齐国一直没有复强。而且，此时的齐王建是个无能之辈。母亲健在时，他依赖母亲；母亲临终前，他还死皮赖脸地要母亲写下可以辅佐他的大臣的名字。公元前249年（齐王建十六年），刚毅不屈的君王后逝世，后胜任宰相。秦国迅速展开收买内应的活动，向后胜馈赠大量的黄金、玉器。后胜得了秦国的好处，就派出大批宾客相继赴秦。秦国又对他们大肆贿赂，送给金钱、珍宝，让他们回齐国充当内应。这批人从秦国回来后，就积极地制造亲秦的舆论。他们说齐王建应西去朝秦，以表归顺，又说秦齐是姻亲，根本不用备战抗秦，也不要帮助三晋、燕、楚攻秦。正是在这种情况下，王贲南下伐齐，几乎就没有遇到过什么抵抗。王贲率军长驱直入，攻破临淄，齐王建与后胜马上向秦投降。齐国灭亡。 至此，秦国走完了削平群雄、统一六国的最后一程。秦王政在他登上秦国王位的第二十六个年头，终于统一了中国。天下初定，秦王政第一件急着想做的事，就是要重新给自己确定一个称号。 春秋战国，各国诸侯都被称为“君”或“王”。战国后期，秦国与齐国曾一度称“帝”，不过这一称号在当时并不同行。已经一统天下的秦王政，以为过去的这些称号都不足以显示自己的尊崇，“今名号不更，无以称成功，传后世”。他下令左右大臣们议帝号。 经过一番商议，丞相王绾、御史大夫冯劫、廷尉李斯等人认为，秦王政“兴义兵，诛残贼，平定天下”，功绩“自上古以来未尝有，五帝所不及”。他们援引传统的尊称，说“古有天皇，有地皇，有泰皇，泰皇最贵”，建议秦王政采用“泰皇”头衔。然而，秦始皇对此并不满意。他只采用一个“皇”字，而在其下加一“帝”字，创造出“皇帝”这个新头衔授予自己。 从此以后，“皇帝”就成为中国国家最高统治者的称谓。 “皇帝”称谓的出现，不仅仅是简单的名号变更，还反映了一种新的通知观念的产生。在古代，“皇”有“大”的意思，人们对祖先神和其他一些神明，有时就称“皇”。“帝”是上古人们想象中的主宰万物的最高天神。秦始皇将“皇”和“帝”两个字结合起来，第一，说明了他想表示其至高无上的地位和权威，是上天给予的，即“君权神授”；第二，反映了他觉得仅仅是做人间的统治者还不满足，还要当神。 可见，“皇帝”的称号，乃是秦王政神化君权的一个产物。 秦王政做了中国历史上第一个皇帝，自称“始皇帝”。他又规定：自己死后皇位传给子孙时，后继者沿称二世皇帝、三世皇帝，以至万世。秦始皇梦想皇位永远由他一家继承下去，“传之无穷”（《史记·秦始皇本纪》）。 为了使皇帝的地位神圣化，秦始皇又采取了一系列“尊君”的措施： 取消谥法。谥法起于周初，是在君王死后，依其生平事迹，给予带有评价性质的称号。但秦始皇认为，像这样“子议父，臣议君”，太不象话，更没意义。他宣布废除谥法，不准后代臣子评价自己。 天子自称为“朕”。“朕”字的意义与“我”相同，以前一般人均可使用，但秦始皇限定只有皇帝才能自称为“朕”。 皇帝的命令叫作“制”或“诏”。 文字中不准提及皇帝的名字，要避讳。文件上逢“皇帝”“始皇帝”等字句时，都要另起一行顶格书写。 只限皇帝使用的、以玉质雕刻的大印才能称为“玺”。 以上这些规定，目的在于突出天子的特殊地位，强调皇帝与众不同，强化皇权在人们心目中的神秘感。秦始皇幻想借助这些措施，使他的皇位千秋万代地在其子孙后代中传续下去。[编辑本段]【中央集权】 为了有效地管理国家，也为了替子孙万代奠定基业，秦始皇吸取了战国时期设置官职的具体经验，建立了一套相当完整的中央集权制度和政权机构。 中央机构 中央设丞相、太尉、御史大夫。丞相有左右二员，掌政事。太尉掌军事，不常置。御史大夫是丞相的副贰，掌图籍秘书，监察百官。 丞相、太尉、御史大夫以下，是分掌具体政务的诸卿，其中有掌宫殿掖门户的郎中令，掌宫门卫屯兵的卫尉，掌京畿警卫的中尉，掌刑辟的廷尉，掌谷货的治粟内史，掌山海池泽之税和官府手工业制造以供应皇室的少府，掌治宫室的将作少府，掌国内民族事务和外事的典客，掌宗庙礼仪的奉常，掌皇室属籍的宗正，掌舆马的太仆等。丞相、太尉、御史大夫与诸卿议论政务，皇帝作裁决。 在此之外，秦代还有一些比较重要的官职，比如博士—“掌通古今”，即通晓古今史以备皇帝咨询，同时负责图书收藏；典属国—与典客一样主管少数民族事务，不同的是典客掌管与秦友好的少数民族的交往，而典属国则负责已投降秦朝的少数民族；詹事—管理皇后和太子的事务；将作少府—负责宫殿建造。 秦王朝建立的这套中央集权机构的政权机构，以后一直被历代王朝所仿效。其中汉代的“三公九卿”，基本上是照搬秦制。 地方机构 秦始皇统一六国后，采纳李斯的建议，废除分封制，改行郡县制。地方行政机构分郡、县两级。郡县主要官吏由中央任免。 郡设守、尉、监（监御史）。郡守掌治其郡。郡尉辅佐郡守，并典兵事。郡监司监察。秦始皇把全国分成三十六郡，以后又陆续增设至四十一郡。 他们是： 秦地：巴郡，蜀郡，陇西郡，北地郡； 赵地：太原郡，云中郡，邯郸郡，巨鹿郡，雁门郡，代郡，常山郡； 魏地：上郡，河东郡，东郡，砀郡，河内郡； 韩地：三川郡，上党郡，颍川郡； 楚地：汉中郡，南郡，黔中郡，南阳郡，陈郡，薛郡，泗水郡，九江郡，会稽郡，长沙郡，衡山郡； 齐地：东海郡，齐郡，琅琊郡，胶东郡，济北郡； 燕地：广阳郡，上谷郡，渔县郡，右北平郡，辽西郡，辽东郡； 南越故地：闽中郡，南海郡，桂林郡，象郡； 匈奴故地：九原郡。 县，万户以上者设令，万户以下者设长。县令、长领有丞、尉及其他属员。县令、长主要管政务，县尉掌握军事，县丞掌管司法。 县以下有乡，其主要职能有四：1.摊派徭役；2.征收田赋；3.查证本乡被告案情；4.参与对国家仓库粮食的保管工作。乡设三老掌教化，啬夫掌诉讼和赋税，游徼掌治安。 乡下有里，是最基层的行政单位。里有里典，后代称里正、里魁，以"豪帅"即强有力者为之。里中设置严密的什伍户籍组织，以便支派差役，收纳赋税。并规定互相监督告奸，一人犯罪，邻里连坐。此外还有司治安、禁盗贼的专门机构，叫做亭，亭有长。亭除了主要管理治安，还负责接待往来的官吏，掌管为政府输送、采购、传递（文书）等事。两亭之间，相距大约十里。 中央设丞相、太尉、御史大夫。丞相有左右二员，掌政事。太尉掌军事，不常置。御史大夫是丞相的副贰，掌图籍秘书，监察百官。 丞相、太尉、御史大夫以下，是分掌具体政务的诸卿，其中有掌宫殿掖门户的郎中令，掌宫门卫屯兵的卫尉，掌京畿警卫的中尉，掌刑辟的廷尉，掌谷货的治粟内史，掌山海池泽之税和官府手工业制造以供应皇室的少府，掌治宫室的将作少府，掌国内民族事务和外事的典客，掌宗庙礼仪的奉常，掌皇室属籍的宗正，掌舆马的太仆等。丞相、太尉、御史大夫与诸卿议论政务，皇帝作裁决。 在此之外，秦代还有一些比较重要的官职，比如博士—“掌通古今”，即通晓古今史以备皇帝咨询，同时负责图书收藏；典属国—与典客一样主管少数民族事务，不同的是典客掌管与秦友好的少数民族的交往，而典属国则负责已投降秦朝的少数民族；詹事—管理皇后和太子的事务；将作少府—负责宫殿建造。 秦王朝建立的这套中央集权机构的政权机构，以后一直被历代王朝所仿效。其中汉代的“三公九卿”，基本上是照搬秦制。 地方机构 秦始皇统一六国后，采纳李斯的建议，废除分封制，改行郡县制。地方行政机构分郡、县两级。郡县主要官吏由中央任免。 郡设守、尉、监（监御史）。郡守掌治其郡。郡尉辅佐郡守，并典兵事。郡监司监察。秦始皇把全国分成三十六郡，以后又陆续增设至四十一郡。 他们是： 秦地：巴郡，蜀郡，陇西郡，北地郡； 赵地：太原郡，云中郡，邯郸郡，巨鹿郡，雁门郡，代郡，常山郡； 魏地：上郡，河东郡，东郡，砀郡，河内郡； 韩地：三川郡，上党郡，颍川郡； 楚地：汉中郡，南郡，黔中郡，南阳郡，陈郡，薛郡，泗水郡，九江郡，会稽郡，长沙郡，衡山郡； 齐地：东海郡，齐郡，琅琊郡，胶东郡，济北郡； 燕地：广阳郡，上谷郡，渔县郡，右北平郡，辽西郡，辽东郡； 南越故地：闽中郡，南海郡，桂林郡，象郡； 匈奴故地：九原郡。 县，万户以上者设令，万户以下者设长。县令、长领有丞、尉及其他属员。县令、长主要管政务，县尉掌握军事，县丞掌管司法。 县以下有乡，其主要职能有四：1.摊派徭役；2.征收田赋；3.查证本乡被告案情；4.参与对国家仓库粮食的保管工作。乡设三老掌教化，啬夫掌诉讼和赋税，游徼掌治安。 乡下有里，是最基层的行政单位。里有里典，后代称里正、里魁，以"豪帅"即强有力者为之。里中设置严密的什伍户籍组织，以便支派差役，收纳赋税。并规定互相监督告奸，一人犯罪，邻里连坐。此外还有司治安、禁盗贼的专门机构，叫做亭，亭有长。亭除了主要管理治安，还负责接待往来的官吏，掌管为政府输送、采购、传递（文书）等事。两亭之间，相距大约十里。[编辑本段]【全面统一】 书同文 殷商以降，文字逐渐普及。作为官方文字的金文，形制比较一致。但是春秋战国时期的兵器、陶文、帛书、简书等民间文字，则存在着区域中的差异。这种状况妨碍了各地经济、文化的交流，也影响了中央政府政策法令的有效推行。于是，秦统一中原后，秦始皇下令李斯等人进行文字的整理、统一工作。 李斯以战国时候秦人通用的大篆为基础，吸取齐鲁等地通行的蝌蚪文比划简省的优点，创造出一种形体匀圆齐整、比划简略的新文字，称为“秦篆”，又称“小篆”，作为官方规范文字，同时废除其他异体字。此外，一位叫程邈的衙吏因犯罪被关进云阳的监狱，在坐牢的10年时间里，他对当时字体的演变中已出现的一种变化（后世称为“隶变”），进行总结。此举受到秦始皇的赏识，遂将他释放，还提升为御史，命其“定书”，制定出一种新字体，这便是“隶书”。隶书打破了古体汉字的传统，奠定了楷书的基础，提高了书写效率。 秦始皇下令统一和简化文字，是对我国古代文字发展、演变做了一次总结，也是一次大的文字改革，他对我国文化的发展起了重大作用。 度同制 战国时期，各国的度量衡制度和货币制度很不一致。秦统一后，规定货币分金和铜两种：黄金称上币，以镒（秦制20两为镒）为单位；铜钱万下币，统一为圆形方空，以半两为单位。金币主要供皇帝赏赐，铜币才是主要的流通媒介。 秦始皇以原秦国的度、量、衡为单位标准，淘汰与此不合的制度。秦廷在原商鞅颁布的标准器上再加刻诏书铭文，或另行制作相同的标准器刻上铭文，发到全国。与标准器不同的度、量、衡一律禁止使用。 在田制上，秦王朝规定6尺（合今230厘米）为步，240步为一亩。这一亩制以后沿用千年而不变。 车同轨 战国时期，各国车辆形制不一。秦始皇统一全国后，定车宽以六尺为制，一车可通行全国。 行同伦 “行同伦”就是端正风俗，建立起统一的伦理道德和行为规范。在这方面，秦王朝也给予相当的重视。比如秦始皇二十八年（公元前219年），秦始皇来到泰山下。这里原是齐国故地，号称“礼仪之邦”。始皇就令人在泰山所刻的石上记下“男女礼顺，慎遵职事，昭隔内外，糜不清净，施于后嗣”（意谓男女之间界限分明，以礼相待，女治内，男治外，各尽其责，从而给后代树立好的榜样），予以表彰。而始皇三十七年（公元前210年）在会稽刻石上留的铭文，则对当地盛行的淫泆之风，大加鞭笞，以杀奸夫无罪的条文来矫正吴越地区男女之大防不严的习俗。[编辑本段]【修筑长城】 秦灭六国之后，即开始北筑长城，每年征发民夫四十余万。在当时生产力极度低下，男人辛苦劳作尚不能果腹，女人纺织的布都无法蔽体的情况下，征调如此之多的民力去从事非生产性劳动，造成的结果只能是死亡人数无法统计，千里之地尽是尸首，血流成河的惨剧，所以百姓十户人家里有五户想要造反也就不足为奇了。“孟姜女哭塌长城”的民间传说也从一个侧面反映了普通百姓对修筑长城的怨言和秦的暴政黑暗。 绵延万里的长城它并不只是一道单独的城墙，而是由城墙、敌楼、关城、墩堡、营城、卫所、镇城烽火台等多种防御工事所组成的一个完整的防御工程 体系。这一防御工程体系，由各级军事指挥系统层层指挥、节节控制。以明长城为例，在万里长城防线上分设了辽东、蓟、宣府、大同、山西、榆林、宁夏、固原、甘肃等九个军事管辖 区来分段防守和修缮东起

我有3篇秦始皇在位之时，吞并六国，并发兵南征北讨，史载“百越之地，尽皆俯首”，“北扩千里”，按战国地图看，领土几乎比战国七雄控制范围扩大了一倍。而且秦始皇“设置郡县”，对征服后的土地注重统治和制度建设，不似其它同时代的征服者如马其顿的亚力山大，或罗马只重征服，不重制度建设；因此使统一的土地统治稳固，这才为中国现在的版图奠定了基础。后人认为，“功莫大过秦皇汉武”。意指秦始皇在武功方面，排在汉武帝之前，历史上无出其右。至今，英语中对中国的称呼China，也是从罗马语Chin（秦）演变过来的，这在一个侧面上表现了秦帝国的影响力。 秦国自商鞅变法以来重视以法治国，秦始皇继承了这个传统，十分推崇法家人物韩非，曾自叹“若与其同游，则无恨矣”。对将领赏功罚罪，皆依法。秦始皇虽专制，认为“朕即天下”，但有秦一代，仍是依法治国。陈胜、吴广起义，其理由也是“秦法严苛”，其罪当死，不得不反，乃是法逼民反。而并非如后世“朱门酒肉臭，路有冻死骨”那般因严重腐败，而官逼民反。后世儒家倡导人治，治国不依法，由君主一言而决，而至今日人治之风，马屁之风犹在。 秦始皇首创驿站制度，并修驿道。为庞大帝国的政令通达以及由此而来的郡县制皇权国家奠定了技术基础。“修驿道，设郡县”，这是中国能够采用郡县制这种先进制度，而非类似西方的分封制的一个必要条件。同时期的罗马不能有效控制占领区，只能设权利极大的总督（总督总揽一地的军政大权，都是贵族，基层组织都依靠当地的原有组织），仍旧类似于分封制，这是罗马帝国后来分裂的一个很重要的原因。郡县制是一种平民制度，其军政首脑都由皇帝任命，依政绩军功可上可下，可平职调动，这就导致了职业官僚和职业军人的出现。职业官僚和职业军人都可以来自平民，郡县官僚制有效的保证了平民（布衣）参政议政的权利（如李斯，蒙敖等等都是布衣，依军功政绩才出将入相），相比分封制这种贵族政治，无疑是一大历史进步。现代国家的文官制度和军队制度就是起源于此。 秦始皇建立的秦帝国为之后近一千七百年的时间，中国在政治制度上先进于西方，从而比西方发达奠定了基础。所谓“汉承秦制”，“自秦以来，其制未变”，“百代犹行秦法政”。两千年的皇权时代的中国，在政治制度上基本上沿袭了秦朝的制度。 李白的诗《古风》：「秦王扫六合，虎视何雄哉！」 桑弘羊的论着中肯定秦始皇统一中国的功绩。 清代的章太炎在1913年撰写的秦政记也赞扬秦始皇。 ·负面 因为秦始皇推行“以法治国”的法家学说，而其后中国历代统治者都推行以仁爱，中庸为核心的儒家学说。因此，秦始皇常作为负面典型出现在各种散文、史籍中。如贾谊的《过秦论》等。 《史记·秦始皇本纪》秦王怀贪鄙之心，行自奋之智，不信功臣，不亲士民，废王道，立私权，禁文书而酷法，先诈力而后仁义，以暴虐为天下始。 贾谊《过秦论》：一夫作难而七庙堕，身死人手，为天下笑者，何也？仁心不施，而攻守之势异也。 秦始皇被很多史学家看作是一个暴君，为了权力可以不择手段。 万里长城、秦驰道、灵渠、阿房宫及秦始皇陵等的规模均极为庞大，劳动举国的人口兴修，不少文献均斥责在工程进行时造成不少人命死伤，但另一方面却使各地的交通进一步发展，有助日后交通、经贸、以及各民族之融合。故此，一直成为史学家对于秦始皇功大还是过大的争论点贞观之治，关键在于“作为之治”，即是有所作为，而且是积极作为。而更重要的是，这种作为的方向不是奉己，也不是一方阶级之利，而是天下百姓受益。这一点尤为值得中国的今天汲取，同时也必须让全球化的中国人好好总结和学习（以便中国能够积极参加到全球人类和平与发展的建设大业中去）。贞观之初，国家犹在战乱之余，到处千疮百孔，人民流离失所，然而经过太宗与群臣和各地官员的精心治理后，不到几年，就出现了社会景况的迅速好转：流散者回归家乡，土地再度获得耕耘，农业连年丰收，当时的米粟每斗不过三四钱，出现了“囹圄常空，马牛布野，外户不闭”的盛世景象。社会治安、人民温饱、政府吏治、商贸发展等等，都获得了前所未有的新景象，就连行旅在外的商贾和奔考科学的学生们，往来各地间都可以不带粮食，可以取给于途，这样的景象，就是在今天的中国，也是鲜见的。盛世繁荣，人民幸福，在1380年前，中国就是啊。 对于自我检省和体察，太宗也有着惊人的客观角度，以致使许多良臣敢于直谏。他通过谏言而进行自我对照，时时修正检点，这种襟怀犹为可贵。如前所说的那个大夫魏征，有时直谏到当众冒犯篾君的程度，令太宗甚为恼怒，甚至控制不住自己的情绪想杀了魏征（这一点可见封建制度的不宽容），然而终于还是被国家大义所止怒，魏征去世时，太宗不禁大哭。在对魏征的评价上，太宗结合自己与国家经略，这样说道：夫以铜为镜，可以正衣冠，以古为镜，可以知兴替，以人为镜，可以明得失。朕常保此三镜以防己过，今魏征殂逝，遂亡一镜矣。可见太宗对待良臣的态度和客观体己的真诚。 对于历史尊重可以表现出一个国家的积极态度和深度思考力。这一点，以世界各国在各自对待历史的不同态度上而明确表明了出来。这种历史尊重并不是一味追忆和迷信，也不是对过去历史的全然忘却，而是从历史的汲取出其文明的精萃，予以继承和发扬光大。所以，尊重历史首先将得益于学习历史，而学习历史则将得益于方法，方法的取舍则得益于我们对于历史的态度。因为尊重，所以学习，这是一个好态度。唐太宗对于历史，就有一个很好的态度，他的“以古为镜，可以知兴替”，是很好的范例。我们今天的许多人，忙于经济也忙于企业，而其本质并非是真正找到了正确的方法，更多情况下是失去了判断。失去历史的判断，其结果就是皮毛的货色了。一个社会如果只是仅存皮毛，其利必不长久。 举报 .* 2008-12-16 下午10:54:06 myddff 对秦始皇的评价对于中国历史上第一个封建皇帝究竟如何评价？自秦亡后直到今天，仍然是一个众说纷纭的问题。有人盛赞他为“千古一帝”（李贽《藏书·卷二目录》）；有的人说秦始皇“虽四三皇、六五帝，曾不足比隆也”（章太炎《秦政记》）；有人歌颂秦始皇的统一事业：“秦主扫六合，虎视何雄哉！”（李自《秦王扫六合》）他们都高度评价秦始皇的功绩，肯定其对历史的作用，是一个伟大的历史人物。另一些人则咒骂秦始皇“怀贪鄙之心，行自奋之智” “以暴虐为天下始”（贾谊《新书·过秦论》）；“始皇暴虐，至子而亡”（《贞观政要》卷八）；“始皇刚毅戾深，乐以刑杀为威，专任狱吏而亲幸之，海内愁困无聊”（引自陈登原《国史旧闻》）。他们都指斥秦始皇统治的残酷，是暴君。这些看法都有一定的道理，但由于评论者的立场和出发点不同，也都有其片面性。 应当历史地看问题，即把秦始皇置于当时的历史条件下，去分析他的功过是非，去研究他的贡献和罪恶。而在研究秦始皇所处的历史环境的时候，不仅要注意战国末期历史发展的一般趋势，尤其要注意秦国自建国以来所形成的历史特点，以及它们对秦始皇的影响。这后一点是迄今以来，对秦始皇评价中被大多数人所忽略的问题。当我们系统地研究过秦史以后，再评价秦始皇，则可望避免以往的片面性，得出较为合乎历史实际的结论。 根据这样的观察，应当说，秦始皇是对中国历史发展有巨大贡献的杰出的历史人物，同时也是一个残酷的暴君。他的功绩是主要方面，但不能因此掩盖罪恶；他的罪恶是深重的，但也不应因此抹煞其巨大的历史功绩。 秦始皇的最重要历史功绩，在于完成了统一事业，建立了历史上第一个封建的中央集权的国家。 当然，秦的统一是历史发展的必然趋势，客观形势已经为统一造成条件，秦始皇是在统一果实成熟了的时候来到果园中的。但这种历史必然性并非意味个人的作用无足轻重。为什么统一由秦国来实现？完成统一的时间为何在公元前二二一年？在这些方面显示了秦始皇的个人作用。 除了作出具有重大历史意义的决策以外，秦始皇对统一的贡献，在于善于用人和勇于改过。有些评论家盛赞秦始皇的“军事指挥才能”，这种评价是没有多少根据的。比起他的先辈，如秦穆公、秦武公等曾多次亲率军队作战的君主，秦始皇几乎可以说没有直接指挥过打仗；但是，秦始皇却取得了比他前辈更辉煌的成就，这除了历史给他造成的机运以外，主要在于他善于用人和勇于改过。在统一中国前夕，秦国聚集了几乎是全中国所有的第一流的军事家、政治家。这里有王翦、王贲、尉缭、李斯、姚贾、顿弱等等，他们大都并非秦国人，却在尽心地为秦效力。一切克敌制胜的军事进攻和政治策略计划，都是由他们制定和实现的。秦始皇的作用在于善于发挥他们的作用， 听从他们的劝谏和有错勇于改。如灭楚时，他开始误用李信遭到失败后，马上改过，亲请王翦出征，并倾全国之兵交付与王翦，结果取得胜利。这种情况，若与赵国国君不信李牧，齐国国君轻信谗言，致使国亡的情况相对照，更可看出秦始皇作为一个君主，善于用人和勇于改过，对于历史发展具有多么重要的影响。 秦始皇的贡献还在于奠定了多民族封建国家的基础。秦统一后实行的各种政策和措施，有的不仅影响至以后二千年的封建社会，而且及于现在，如文字的统一就是一例。秦始皇采取的各种统一措施和制度，对当时的历史发展来说，是一种大胆的革新，他不仅改变割据状态的政治和文化，从而使封建的社会经济顺利地向前发展 。而且在很多方面改变了秦国固有的历史传统，如秦国以前一直被中原诸国视为西方落后地区，秦孝公也曾为此面苦恼，昭王以后虽然秦国势力进入中原，但主要统治地 区、根据地仍不出关中。到秦始皇时期，其国土竟达到空前广大的程度，而临这种局面，秦始皇以秦国制度为基础，创建各种制度，他并未囿于秦国固有的制度和传统，表现其政治眼光较为远大。从秦代制定的一些制度大部分为后来所继承，可以证明：这些制度和措施是适应当时历史形势的。而创建这些制度的秦始皇，其政治视野若不超出地处西陲的秦国的局限，则是很难做到这一点的。 在秦国的历史上，继秦穆公、商鞅以后，秦始皇是对秦国发展有重要作用的人物。在中国历史上，秦始皇也是开创一个时代的代表人物。 但秦始皇还是一个稀世的暴君。秦始皇的残暴不能仅仅用“地主阶级本性”这种一般性的原因去解释。唐甄曾说过：“自秦以来，凡为帝王者皆贼也”（《潜书·室语》），这种看法是对的。但秦始皇这个“贼”似乎比其他帝王更暴虐，其罪过更大。他不仅穷侈极欲，造成了广大人民的苦难；就是施行的一些有利于统一的措施，虽然从长远来看有利于社会发展，而在当时则成了一场浩劫，如修长城，经年累月征发数十万人进行着极为沉重劳动。这种摇役负担给人民造成的痛苦，从下述记载就可看出达到多么可怕的程度。清人杨廷烈著《房县志》记载：有人发现一种全身长毛的“毛人”，据说他们的祖先乃是逃避秦始皇筑长城劳役的民夫，由于躲入深山老林，年长日久，全身长出毛，传说当碰到毛人时，他先问你：“长城筑完乎？秦皇还在么？”只要回答：“长城未筑完，秦始皇还在！”“毛人”就会吓跑。这个记载当然只能视为人民群众的一种传说，然而如果历史上根本没有那样残酷的现实，绝不会出现这种可怕的传说。它反映了秦始皇的作为都是建立在对广大劳动人民残酷剥削和压榨之上的，而这种剥削和压榨远远超过社会所能承担的程度，致使社会简单的再生产都难以维持下去，所以就连对历史发展有利的一些措施，也给当时的人民造成灾难。 秦始皇统治的残酷，与秦国历史传统有密切关系。秦是以一游牧民族立国。从立国之日起，秦就处于同敌人战斗的环境中。“秦人耐苦战”是历史造成的，统治者的“酷烈”也是同这种战争的残酷现实相一致的。从秦襄公到商鞅、到秦始皇，其统治手段始终是极为残酷的：“夷三族”、“夷九族”，这在其它诸侯国是极为罕见的，殉人多至上百也仅见于对秦的记载。秦始皇完成了先代国君统一中国的计划，同时也把秦国残酷统治的手段发展到登峰造极的地步。但是，强调秦国的传统，决不意味着开脱秦始皇个人的罪责，他个人性格残忍，好大喜功，尤其是统一以后刚愎自用，独断专行，以及恣意享乐，乃是加重人民灾难的重要原因。正因为如此，也是由于他把当时的社会经济推到崩溃的地步，使秦王朝又成为历史上一个极其黑暗的朝代。 秦始皇就是这样一个历史人物：他既是一个有巨大贡献的政治家，也是一个暴君